Текст: Алексей Щукин

29 августа в Арбитражном суде Москвы акционеры девелоперского проекта Loft Park постараются оспорить решение Арбитражного суда о введении процедуры конкурсного производства. Этот рядовой сюжет интересен именно спором о выборе процедуры банкротства: внешнее управление или конкурсное производство.

Банкротство строителей и девелоперов – самое рядовое явление момента. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), за первое полугодие этого года обанкротилось 1,6 тыс. строительных организаций, что в два раза больше, чем в январе-июне 2015 года. За весь прошлый год с рынка ушло 2,7 тыс. компаний, что в пять раз больше, чем за 2014 год. Другое распространенное явление — при обращении компании или ее кредиторов к банкротству в России предпочитают сразу перейти к конкурсному производству, тогда как в Европе более распространено прохождение этапа временного наблюдения, когда все участники процесса компанию пытаются спасти. Системная причина такого положения дел, по-видимому, в крайнем взаимном недоверии всех участников процесса.

В июле этого года решением столичного Арбитражного суда ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева», являющееся девелопером проекта Loft Park, было признано банкротом. Как чаще всего и бывает, в отношении компании была сразу открыта процедура конкурсного производства, которая по идее предполагает ликвидацию должника и распродажу его имущества. Акционеры девелопера Red Development в лице Алексея Ковальчука пытаются возражать против такого решения, полагая, что есть шанс сохранить компанию – привлечь в нее новых партнеров, что возможно, если перейти от конкурсного управления к внешнему наблюдению. Естественно, акционеры используют и мотив защиты прав дольщиков.
История одного банкротства
Строительство комплекса апартаментов Loft Park на территории Московской тонкосуконной фабрики имени Петра Алексеева было начато в 2013 году. Проект предполагал переоборудование старых заводских зданий под апартаменты. Застройщиком Loft Park выступила ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева», входящая в девелоперскую группу Red Development. Группа, согласно рейтингу «Метриум групп», в 2014 году входила в двадцатку крупнейших столичных девелоперов, имея на тот момент портфель проектов общей площадью более 165 тысяч кв.м. Она также входил в тройку основных застройщиков апартаментов Москвы: в 2015 году компания вела сразу 6 проектов.

Фабрика была выкуплена с рассрочкой и в валютном исчислении, чтобы рефинансировать обязательства перед прежними собственниками фабрики и профинансировать стройку, в декабре 2013 года подконтрольная Red Development компания «Арбита» получила от «Абсолют банка» кредит с лимитом 3,2 млрд. рублей. В качестве залога были предоставлены вся недвижимость, принадлежащая «Московской тонкосуконной фабрики имени Петра Алексеева» и права аренды участка площадью 5,47 га.

Первая очередь комплекса Loft Park должна была быть завершена в 2015 году, однако этого не произошло. К середине прошлого года работы были проведены только по трем объектам первой очереди, их готовность составляла от 40 до 80%. В последний год стройка практически не велась. Девелопер объясняет срыв графика строительства долгим согласованием части проектной документации и общими проблемами рынка недвижимости — резким падением спроса, вызванным началом рецессии в экономики, и удорожанием валюты, вызвавшей рост себестоимости.

Сложности в этот период испытали практически все девелоперские компании столицы. Начиная с середины 2014 года, цены и спрос на недвижимость начали снижаться. По данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», рублевые цены на жилье в Москве за год с мая 2014 года цены на жилье снизились на 15%. По данным Росреестра, продажи новостроек в отдельные месяцы падали на 25-40% по отношениям к показателям годичной давности. Сыграло роль и затоваривание рынка апартаментов: по данным «Метриум групп», за 2014 год объем реализуемых в столице апартаментов практически удвоился. На конец 2014 года в Москве продавалось уже 75 таких комплексов с общим предложением в 9500 апартаментов. Цены на апартаменты обычно имеют дисконт в 10-15% по отношению к стоимости аналогичных квартир.

Испытывая проблемы с развитием проекта и с продажами апартаментов, Red Development вступил в переговоры с «Абсолют банком» об изменении условий реализации проекта. Как говорит руководитель Red Development Алексей Ковальчук, «в октябре прошлого года было подписано соглашение о переходе всего проекта под управление банка». «В рамках этого соглашения мы должны были передать банку акции АО «Арбита» и ЗАО «МТФПА», которым принадлежали права на проект. Банк в свою очередь обязался достроить комплекс. Мы же в качестве оплаты за акции должны были получить 17 тысяч «квадратов» в зданиях нового строительства совладельцам в течение 27 месяцев. Однако, по неизвестным мне причинам договор купли-продажи по этому соглашению так и не был подписан». На момент подготовки материала представители «Абсолют банка» отказались от комментариев на эту тему.

