В наступающем году петербургским властям придется перестраивать свои отношения с инвесторами. В январе в силу вступит новый федеральный закон, устанавливающий единые для всех регионов правила государственно-частного партнерства. Он во многом противоречит петербургскому закону о ГЧП, который действует уже девять лет и в соответствии с которым в городе реализуются крупные инвестиционные проекты. Корреспондент BG Мария Карпенко разобралась, какие возможности новый закон принесет Петербургу и какими ограничениями он грозит.

Федеральный закон о государственно-частном партнерстве (224-ФЗ), над которым в Минэкономразвития работали больше двух лет, должен вступить в силу 1 января 2016 года. В течение шести месяцев — до 1 июля — все регионы, где действуют собственные законы о ГЧП, должны будут привести их в соответствие с федеральным.

В Петербурге закон о ГЧП был принят еще в конце 2006 года. Все проекты ГЧП с общим объемом инвестиций в 285 млрд рублей, которые сейчас реализуются в городе, были заключены именно в соответствии с этим законом. Среди проектов несколько крупных: например, реконструкция аэропорта Пулково и строительство ЗСД. Петербургские власти вступления в силу федерального закона ждут с опаской: в Смольном полагают, что он может «затруднить реализацию уже подписанных соглашений о ГЧП в Петербурге и подготовку новых инвестиционных проектов».

Партнерское импортозамещение

Дело в том, что петербургский закон о ГЧП во многом противоречит федеральному. Главное отличие — критерии, которым должна соответствовать компания, чтобы стать участником партнерства. 224-ФЗ запрещает заключать контракты с иностранными партнерами, а также с государственными компаниями. Между тем крупнейшие инвесторы, задействованные в реализации проектов ГЧП в Петербурге, — это банк ВТБ, Газпромбанк и Сбербанк, в капитале которых есть государственное участие.

Впрочем, некоторые эксперты считают ограничение на участие в ГЧП госкомпаний вполне обоснованным. «Для реализации проектов с участием госкомпаний должны применяться другие механизмы. В противном случае, нивелируется смысл самого государственно-частного партнерства, — отмечает юрист юрфирмы «Хренов и партнеры» Александр Юдин. — Более того, это может привести к злоупотреблениям со стороны должностных лиц и контролируемых ими организаций». К тому же, как замечает эксперт, федеральный закон не запрещает госкомпаниям и иностранным юрлицам участвовать в ГЧП опосредованно — в качестве финансирующего лица.

Есть в федеральном законе и другие ограничения. Например, он запрещает участвовать в ГЧП физическим лицам и индивидуальным предпринимателям — в Петербурге сейчас это разрешено. В целом эксперты сходятся во мнении о том, что городской закон о ГЧП является более гибким и емким, чем федеральный. «Региональным законом установлен более широкий по сравнению с 224-ФЗ перечень форм участия города в соглашениях о ГЧП — например, он допускает возможность заключения операционного контракта, тогда как по федеральному закону проект должен включать новое строительство или реконструкцию объекта», — отмечает старший юрист практики по инфраструктуре и ГЧП адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Ирина Митина. Да и перечень критериев конкурса по региональному закону, в отличие от федерального, носит открытый характер.

Обманутые ожидания

Все эти противоречия петербургским властям придется устранить в течение первой половины наступающего года. При этом соглашения о ГЧП, заключенные в городе до 1 января 2016 года, сохранят силу, однако внесение в них изменений будет возможно только по новым правилам, прописанным в федеральном законе. А вносить изменения в соглашения придется: как отмечает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александр Соловьев, «специфика комплексных инвестиционных проектов не позволяет предусмотреть и заложить в срок действия контракта все трудности».

