Текст: Валерия Семенова

Получать арендный доход можно не только от недвижимости, которая есть в собственности. Сдавать можно и те площади, которые арендуешь сам, — этот механизм называется субарендой.

Вместе с юристами и экспертами разбираемся, что такое субаренда простыми словами, какую недвижимость можно и нельзя сдавать и как это делается.

Что такое субаренда недвижимости
Что такое субаренда квартиры простыми словами — это аренда в аренду. Имущество, которое арендуется, передается также на правах аренды третьему лицу с согласия его владельца. Фактически, говорит адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин, это передача права пользования объектом, который не принадлежит передающему на праве собственности.

Такие отношения оформляются письменным соглашением между первичным арендатором (его еще называют субарендодателем) и вторичным — субарендатором.

«Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. В субаренду можно сдавать практически любое недвижимое имущество с согласия собственника», — разъясняет юрист юркомпании «Генезис» Алена Лежнева.

В чем разница между субарендой и поднаймом
Иногда такую цепочку арендных отношений называют поднаймом — обычно в случае, если договор касается жилья. Юридически чаще всего разграничивается субаренда объектов недвижимости как договор между юридическими лицами и поднаем, когда все стороны отношений —физлица.

«В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м), — рассказывает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. — А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя, также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей».

Чем отличается аренда от найма и как правильно составить договор, можно почитать здесь.

Как сдать недвижимость в субаренду
Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.

Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.

Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.

«В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций», — поясняет Андрей Саунин.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду
Механизм субаренды распространяется практически на любые объекты или части этих объектов. Так можно поступать:

с жильем, включая частные дома и коттеджи;
с земельными участками большинства типов;
с офисами;
торговыми площадями;
апартаментами;
имущественными комплексами;
другими объектами коммерческой недвижимости.
Их можно передавать в субаренду частично или целиком, если в первичном договоре аренды не указано обратного.

«Чтобы закрепить невозможность сдачи недвижимости в субаренду, достаточно в договоре аренды, обычно после перечисления прав арендатора, предусмотреть условие о том, что арендатор не вправе передавать арендуемый объект в субаренду», — разъясняет адвокат Илья Бахилин. Но чаще всего субаренда прямо не запрещена, однако требует письменного согласия собственника, подчеркивает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate (ранее — JLL) Екатерина Белова.

Директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова советует тем, кто размышляет, сдавать ли квартиру в субаренду, во избежание споров и конфликтов обговорить этот момент с собственником заранее и включить пункт о возможности субаренды в договор, установив таким образом четкие правила: что можно, а что нельзя.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду
В основном отношения субаренды регулируются теми же нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов, что и обычная аренда. Но добавляется несколько специфических дополнительных пунктов. Помимо согласия собственника, сроков и ответственности, прописанных в договоре, есть ограничения по типу объектов недвижимости.

Илья Бахилин из КА «Юков и партнеры» отмечает, что в субаренду нельзя отдавать публичные лесные участки, а также участки, которые переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Исключениями также выступают государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатам торгов, и объекты недвижимости, расположенные в особых экономических зонах. Проверить категорию земель и перечень обременений на них, как и на другие объекты недвижимости, можно в Росреестре. Нельзя сдавать в субаренду и любое имущество, в отношении которого первоначальным договором аренды установлен запрет на сдачу его в субаренду.

Пункт о запрете содержится в изначальном договоре аренды. Если такой пункт есть, обычно в договоре прописываются и санкции за его нарушение. В основном это штрафы или досрочное расторжение договора собственником. Встречаются, говорит Светлана Ярова, и договоры, где предусмотрен только запрет. Это ошибка при составлении, и повлиять на первичного арендатора в случае, если он отдаст объект в субаренду против воли собственника, будет довольно сложно.

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику
Во-первых, субаренда квартир возможна, если в изначальном договоре аренды прописана такая возможность без дополнительного согласия от собственника. Во-вторых, исключения действуют для субаренды земельных участков.

«Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — говорит Алена Лежнева. Но и в этом случае, добавляет Илья Бахилин, в договоре может быть дополнительно прописано согласование с собственником.

Если такого пункта там нет, достаточно просто уведомить владельца недвижимости. Так, например, арендатор предприятия может пересдать в субаренду участок в госсобственности или муниципальной собственности.

Договор субаренды
Договор заключается в простой письменной форме на срок, не превышающий время договора аренды между первоначальным арендатором и новым арендатором (субарендатором). В общих положениях он очень похож на обычный договор аренды.