В конце 2015 года к структурам АО «Арбита» и ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева», которые были партнерами при реализации проекта, были поданы иски от нескольких дольщиков на сумму в несколько миллионов рублей, которые сопровождались требованиями банкротства. В итоге в январе этого года в отношении компании ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» столичный Арбитражный суд ввел процедуру наблюдения. Над ней получил контроль «Абсолют банк». Позже у «Абсолют-банка» возникли сомнения в целевом использовании кредита девелопером.

19 июля столичный Арбитражный суд принял решение о банкротстве застройщика ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева». Из двух форм банкротства — внешнее управление и конкурсное производство – было выбрано последнее.

С учетом нововыявленных обстоятельств
Акционеры Red Development подали апелляцию на решение Арбитражного суда. «На наш взгляд, суд не учел документы, подтверждающие целевое использование кредита, и еще целый ряд обстоятельств. В частности, АО «Арбита» необоснованно отказали во включении в реестр требований кредиторов ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева». При анализе финансового состояния застройщика, на наш взгляд, были допущены существенные ошибки» — говорит Алексей Ковальчук.

В качестве альтернативы процедуре конкурсного производства Red Development предлагает пойти по пути введения внешнего управления с привлечением для достройки комплекса других девелоперских компаний. По их словам ряд застройщиков — «Мортон», 3S Property Development и «Д-инвест» — в последние полгода активно рассматривали возможность вхождения в этот проект.

Как ни парадоксально, с точки зрения экономики, девелоперский проект Loft Park выглядит сегодня интереснее, чем год назад. Дело в том, что в последний год застройщик получил градостроительные документы, которые позволяют в будущем построить на территории ткацкого завода дополнительные 60 тысяч кв.м жилья – общая площадь комплекса составит более 150 тысяч кв.м.. Это меняет экономику проекта, но только при условии восстановления спроса на недвижимость. По подсчетам Red Development, выручка от продаж недвижимости в проекте в новых условиях может достигнуть 20 миллиардов рублей. При этом на завершение строительства необходимо порядка 7 миллиардов рублей. Даже с учетом кредита в 3,5 миллиарда рублей, проект остается интересным для реализации.

Перевод компании-банкрота с процедуры конкурсного производства на внешнее управление по российскому законодательству возможен. «Однако, на практике такие случаи крайне редки,» — говорит партнер коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Сергей Сорокин.

К моменту публикации статьи пресс-служба «Абсолют банка» не стала комментировать вопросы будущего развития проекта Loft Park. «Абсолют Банк осуществляет свои законные права как кредитора», — сказала «Эксперту» начальник управления внешних коммуникаций «Абсолют банка» Мария Ермакова, пообещав, что расширенные комментарии будут даны позже.

На реализацию процедуры конкурсного производства обычно уходит полтора-два года. Если она будет завершена юридическое лицо ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» будет ликвидировано, а имущество, включая здания и права на земельные участки, будет распродано. Это не значит, что девелоперский проект в этом случае не может быть завершен, но у Red Development есть еще один аргумент – дольщики. 195 дольщиков Loft Park попадают в сложное положение. Во-первых, они купили не квартиры, а апартаменты, на которые не распространяется действие 214-го федерального закона «О долевом строительстве». Это значит, что государство не контролировало стройку и не несет обязательств перед дольщиками. Сегмент апартаментов власти не могут узаконить уже почти пять лет. Loft Park может стать одним из первых апартаментных проектов, где возникнут обманутые дольщики. Во-вторых, в рамках конкурсного производства дольщики будут являться кредиторами третьей очереди, и шансов, что вырученных денег хватит и на них, крайне мало.
«В прошлый кризис 2008-2009 годов банки по-разному вели себя. Некоторые шли навстречу девелоперам и облегчали им долговую нагрузку, другие отказывались это делать и в результате становились обладателями непрофильных активов. Крупные застройщики «Дон-строй» и «Галс-девелопмент» в итоге достались ВТБ и Сбербанку, широко известна кейс Альфабанка и МИАНа Александра Сенаторова. Однако, в этот кризис банки гораздо охотнее «входят в положение» задолжавших застройщиков и активнее с ними сотрудничают. Тому есть причины: многие заложенные девелоперские проекты являются сложными и низколиквидными, их дорого развивать и непросто продать. А держать на своем балансе подобные активы банкам неинтересно», — говорит директор департамента консалтинга KnightFrank Ольга Широкова. Однако сейчас на фоне банковского кризиса, рецессии и снижения спроса на недвижимость взаимоотношения девелоперов и банков становятся крайне острыми.

Банкротство самого крупного и «проблемный» застройщик России – компания «Су-155» с 30 тысячами дольщиков в 15 регионах – пока идет по схеме наблюдения. Компания в апреле этого года была признана банкротом, но было введено только наблюдение за компанией. Девелоперу был назначен санатор – банк «Российский капитал», дочка Агентства по страхованию вкладов, задачей которого является достройка всех проектов компании.

http://expert.ru/2016/08/27/konkursnoe/?ny