К каким последствиям это приведет, эксперты с точностью сказать не могут. Юрист Astapov Lawyers Марина Агальцова, например, допускает, что уже заключенные договоры ГЧП в Петербурге могут быть признаны недействительными. «Суды могут также признавать недействительным не целый договор, а его часть. Это приведет к тому, что, предположим, инвесторы могут лишиться того, на что рассчитывали при заключении договора. Эта ситуация грозит затяжными судебными процессами, которые могут дойти до Конституционного суда и до Европейского суда по правам человека», — полагает эксперт. По слова госпожи Агальцовой, основанием для обжалования в Европейском суде может быть нарушение права на частную собственность — уже были прецеденты, когда Европейский суд признавал собственностью правовые ожидания инвесторов. «При определенных условиях Европейский суд также признает принятие нового закона лишением собственности, что автоматически ведет к обязанности государства возместить ущерб», — считает юрист.

Александр Юдин, напротив, не видит оснований полагать, что при изменении ранее заключенных соглашений они должны быть признаны недействительными. По его словам, решить вопрос о применении нового закона к старым контрактам должны будут арбитражные суды.

С ним соглашается партнер компании «Максима Лигал» Владимир Килинкаров: по его словам, масштаб сложностей будет зависеть от позиции, которую займут Минэкономразвития и арбитражные суды. По словам эксперта, речь в федеральном законе идет не о любых изменениях, вносимых в ранее заключенные соглашения, а лишь о тех, которые «вносятся в результате предшествующего приведения закона Санкт-Петербурга в соответствие с федеральным законом». Господин Килинкаров полагает, что эта оговорка была внесена в федеральный закон представителем администрации президента, чтобы предотвратить попытки изменить условия действующих соглашений о ГЧП на более выгодные частному партнеру. «То есть цель, по идее, состояла вовсе не в том, чтобы подвести все изменения существующих соглашений под условия 224-ФЗ, а лишь в том, чтобы ограничить отдельные недобросовестные действия сторон таких соглашений», — уверен эксперт. Впрочем, по его словам, четко этот нюанс в законе не прописан, и поэтому не исключено, что ситуация обернется «многомиллиардными издержками для городского бюджета».

Гарантированные правила

Впрочем, как полагают эксперты, у нового федерального закона есть и преимущества. Самое очевидное из них — унификация законодательства в сфере ГЧП. «На текущий момент региональные законы в данной области приняты более чем в 70 субъектах РФ, при этом одни акты заимствуют основные положения из закона Петербурга, другие являются рамочными, но универсальная терминология и принципы ГЧП отсутствуют», — констатирует юрист Ирина Митина. Между тем, как подчеркивает ведущий специалист методического отдела Национального рейтингового агентства (НРА) Александр Пахалов, качественная и стабильная институциональная среда — важнейшее условие для развития проектов государственно-частного партнерства. «Правила игры должны быть, во-первых, эффективными с точки зрения защиты и поддержки частных инвесторов, а во-вторых — устойчивыми во времени. Второе условие не менее важное, чем первое: инвесторы не хотят участвовать в ГЧП-проектах, если правила, регулирующие отношения бизнеса и государства в рамках ГЧП, постоянно меняются», — отмечает эксперт. Кроме того, наличие федерального закона создаст основу для получения госгарантий по проектам ГЧП, что тоже поможет Петербургу активнее привлекать инвесторов, добавляет председатель совета директоров инжиниринговой компании «2К» Иван Андриевский.

Федеральный закон поможет решить и другую проблему. Раньше, как отмечают эксперты, неоднократно вставал вопрос о том, соответствуют ли региональные законы о ГЧП федеральному законодательству в целом — например, законам о приватизации, о конкуренции, земельным нормам. Как следствие — ставилась под сомнения законность самих соглашений. После того как федеральный закон вступит в силу, правовые риски инвесторов значительно снизятся, признают юристы.

Согласно рейтингу, который Минэкономразвития составляет вместе с Центром развития государственно-частного партнерства, Петербург уже не первый год является абсолютным лидером среди регионов России по уровню развития ГЧП. «Этот результат свидетельствует о том, что механизм реализации ГЧП-проектов, работающий в Санкт-Петербурге, является лучшей практикой среди всех российских регионов», — отмечает специалист НРА Александр Пахалов.