Что должно быть в договоре субаренды
В нем должны быть указаны:

стороны—первоначальный арендатор и субарендатор;
предмет договора, в который наряду с точным определением передаваемого объекта (квартира под субаренду, конкретный офис в деловом центре, помещение с координатами и т.д.) также входят и обязанности сторон по содержанию имущества, использованию его по назначению, по внесению арендной платы, а также по возврату данного имущества по окончании срока субаренды;
сам срок договора субаренды;
размер арендной платы;
реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
факт согласия собственника на сдачу имущества в субаренду.
Такой договор, если он заключен на срок от года, подлежит государственной регистрации, как и обычный договор аренды.

На что обратить внимание при составлении договора
Илья Бахилин называет ряд особенностей договора субаренды:

Субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы.
В договоре стоит сослаться на первичный договор аренды, особенно если он прямо предусматривает право арендатора на субаренду. Указываются реквизиты и стороны этого первичного договора. Также в договоре субаренды нужно указать, что субарендодателем получены согласие собственника и его ФИО или наименование, если это юрлицо. В случае с земельными участками в договоре достаточно упомянуть, что собственник извещен.
В договоре субаренды можно предусмотреть более короткий, чем первичная аренда, срок субаренды. Более длительные сроки указывать незаконно.
Можно предусмотреть сдачу не всего арендуемого объекта, а лишь его части. В этом случае в договоре максимально детально описывается, какая конкретно часть передается. Например, номер офиса, комнаты, размер площади. Можно приложить к договору план с обозначением схемы субарендуемого объекта, что особенно актуально для частей земельных участков.
В договоре можно упомянуть, что сдаваемый объект не находится в субаренде у других лиц.
Образец договора субаренды части нежилого помещения
Образец договора субаренды нежилого помещения
Субаренда как бизнес
Субаренда как бизнес — довольно распространенное явление, говорит Алена Лежнева.

«В плюсе остается как собственник, который гарантированно получает стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду на долгосрочный период, так и арендатор, который, сдавая недвижимость третьему лицу и назначая цену выше установленной в качестве арендной платы по первоначальному договору аренды, также получает прибыль от сдачи арендованного имущества в субаренду», — поясняет эксперт.

В основном этот бизнес распространен именно в коммерческом сегменте — большинство таких сделок заключается арендаторами-юрлицами. Что касается квартир, чаще всего при совместном найме стороны обходятся без оформления специального договора. Подобрать подходящий объект коммерческой недвижимости можно на Домклик.

«На рынке коммерческой недвижимости через субаренду работает целый ряд бизнесов, которые подразумевают наличие фактически управляющей компании, ведущей проект, например фудхоллы, гастромаркеты, универмаги, — рассказывает Светлана Ярова. — Также в парках развлечений, аквапарках, термах, фитнесах работает целый ряд бизнесов-сателлитов, которые связаны с главным оператором субарендными отношениями».

Субаренда возникает и там, где арендатор покрупнее, к примеру, супермаркет, получает в аренду площадку и делает ее удобной для работы других арендаторов, пользующихся его трафиком. Это могут быть кофейни, островки с игрушками, гаджетами, ювелирными украшениями — посетители супермаркета заглядывают туда, после того как оплатят свои покупки на кассе.

«Удобные и модные коллаборации для поддержки бизнесами друг друга также могут строиться на основе субаренды, — добавляет Светлана Ярова. — Пекарня и аптека, алкомаркет и мясная лавка, кофе и гаджеты — уже привычные глазу покупателей форматы симбиоза операторов, которые также по своей сути являются субарендными».

Во всех перечисленных случаях первичными арендаторами обычно выступают юридические лица, говорит Алена Лежнева, поэтому от доходов с субаренды они должны платить налог в размере 18% — безотносительно того, кому сдается недвижимость: компании или физлицу.

«Если же недвижимость пересдается физическим лицом, нужно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью», — добавляет эксперт.

https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/snyat-i-sdat-kak-rabotaet-subarenda-nedvizhimosti

Доход от сдачи недвижимости в аренду по закону необходимо декларировать. Он облагается налогом, заплатить который можно разными способами. В последние годы в России механизм налогообложения заметно упростился, и многие операции легко оплатить в несколько кликов.

