Текст: Татьяна Юстус

Екатеринбургские управляющие компании пытаются препятствовать расселению граждан из ветхого жилья и вместе с этим комплексному развитию застроенных территорий города. Представители администрации города и юристы подтверждают, что такая практика действительно существует. Однако бороться с этим явлением пока очень сложно, так как в России нет нужных законов и не наработана соответствующая судебная практика. Хотя, стоит отметить, что Екатеринбург входит в десятку российских городов-миллионников, где работа в этом направлении уже начата.

Суть проблемы, по мнению директора ГК «ЦН «Северная казна» Татьяны Деменок, состоит в том, что управляющим компаниям не выгоден снос ветхого аварийного жилья, ведь оно состоит у них на балансе, и они получают с него доход.

«Мы должны отселить пять ветхих двухэтажных домов на Эльмаше. В ходе работы с жильцами мы столкнулись с тем, что местная УК Орджоникидзевского района расклеила для жителей этих домов листовки с приглашением на собрание. После этих листовок последовали другие, которые гласили, что «Северная Казна — это черный застройщик», но эти были уже анонимные. Работа по отселению людей остановилась. Я считаю, что такая деятельность выгодна УК в первую очередь с финансовой точки зрения, ведь эти дома приносят ей доход», — рассказала Татьяна Деменок.

Она также добавила, что финансовая заинтересованность УК в разжигании конфликта проявилась, когда в ходе переговоров ее представители пытались продать застройщику персональные данные жильцов. Татьяна Деменок отметила, что застройщик отказался от данных противозаконных действий, и переговоры с управляющей компанией зашли в тупик.

Заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга Михаил Губин пояснил, что в таких случаях, выиграв аукцион на комплексное развитие территорий, застройщики действуют в рамках городской программы по сносу 1 220 ветхих домов. Она принята в 2013 году и рассчитана на три года — до 2016.

«Аукцион под развитие застроенной территории — это договор обязательственного характера, который накладывает на застройщика целый ряд задач. К ним относится не только строительство нового жилья на месте ветхого, но и отведение помещений для детских садов, школ и другой социальной инфраструктуры в этом районе. Для этого инвестор должен выкупить у собственников ветхое жилье. Однако в данном случае условия переезда их не устраивают», — прокомментировал ситуацию Михаил Губин.

Татьяна Деменок пояснила, что нередки случаи, когда застройщик пытается выкупить ветхое жилье на Эльмаше по цене выше средней стоимости квадратного метра по Екатеринбургу, а именно — 80 тыс. руб. за кв. м. По ее словам, за меньшую сумму это сделать будет просто невозможно. Однако жители иногда начинают требовать цену, которая, по ее мнению, выходит за грани разумного — 150 тыс. руб. за кв. м. Напомним, что средняя цена квартир в Екатеринбурге на данный момент составляет примерно 74 тыс. руб.

«Понятно, что УК не хочет терять свой кусок бизнеса, и они играют на желании людей нажиться за счет строительной компании. Они все воспринимают застройщика сейчас как дойную корову. Такие случаи не редкость для Екатеринбурга. Прожив 50 лет в старой квартире, люди пытаются решить за счет него все свои финансовые трудности. Такое ощущение, что они всю жизнь только и ждали случая, когда им предложат снести их дом. А в принципе, очень часто непонятно как они в нем живут, в таких бараках, как правило, нет воды и проводка висит», — рассказал президент ЦН «МАН» Николай Савин.

Руководитель филиала «Коллегии адвокатов «Юков и Партнеры» Олег Ярушин пояснил, что такой потребительский экстремизм, когда граждане стараются прописать себя и своих родственников в аварийном жилье, сейчас не редкость. По его мнению, это делается для того, чтобы потом заработать денег при продаже такого жилья застройщику. Но механизмов борьбы с этим пока нет. Он также отметил, что и действия Орджоникидзевской УК тоже не уникальны.

«В этой отрасли полный хаос. Я вообще удивлен, что люди идут в этот бизнес. Здесь очень много подводных каменей. Такие граждане часто подают в суд на строительные компании. Однако вышестоящие судебные инстанции никаких рекомендаций по этому поводу не дают, то есть можно сказать, что судебной практики по этим проблемам пока нет. Сейчас уже нельзя прописать в аварийном жилье родственников, но механизмов борьбы с такого рода потребительским экстремизмом в России пока нет», — пояснил эксперт.