Вступление в силу федерального закона принесет новые возможности в первую очередь тем субъектам, где регулирование ГЧП было неэффективным или вовсе отсутствовало — например, республикам Северного Кавказа и некоторым регионам Дальнего Востока. «А вот в случае Петербурга законодательная новелла создаст немало трудностей и нарушит сложившуюся систему работы ГЧП механизма как минимум в течение ближайшего года, — подводит итог эксперт. — Необходимость адаптации к новому закону снизит в краткосрочном периоде эффективность работы органов власти и должностных лиц, которые привыкли работать по устоявшимся правилам».

http://www.kommersant.ru/doc/2871362

Текст: Марта Савенко

Один из самых сложных вопросов рынка вторичной недвижимости — купля-продажа и другие операции с долевой собственностью.

Проблемы в этой области могут коснуться собственника любого объекта, в любом сегменте: от жилья экономкласса до элитных домов и квартир. И все из-за того, что российские законы, в отличие от европейских, не запрещают продажу отдельных долей.

Звезд это не касается
Трудно себе представить, чтобы, например, Гай Ричи при разводе делил пополам дом с бывшей женой. На Западе объект недвижимости хотя и может принадлежать нескольким собственникам, однако при возникновении споров признается единым и неделимым, и потому звезды и все остальные делят между собой не площадь, а деньги. Если, скажем, в Германии возникает ситуация, когда наследниками одного дома или квартиры становятся несколько человек, то, согласно немецким законам, есть только два пути: продажа объекта либо выкуп всех долей одним из собственников. При этом для оценки объекта используется только его кадастровая стоимость. Поэтому ни один человек, владеющий объектом недвижимости в Германии, не может продать его по заниженной стоимости, даже если захочет.

Земля без преимуществ
В России же иная ситуация. Многочисленные долевые объекты возникли здесь в ходе приватизации, а кроме того, с советских времен были и до сих пор еще остаются коммунальные квартиры. Более того, в долевой собственности находятся земельные участки и построенные на них дома. По закону если один из собственников квартиры намерен продать свою долю в ней, то преимущественное право покупки принадлежит остальным совладельцам. Только после их письменного отказа от приобретения можно выставлять долю в открытую продажу. «По земельным участкам такого правила пока нет,— говорит директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина.— Однако законодательные изменения в этой части уже подготовлены и в ближайшее время вступят в силу».

Все поделить
Проблема состоит в том, что зачастую совладельцы объекта не могут выкупить освобождающуюся долю по самой банальной причине: на это нет средств. Но если квартира целиком стоит, скажем, 10 млн руб., то это вовсе не значит, что ее четверть оценивается в 2,5 млн руб. На практике часть имущества можно продать только с существенным дисконтом. Этим пользуются многочисленные квартирные рейдеры, которые скупают небольшие доли у тех, кто желает от них избавиться, а затем вынуждают остальных совладельцев квартиры продать им остальную часть имущества, но уже на своих условиях — мягко говоря, невыгодных для продавцов. «Такое рейдерство обычно возникает из нежелания идти на контакт и обсуждать возникшую проблему,— говорит Надежда Хазова, генеральный директор агентства недвижимости «Усадьба». — Когда человек уходит в глухую оборону и говорит: «Я ничего знать не хочу, это моя квартира, а вы со своими требованиями можете идти куда хотите», то, действительно, тому, у кого эти требования есть, может прийти в голову мысль пойти туда, где он за свою часть имущества получит хоть какие-то деньги». Юристы, опрошенные корреспондентом «Дома», в один голос говорят о том, что в подобных случаях меры надо принимать не тогда, когда часть квартиры уже продана другому лицу, а гораздо раньше. «Если от одного из собственников поступает предложение о продаже доли, то лучший выход — продать всю квартиру целиком и разделить деньги», — говорит Юлия Лурье, директор отделения «Цветной бульвар» агентства недвижимости «Простор».