Разбираемся с экспертами, какие способы оплаты дохода с аренды выгоднее для владельца жилья, на что обратить внимание при выборе того или иного варианта и как избежать штрафов от налоговых органов.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья
Законодательство в этой области время от времени обновляется, сейчас основных вариантов четыре:

НДФЛ для физических лиц
«упрощенка» для индивидуальных предпринимателей
налоговый патент для ИП
налог для самозанятых
Какие-то из этих вариантов распространены больше, какие-то меньше — и это связано не столько с их выгодностью, сколько с информированностью рантье об имеющихся возможностях. К тому же одни схемы исторически возникли давно, другие недавно, например, налог для самозанятых.

Некоторые квартирные хозяева продолжают платить налог по старой схеме, поскольку не знают о новых возможностях. «На данный момент, по нашим наблюдениям, большая часть квартир, которые сдаются легально, облагаются налогом как ИП», — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Это связано в первую очередь с тем, что такой режим позволяет снизить ставку относительно НДФЛ для физлиц.

Но на самом деле минимальная ставка действует не для ИП, а для самозанятых. Этот налоговый режим довольно „молодой“, он был запущен в четырех пилотных регионах в 2019 году, а с 2020-го действует в большинстве — 80 — регионах России и постепенно набирает популярность.

Рассказываем, как правильно и сколько платить налог за сдачу квартиры в аренду по каждому из четырех существующих сегодня вариантов.

Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ
Законодательная база: глава 23 Налогового кодекса о налогах на доходы физических лиц и глава 32 Налогового кодекса о налоге на имущество физических лиц.

Размер налога в этом случае составляет 13% дохода, то есть 13% от указанной в договоре найма ежемесячной арендной платы. Если ежегодный доход превышает 5 млн рублей, ставка повышается до 15%, но такие суммы фигурируют скорее в элитном сегменте, где вариант с НДФЛ используется редко.

Как правильно платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски №1

НДФЛ выплачивается один раз в год — до 30 апреля нужно подать в налоговую заполненную декларацию 3-НДФЛ, а потом до 15 июля оплатить налог. Налог уплачивается за предыдущий год, то есть до 15 апреля 2023 года нужно будет подать документ о доходах за 2022-й. Сделать это можно на сервисе «Уплата налогов и пошлин» или скачать форму платежного поручения на сайте Федеральной налоговой службы и заполнить ее самостоятельно. Оплатить можно онлайн, на сайте ФНС или через банк.

В самом простом случае, когда одно физическое лицо сдает квартиру другому, все хлопоты по оформлению налога ложатся на наймодателя, говорит адвокат, соучредитель юридической компании a.t.Legal Николай Титов.

«В этом случае арендодатель обязан самостоятельно рассчитывать сумму НДФЛ и каждый год подавать налоговую декларацию о всех полученных от сдачи жилых помещений в аренду доходах, — разъясняет эксперт. — Таким же образом следует поступать и при сдаче квартиры через посредника (агентство)».

Но есть и вариант, при котором собственнику-физлицу можно вообще не платить налог с аренды квартиры. Такое возможно в ситуации, когда жилье сдается юрлицу — российской компании, российскому подразделению иностранной организации, ИП, нотариусу или адвокату, говорит Титов. В этом случае налоговым агентом выступает квартиросъемщик, который сам платит в бюджет.

Для освобождения от подачи налоговой декларации по окончании года нужно быть уверенным, что сумма НДФЛ была полностью удержана, подчеркивает эксперт. В тексте договора при этом должно быть указано, что арендатор удерживает 13% из вносимого платежа. В результате квартирных хозяин получает сумму, на 13% меньше той, что в договоре, а наниматель сам взаимодействует с налоговой.

Пример расчета
Собственник сдает однокомнатную квартиру в Москве за 35 тыс. рублей в месяц. Годовой доход при этом составит 420 тыс. рублей, значит, сумма НДФЛ, рассчитанная как 13%, составит 54,6 тыс. рублей (или примерно полтора месячных платежа). Если квартира сдается организации по схеме, описанной выше, ежемесячный платеж, который получает рантье, будет меньше на 13% и составит около 30,45 тыс. рублей в месяц (365,4 тыс. рублей в год). Сумма фактического дохода при этом не изменится, но возни с бумагами будет меньше.

Если же рыночные характеристики квартиры и уровень спроса позволяют, сумму налога можно «зашить» в изначальной ставке, увеличив ее на 13%, — в нашем примере это будут 39,55 тыс. рублей. Тогда финальный доход уже за вычетом налога составит 35 тыс. рублей в месяц и 420 тыс. рублей в год.