Михаил Губин рассказал, что Екатеринбург участвует в программе по улучшению градостроительного законодательства, активно сотрудничает с федеральным правительством и дает свои предложения по улучшению законодательной базы.

«Екатеринбург является первопроходцем в области застройки заселенных территорий. Мы входим в 10 российских городов-миллионников, где ведется такая работа. Мы не раз обращались с законодательной инициативой в органы федеральной власти и работаем над тем, чтобы город развивался. Несмотря на то, что у нас есть свои сложности с неразграниченными землями, мы всегда готовы оказать застройщикам поддержку в работе с населением при отселении граждан из ветхого жилья», — заключил он.

http://urbc.ru/1068028674-kommunalnye-razborki-ekaterinburgskie-uk-ne-hotyat-lishatsya-dohodov-ot-barakov.html

Текст: Татьяна Юстус

Эксперты считают рынок загородной недвижимости Екатеринбурга очень своеобразным. По их мнению, ориентироваться здесь сложно из-за некоторых особенностей. Специалисты пояснили, что одной из них является его «дикость» — он слабо поддается юридическому регулированию, многое основывается на простом доверии. Вторая особенность вытекает из первой — это наличие большого количества мошеннических схем купли-продажи земли и построек. Третье, на что стоит обратить внимание при покупке загородной недвижимости в Екатеринбурге — это большое количество недобросовестной рекламы, прежде всего связанной со сроками строительства.

Так, по словам заместителя генерального директора ГК ЦН «Северная казна» Павла Маслихина, в радиусе 30 км от столицы Урала на данный момент осуществляют продажу 184 организованных загородных поселка. Из них реально строящихся только 10%. Всего на данный момент начали возведение школ и двух детских садов. По сути, готовой инфраструктуры сейчас нет ни в одном.

Руководитель филиала коллегии адвокатов «Юков и Партнеры» Олег Ярушин отметил, что потенциальными покупателями загородной недвижимости в Екатеринбурге являются семьи, у которых либо еще детей нет, либо дети уже выросли. По его мнению, воспитывать подрастающее поколении в тех условиях, которые на данный момент созданы девелоперами, в коттеджных поселках невозможно.

«К сожалению, за городом нет школ и детских садов. А еcли есть, то это либо очень дорогие частные образовательные учреждения, либо близлежащие сельские. Ни в тех, ни в других нет возможности дополнительного образования. Поэтому по утрам две трети автомобилей на подъездах к городу ведут мамы, которые везут своих детей в школу. Однако пропускная способность наших дорог не настолько хороша, чтобы и это было без проблем», — подчеркнул эксперт.

Руководитель доп. офиса на Викулова группы компаний ЦН «Северная казна» Светлана Долбилова отметила, что в этом году количество молодых семей, желающих приобрести дом за городом, увеличилось. Однако, по ее словам, иногда риэлторам приходится их разубеждать, так как люди часто не представляют, что значит жить в условиях отсутствия привычной городской инфраструктуры, особенно с маленькими детьми.

Эксперты отмечают, что застройщики очень часто говорят людям, что будут строить инфраструктуру при помощи государственных субсидий, несмотря на то, что речь идет о частном проекте. Зачастую клиенты им верят, и потом негодуют по поводу того, что государство им не помогло.

«Многие застройщики обещают своим покупателям инфраструктуру, а потом разводят руками — федерация не проспонсировала. В таком случае никаких претензий им предъявить нельзя, ведь в договорах строительство школ, дорог и детских садов не прописывается», — рассказал Олег Ярушин.

Павел Маслихин добавил, что такая недобросовестная реклама характерна для многих девелоперов. Он подчеркнул, что девелоперы также часто приукрашивают действительность относительно сроков сдачи домов.

«Прежде чем покупать недвижимость, необходимо поинтересоваться, что застройщик построил за последние три года и какими схемами финансирования пользуется. Ведь из 180 коттеджных поселков в окрестностях Екатеринбурга реально строящихся не более 18», — заключил эксперт.

Впрочем, неудивительно, что екатеринбургские застройщики не проводят за город инфраструктуру, считают эксперты. По их словам, это очень сильно увеличивает стоимость конечного продукта. Как отметил директор по развитию ЗАО ПКФ «Палникс» Вадим Шамшурин, подведение всех коммуникаций к дому, включая газ, электричество, водопровод и канализацию, стоит в среднем 10 млн руб.