Если гора не идет
К сожалению, не все понимают, в чем состоит опасность долевой собственности, и ситуация часто заходит в тупик. После развода мужчина оставил квартиру, которая была в совместном владении всей семьи, бывшей жене и детям, а сам женился на другой. Однако его доля в квартире так и осталась за ним. Через некоторое время мужчина женился вторично, в новое семье вновь родился ребенок. А через несколько лет он скоропостижно скончался, и его вторая супруга и сын оказались наследниками той самой доли в квартире. Предложение продать всю квартиру и поделить деньги энтузиазма у первой жены не встретило, выкупать долю в квартире, которую семья за эти годы уже привыкла считать своей, она отказалась, и дело зашло в тупик — но, к счастью, до рейдеров не дошло. «В таких случаях первое, что нужно сделать,— обратиться в суд, чтобы, говоря юридическим языком, определить порядок пользования квартирой,— рассказывает Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». — А затем, если переговоры не дают результата, действительно начать пользоваться своим имуществом». При этом совсем не обязательно переезжать в квартиру, достаточно туда приходить, пить чай — словом, иногда проводить в ней время согласно своему праву собственности, говорят специалисты.

В этом случае, как правило, остальные собственники, понимая, что жить как раньше, уже не удастся, начинают задумываться о том, чтобы решить вопрос о продаже объекта.

Слишком малые права
Но все вышеперечисленное справедливо, если речь идет о значительных долях недвижимого имущества. Если же вопрос касается, скажем, однокомнатной квартиры, в которой кому-либо из собственников принадлежит одна десятая часть, то в пользовании имуществом может быть отказано. Наталья Смолякова, партнер компании «Юрист по недвижимости», рассказывает, что не так давно коллегия Верховного суда, рассматривая одно из дел, пришла к выводу о малозначительности доли одного из собственников малогабаритной квартиры, и в пользовании этим объектом ему отказали, мотивируя тем, что это невозможно без причинения ущерба другим владельцам, проживающим в квартире.

В такой ситуации вполне реально подать иск о признании доли малозначительной, с тем чтобы получить за нее компенсацию с остальных собственников в обязательном порядке, продолжает госпожа Смолякова.

А мне ее подарили
Существует и еще одна опасность для тех, чья квартира принадлежит нескольким людям одновременно. Иногда, понимая, что переговоры с остальными владельцами объекта продлятся долго, а деньги нужны срочно, собственник одной из долей может, никого не предупреждая о своих намерениях, не продать ее, а подарить. На самом деле от нового владельца он получит деньги, но сама сделка проходит по договору дарения. Казалось бы, ситуация безвыходная, однако и в таких случаях следует обращаться в суд. В этом случае имеет смысл подавать иск о признании сделки притворной, говорит Марина Краснобаева, ведущий адвокат по земельному праву и недвижимости компании «Юков и партнеры». В суде одаряемому задают массу вопросов: кем вы приходитесь дарителю, давно ли его знаете, где познакомились. «Чаще всего в таких случаях новоиспеченный собственник достает расписку о том, что им за эту долю была уплачена определенная денежная сумма», — делится наблюдениями Марина Толстик.

Воздушная прописка
До недавнего прошлого среди покупателей новостроек, которые продавали свои квартиры, чтобы внести оплату за новые приобретения, была очень популярна практика так называемых «резиновых» квартир. Поскольку прописаться в строящемся доме нельзя, а выписаться «в воздух» нельзя было тоже, то приходилось оформлять фиктивную регистрацию в одном из российских населенных пунктов. При этом составлялся договор купли-продажи микродоли, которая могла составлять любой процент от общей площади — хоть одну сотую, хоть одну тысячную. Таким образом, «совладельцами» таких квартир становились по несколько сотен человек. «В особенности своими «резиновыми» квартирами прославился поселок Вязники во Владимирской области», — вспоминает Юлия Лурье. Некоторое время назад была разрешено снимать граждан с регистрационного учета без предоставления документов о новой регистрации. А в прошлом году наконец появилась уголовная ответственность за создание «резиновых» квартир. Если бы законодатели, запретившие регистрировать таким способом огромное количество людей на одной жилплощади, пошли дальше и решили вопрос кардинально, запретив реализацию долей в недвижимом имуществе, десятки тысяч людей вздохнули бы спокойно, считают юристы. Но пока этого не произошло, собственникам надо мирно договариваться между собой, и чем раньше — тем лучше.

http://www.kommersant.ru/doc/2617726?isSearch=True