При налоговом режиме НДФЛ владелец съемного жилья — физлицо, он должен платить налог на имущество. Сумма составляет 0,1% от кадастровой стоимости объекта, которую можно узнать на сайте Росреестра. ИП имущественный налог платить не нужно, за исключением случаев, когда сдается нежилая недвижимость, включенная в региональный перечень облагаемых по кадастровой стоимости объектов.

Налоговый вычет и другие способы сократить сумму налога при НДФЛ
В случае, когда собственник платит НДФЛ с аренды квартиры, он имеет право на налоговый вычет. Если в течение трех лет он тратил деньги на лечение (свое или близких родственников), покупку медикаментов, образование или приобретение жилья, он может уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, на которую начисляются 13%.

Полный список оснований для налогового вычета такой:

дорогостоящее лечение (например, ЭКО, протезирование, оплата госпитализации в частной клинике) — для самого собственника, супруга или супруги, родителей и несовершеннолетних детей
медицинские услуги (включая анализы, стоматологию, услуги частных врачей) и оплата лекарств для самого рантье, его супруга, родителей, несовершеннолетних детей
образовательные услуги для владельца квартиры — необязательно это должно быть высшее образование, автошкола тоже подойдет
обучение и образование детей — детский сад, школа, развивающие курсы, музыка, спортшкола и так далее
покупка квартиры: как рассчитывается налоговый вычет в этом случае, можно прочесть здесь
индивидуальный инвестиционный счет. В этом случае владелец счета и съемной квартиры получит на счет 13% от вложенной суммы, но не больше уплаченного НДФЛ с доходов от аренды жилья. В год максимально можно вернуть 52 тыс. рублей, всего — не более 400 тыс. рублей.
Пример расчета
Владелец съемной квартиры сдает ее за 35 тыс. рублей в месяц. За год он получает 420 тыс. рублей и должен заплатить НДФЛ в размере 54,6 тыс. рублей. В этом году он оплатил дорогостоящее лечение, потратив на него 150 тыс. рублей. Эта сумма может быть полностью исключена из налогооблагаемой базы как налоговый вычет. Тогда в декларации должны фигурировать, наряду с доходом и НДФЛ к уплате, также социальный налоговый вычет (150 тыс. рублей) и сумма к возмещению — 13% от него, то есть 19,5 тыс. рублей. Сумма НДФЛ, сократившись на размер вычета, составит уже 35,1 тыс. рублей.

Есть еще одна возможность уменьшить сумму налога, хотя и незначительно: исключить из арендных платежей те коммунальные расходы, которые наниматель возмещает хозяину жилья, то есть так называемые счетчики. Обычно это вода и электроэнергия, иногда еще и интернет. Эти расходы могут считаться возмещением расходов собственника, а не полученной выгодой. Тогда получится сократить налогооблагаемую базу, но этот пункт обязательно изначально прописать в договоре найма.

«В этом случае принципиальным является наличие индивидуальных приборов учета: за те услуги, по которым наниматель возместил расходы наймодателю, но зафиксировать их фактическое потребление нанимателем невозможно, налог должен быть уплачен», — разъясняет старший юрист юридической фирмы «СВА-Групп», магистр юриспруденции Университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА) Евгений Арапов.

Что такое «упрощенка», выгоден ли этот вариант уплаты налога для наймодателей
Законодательная база: глава 26.2 Налогового кодекса об упрощенной системе налогообложения.

«Упрощенка» — это упрощенная система налогообложения (УСН), этот вариант доступен только индивидуальным предпринимателям. Ставка налога при доходе с аренды квартиры для ИП по этой схеме будет заметно ниже — не 13%, а 6%. Существует еще и общая система налогообложения для ИП, но ею никто не пользуется, поскольку сумма налога составляет около 20% прибыли. Именно на контрасте с ней «упрощенка» и получила свое название.

«В рамках УСН индивидуальный предприниматель также может выбрать в качестве объекта налогообложения не чистые доходы, а доходы, уменьшенные на величину расходов. Тогда ставка составит 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов», — отмечает Евгений Арапов. Для арендного бизнеса этот вариант не слишком подходит — он выгоден в том случае, если расходы превышают доходы.

Декларация в случае УСН подается так же, как и при НДФЛ, — раз в год, до 15 апреля года, следующего за отчетным. Сами же выплаты — ежеквартальные в равных долях.