«А если застройщик еще и школу с детским садом на свои деньги построит, то дома вообще станут на вес золота», — заключил эксперт.

Впрочем, стоит отметить, что как раз такие «золотые» дома на рынке пользуются популярностью. По словам Вадима Шамшурина, в этом году продажи в «Палниксе» увеличились в два раза. По его мнению, в ближайшее время спрос будет только увеличиваться. Эксперты считают, что причиной стабильного спроса здесь является то, что люди, которые могут позволить себе загородный дом стоимостью от 15 млн и землю от 600 тыс. руб. за сотку, обычно имеют и квартиры в черте города. В зимний период они живут там.

Маркетолог загородного жилого комплекса «Золотая горка» Дарья Тарасенко отметила, что в этом году увеличилось количество людей, покупающих загородную недвижимость с целью инвестирования. Однако эксперты отметили, что таких покупателей все равно очень мало, и их интересуют уже готовые дома, инвестировать в строительство загородного жилья никто не хочет.

«Построить загородный дом — это все равно, что построить себе памятник — дорого и непродаваемо. Люди предпочитают покупать дома по договору. Но таких предложений на рынке очень мало. Застройщики не регистрируют на себя построенные дома и пытаются продать их посредством договоров о создании партнерства, товарищества или садоводства. В отличие от рынка многоэтажного строительства, здесь способов продаж масса. Можно сказать, что на рынке сейчас царит полный хаос. Отсюда и возможные варианты мошенничества. Ведь многое между покупателем и продавцом здесь держится на честном слове», — отметил эксперт.

В этом, по мнению специалистов, и заключается проблема развития рынка загородной недвижимости: построить здесь дома для массового потребителя пока практически невозможно. Когда застройщик берет на себя обременение по подводке всех коммуникаций, оформляет его в свою собственность и затем платит налоги — такой дом по определению не может быть дешевым. Дома эконом-класса, как правило, продаются на этапе строительства по договору купли-продажи будущей недвижимости, а это рискованно, считают эксперты.

В заключение стоит отметить, что эксперты считают рынок загородной недвижимости Екатеринбурга недостаточно цивилизованным. Однако, по их мнению, к нему не стоит относить премиум сегмент: это настолько маленькая доля рынка, что она не может считаться показательной. В основном рынок загородной недвижимости Екатеринбурга представлен участками без подряда. Только 15% поселков возводится застройщиками. Из них, в свою очередь, только 10% реально строит жилье, остальные — пока только обещают. Эксперты вынуждены признать, что на данный момент на расстоянии 30 км Екатеринбурга вообще нет коттеджных поселков с полностью построенной инфраструктурой, а до того момента когда она появится, нынешнее поколение покупателей, по их мнению, уже сменится.

http://urbc.ru/1068027291-pole-chudes.html

Текст: татьяна Юстус

2013 год прошел под эгидой борьбы с проблемой обманутых дольщиков. Кроме того, что сами пайщики были активны и организовывали различные акции протеста, правительство приняло знаменитую поправку в ФЗ-214 о страховании застройщиков своей ответственности перед дольщиками, которая должна была защитить данную категорию граждан. Однако в начале 2014 года эксперты заговорили о том, что из-за новой поправки данный закон работать не будет. Максимум выгоды, которую из него можно извлечь — PR для определенных депутатов. Правозащитники считают, что никто, кроме них пользы от этого закона не увидит: количество дольщиков растет, как и количество недобросовестных застройщиков.

Напомним, что поправки в ФЗ-214 вступают в силу с 1 января 2014 года. Согласно ему, все застройщики, заключающие с гражданами договоры долевого участия, будут обязаны застраховать свою ответственность перед дольщиками. Законодатель предложил компаниям три варианта страховки: получить банковскую гарантию, заключить договор с коммерческой страховой компанией или вступить в Общество взаимного страхования (ОВС).

Руководитель филиала коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Олег Ярушин считает, что ни один из трех предложенных вариантов страховки работать не будет.

«Задекларированный закон не будет исполняться на практике. Банковские гарантии здесь работать не смогут, потому что это слишком дорогое удовольствие. Что касается страховых компаний, то на своей практике я не раз сталкивался с тем, как они действуют в случае, если им предстоят крупные выплаты — они просто закрываются и увольняют всех сотрудников. Надо сказать, что так поступают не региональные организации, а крупные столичные компании. Так, одна из них исчезла после того, как суд предписал ей выплатить 4 млн, в результате пострадавший остался один на один с исполнительным листом», — заявил юрист.

Стоит отметить, что в случае неисполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками страховые компании будут должны более внушительные суммы. По закону в случае срывов срока строительства объекта каждый дольщик вправе потребовать от страховой компании от 1,5 до 18% стоимости приобретаемого жилья. Нужно ли объяснять, что страховщики пока не рвутся работать со строительными компаниями.

«В январе этого года никто из компаний не взялся за работу по ФЗ-214. Можно сказать, что в регистрации договоров долевого участия наблюдался спад. Однако в феврале первый проект по этому закону все-таки заработал. Правда, страховая компания, которая его подписала, была не местная, а столичная. Стоит отметить, что наши страховщики за круглым столом, посвященном этому закону, заявили, что работать по нему проблематично. Однако сейчас ситуация сдвинулась с мертвой точки», — рассказала представитель Росреестра по Свердловской области.

Таким образом, с большим трудом, но рынок начинает работать по новому закону. Как именно застройщики выстроят свою работу со страховыми компаниями, покажет время. Некоторые эксперты считают, что большинство строительных компаний просто перейдет от договоров долевого участия к жилищно-строительным кооперативам. По таким договорам свою ответственность им можно не страховать. Благодаря таким схемам строительства количество обманутых дольщиков в области неуклонно растет.

Директор комитета по защите прав потребителей Екатеринбурга Андрей Артемьев считает, что подобная ситуация сложилась в поселке Истокский.

«В договорах Истокского после совершения всех выплат гражданин получает не право владения землей, а право аренды на землю. Более того, уже после начала строительства выяснилось, что эти земли уже давно зарезервированы аэропортом Кольцово для строительства взлетно-посадочной полосы для малой авиации. То есть рано или поздно эти дома будут снесены, таким образом, появятся новые обманутые дольщики», — рассказал эксперт.

Олег Ярушин пояснил, что таких примеров в области очень много. Он отметил, что по законодательству РФ нельзя обратиться в суд о сносе дома, пока он не достроен. Поэтому власти вынуждены сначала просто наблюдать, как возводятся незаконные постройки, как граждане покупают в них жилье, и только по завершении данного процесса они могут рассчитывать на поддержку суда. Тем не менее юрист считает, что для того чтобы привлечь застройщиков к ответственности, не надо придумывать новые, никому не нужные, усложняющие работу рынка законы.

«Уже давно есть статья 201 о злоупотреблении положением, есть статья о нецелевом расходовании средств, есть статья о мошенничестве. Для того чтобы призвать к ответственности застройщика, их достаточно. Другое дело, что на практике суд часто принимает странные решения. Так, например, один из екатеринбургских застройщиков, который остановил строительство дома в 2008 году, заплатил по суду штраф 300 тыс. руб. — на этом его обязательства перед дольщиками оказались выполненными, а дом до сих пор не сдан», — рассказал он.

По мнению Андрея Артемьева, все потуги решить проблему обманутых дольщиков нацелены только на создание видимости работы.

«Депутаты не знают и не понимают, чем они занимаются. Можно сказать, что вся их деятельность сводится только к пиару. На деле их законы не работают. Надо уже давно запретить заниматься депутатской деятельностью без юридического образования», — заявил он.

Однако граждане продолжают надеяться на авось и покупают дешевые квартиры у сомнительных юридических лиц. Директор ЦН «Северная казна — 1» Елена Мяло рассказала, что цена 900 тыс. руб. за квартиру кажется людям очень выгодной, ведь комната в Екатеринбурге стоит более 1,5 млн, и они охотно покупают их.

Эксперты отмечают, что никаких механизмов против таких сделок на рынке нет. За счет них армия обманутых дольщиков продолжает пополняться. По их мнению, активная позиция правительства, демонстрирующая готовность решить проблемы обманутых дольщиков, только усугубляет ситуацию. Таким образом, новые поправки в ФЗ-214 ничего к лучшему на строительном рынке не изменят. Недобросовестные компании как строили, так и будут строить, считают юристы. Риэлторы обращают внимание на то, что количество покупателей, сознательно становящихся «обманутыми», также не уменьшилось.

http://urbc.ru/1068023611-illyuziya-zakona-ili-kto-obmanyvaet-dolschikov.html

Текст: Татьяна Юстус

Ряд законов, принятых в 2013-2014 году в сфере недвижимости, изменил ситуацию на рынке Екатеринбурга не в лучшую сторону. По мнению экспертов, благодаря этим нововведениям появились дополнительные препятствия при заключении сделок о купле-продаже недвижимости. Фразу «было хорошо, а стало хуже» признали ключевой в этом вопросе не только риэлторы, а также представители банковского сообщества и правозащитники.