Но это не единственные регулярные расходы, которые несет ИП при такой схеме налогообложения: независимо от того, есть ли у него доходы, нужно оплачивать также обязательный страховой взнос и взнос в фонд ОМС. Если у ИП есть наемные сотрудники, он должен платить эти взносы и за них тоже. Взносы за себя можно будет затем вернуть в виде налогового вычета.

Размер взносов периодически меняется, его можно уточнить в налоговой. В 2022 году совокупная стоимость этих обязательных взносов «за себя» составляет 43,2 тыс. рублей в год. Можно оплачивать их один раз — в конце года, а можно вносить равными платежами в течение года. Если годовой доход ИП превышает 300 тыс. рублей, что несложно в случае с арендой квартиры в Москве, потребуется оплатить еще и дополнительный взнос на пенсионное страхование — 1% от дохода, который больше нормы (то есть все, что рантье заработает свыше 300 тыс. рублей в год). Эту сумму оплачивают уже в году, следующем за отчетным.

Пример расчета
Будем считать, что ИП-рантье работает без наемных сотрудников. В случае с квартирой за 35 тыс. рублей в месяц и годовым доходом в 420 тыс. рублей ему придется заплатить 6% этой суммы и 1% со 120 тыс. рублей (так как доход превысил 300 тыс. в год). Итого получается 25,2 тыс. рублей + 1,2 тыс. рублей = 26,4 тыс. рублей — чуть больше ⅔ одной арендной платы. Но еще придется заплатить обязательные взносы в размере 43,2 тыс. рублей — и общие расходы уже приблизились к стоимости двух месяцев аренды.

Кроме того, региональные власти могут дополнительно снижать ставку налога для ИП на «упрощенке» в пределах 1 п. п.

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры
Законодательная база: глава 26.5 НК РФ о патентной системе налогообложения.

Следующий вариант — патентная система налогообложения (ПСН или патент), он тоже рассчитан на ИП, и ставка по нему составляет 6%. Но базой в этом случае выступает не указанная в договоре сумма, а условный показатель возможного дохода, который рассчитывается для каждого региона и зависит от площади жилья. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов учитывается также район, где находится квартира, в остальных регионах имеют значение только площадь и количество квартир в аренде.

Рассчитать стоимость патента можно на сайте налоговой в разделе, посвященном ПСН. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев — то есть, если квартира простаивает, его можно не продлевать и не оплачивать на этот период. Но, поскольку схема работает только для ИП, обязательные взносы платить придется — безотносительно того, есть доход от сдачи в аренду или нет.

«Патентная система наиболее эффективна при сдаче в аренду объектов премиум-класса и дороже», — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Действительно, при расчете патента не учитываются ни рыночная стоимость объекта, ни арендная ставка. Конечно, в центральных районах стоимость патента будет выше, чем на окраине: например, патент на декабрь 2022 года на сдачу в аренду квартиры площадью 50 кв. м в районе Арбат обойдется в 4586 рублей, а в Восточном Бирюлеве — 3058 рублей. Но реальная стоимость этих квартир и рыночных ставок аренды на них, скорее всего, будет различаться гораздо существеннее, особенно если квартира на Арбате представляет собой элитный объект.

Пример расчета
Предположим, что квартира стоимостью 35 тыс. рублей в месяц из наших предыдущих расчетов расположена в районе Академический, а ее площадь составляет 45 кв. м. Стоимость патента на 2022 год — 36 тыс. рублей, примерно одна арендная ставка. Арифметику меняют обязательные платежи, вместе с которыми расход составляет уже 81,4 тыс. рублей — сюда входит также 1% от дохода в размере более 300 тыс. рублей в год. Расходы уже выходят за пределы двух месячных арендных ставок.

Но, если предположить, что в том же районе собственник предлагает в аренду жилье той же площади, но в сталинке или в новом ЖК с дизайнерским ремонтом, в стоимость которого также входит парковочное место, он может рассчитывать на сумму около 50–60 тыс. рублей в месяц (600–720 тысяч рублей в год), что делает расходы на патент оправданными.

Как и в предыдущем случае, региональные власти могут дополнительно понижать стоимость патента. В Крыму и Севастополе, например, действует ставка не 6%, а 4%.

Выгодна ли самозанятость для арендодателей
Законодательная база: ФЗ №422 о самозанятых

Последний налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД) — был запущен в 2019 году для самозанятых граждан. Ставка по нему составляет 4% от дохода при сдаче квартиры в аренду физическим лицам и 6% — организациям и другим юрлицам. Пока что срок действия этого налогового режима ограничен 2028 годом.

Платить обязательные отчисления, как в случае с ИП, при самозанятости не надо, только процент с дохода. Получить статус самозанятого можно в приложении «Мой налог», причем для этого даже не нужно перезаключать действующий договор найма. Так можно, например, сменить налогообложение по НДФЛ и снизить ставку с 13 до 4%.

ИП тоже могут зарегистрироваться как самозанятые и перейти на НПД, снизив ставку и отказавшись от обязательных платежей. Но все это касается только жилья — доход от сдачи коммерческих объектов, включая формально жилые апартаменты, под НПД не подпадает. Еще одно условие: доход от сдачи квартиры не должен превышать 2,4 млн рублей в год (200 тыс. рублей в месяц).

Если вдруг ставка выросла или сдаваемых объектов стало больше, доходы вышли за пределы 2,4 млн рублей в год, статус самозанятого перестает действовать, и рантье-физлицо с этого момента будет платить НДФЛ или может перейти в статус ИП и выбрать одну из двух схем — «упрощенку» или патент. При этом налогоплательщику могут быть доначислены налоги, которые подлежали уплате в связи с утратой им статуса самозанятого, а также соответствующие суммы пеней и налоговых санкций.

Платят налог самозанятые в приложении — ежемесячно, в срок до 25-го числа, следующего за отчетным периодом. До 12-го числа того же месяца придет уведомление, напоминающее о необходимости платежа.

«При получении арендной платы в приложении формируется чек для передачи нанимателю (в электронном или бумажном виде). НПД должен оплачиваться ежемесячно, поэтому в „Моем налоге“ происходит расчет подлежащей оплате суммы. По желанию налогоплательщик может согласиться через приложение на автоматическое списание налога с банковского счета», — говорит старший юрист юридической фирмы «СВА-Групп», магистр юриспруденции Университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА) Евгений Арапов.

Пример расчета
Собственник квартиры стоимостью 35 тыс. рублей в месяц при условии, что жилье не простаивало пустым, должен заплатить 4% от 420 тыс. рублей — 16,8 тыс. рублей, или меньше половины месячной арендной ставки. Эту сумму можно сократить, если какое-то время в течение года квартира не сдавалась, — чеков за эти месяцы не будет, а значит, и платить не нужно. Например, если жилье сдавалось только 10 месяцев из 12, доход составит 350 тыс. рублей, а сумма выплаченного налога — 14 тыс. рублей.

Самозанятый обязан платить еще и налог на имущество (как и при первом варианте) — в размере 0,1% кадастровой стоимости объекта. Кроме того, при НПД не делается никакого вклада в будущую пенсию, поскольку самозанятый не делает соответствующего взноса.

Есть и еще один нюанс, отмечает Евгений Арапов: закон запрещает самозанятому заключать договоры со своим бывшим работодателем в течение двух лет после увольнения. Так что в этот период сдать квартиру своему бывшему шефу или организации, где раньше работал рантье-самозанятый, не получится.

Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.

«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.

Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.

НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.

Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.

УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.

Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.

Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.

В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.

«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».

Как налоговая может узнать, что квартира сдается в аренду:
Из данных Росреестра. Ведомство может поделиться информацией с ФНС о собственниках двух и более квартир. Это дает основания заподозрить потенциальный арендный бизнес, и налоговики могут начать проверку.
Из служб миграции. Если квартира сдается иностранцу, он должен встать на миграционный учет по месту пребывания, для этого требуется уведомление от собственника. Такие адреса тоже могут заинтересовать налоговую.
От риелторов-частников. Если агент по недвижимости попал в поле зрения ФНС, при его проверке налоговая может получить доступ к договорам найма. Увидев, что кто-то из фигурантов-рантье в базе налогоплательщиков указан как не имеющий доходов, налоговики могут взять его в разработку.
От нанимателей — организаций или сотрудников крупных корпораций, которые компенсируют аренду. В этом случае копии договоров поступают в бухгалтерию. При проверке организации ФНС вполне может увидеть эти документы.
От управляющих компаний или ТСЖ.
От участковых.
И наконец, нельзя недооценивать человеческий фактор. О сдаче жилья в аренду активно сообщают соседи и сами бывшие квартиросъемщики, если остались чем-то недовольны.

https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kak-pravilno-platit-nalog-pri-sdache-kvartiry-v-arendu-pravila-nyuansy-i-riski