Самым широко обсуждаемым и наболевшим вопросом на рынке недвижимости специалисты считают экспериментальный закон, по которому в 10 городах РФ с 1 февраля 2014 года нотариусы получили право заверять все сделки с недвижимостью. Екатеринбург входит в число этих городов. По словам директора агентства недвижимости «Диал» Александра Дмитриева, суть закона заключается в том, чтобы создать на рынке «режим, благоприятствующий нотариусу».

«С помощью нового закона власть пытается внедрить в сознание масс, что нотариальная сделка более безопасна. Для того чтобы граждане пошли к нотариусам, для них будет создан ряд преференций, например, откроют некоторые электронные базы для ускоренной проверки документов. Предполагается, что люди пойдут в нотариальные конторы, так как это должно обезопасить их от «черных» риэлторов. Однако на моей практике к ним обращается не больше 1% участников рынка», — пояснил Александр Дмитриев.

Напомним, что с 1998 года сделки с недвижимостью не подлежат обязательному нотариальному удостоверению. У граждан есть право обратиться к нотариусу или составить договор в простой письменной форме.

По словам экспертов, никакого эксперимента в новом законе нет, так как граждане по-прежнему имеют право отказаться от услуг нотариуса. Чтобы сделать эти услуги обязательными, надо изменить Гражданский кодекс РФ, но пока этого не произошло.

«Новый закон о сделках купли-продажи ничего не меняет кроме того, что раньше сделки регистрировались за 3 дня, а сейчас этот срок увеличился до 5 дней. В чем новизна закона — непонятно, так как нотариусы в России с 1993 года имеют право проверить чистоту сделок с недвижимостью. Другое дело, что в Екатеринбурге этим правом традиционно пользовалось не более 5% граждан, совершающих такие сделки. Остальные обходились гарантией банка и риэлтора», — заявил управляющий делами Нотариальной палаты Свердловской области Петр Дьячков.

Таким образом, новый закон — это попытка вернуть нотариусов на рынок недвижимости Екатеринбурга. Однако пока непонятно, что именно должно заставить граждан обратиться к ним: ни скидки по кредиту, ни гарантии стопроцентной чистоты договора нотариальная проверка не дает.

«Правильно говорят эксперты рынка недвижимости, что раньше все было хорошо, а теперь стало только хуже. Нотариальная проверка будет стоить денег, эти расходы лягут на потребителя. Банки же никаких преференций для тех, кто заверил свою сделку у нотариуса, не предусматривают», — заявил начальник отдела по жилищному кредитованию управления по работе с партнерами свердловского отделения № 7003 ОАО «Сбербанк России» Игорь Лесников.

Эксперты отмечают, что нотариат все равно планирует перейти к обязательной регистрации договоров купли-продажи, а этот закон — только первый шаг на пути к цели. По этому поводу на рынке поднялась паника. Риэлторское сообщество разделилось на 2 половины: тех, кто поддерживает эту тенденцию и тех, кто против.

«На рынке появилось 2 лагеря риэлторов: один состоит из тех, кто спокойно отнесся к закону, во втором находятся те, кто пытается протестовать. К протестующим относятся, как правило, риэлторы-одиночки. Для них обязательное удостоверение нотариата — это минус их заработка. Однако нельзя отрицать то, что у нотариуса авторитет в юридических вопросах выше, чем у риэлтора. Последние сейчас на себя берут функции консультирования по правовым вопросам, но этого делать не надо — это не входит в круг обязанностей риэлтора», — заявила директор ЦН «Северная казна-1» Елена Мяло.

Между тем юристы не считают, что проверка нотариуса поможет потребителю в том случае, если он столкнется с мошенниками.

«Если документ удостоверен нотариусом, он не приобретает дополнительной силы. Существует и нотариальное мошенничество. Однако на моей практике нотариусы никогда не возмещали ущерба в тех случаях, когда заверяли мошеннические договоры. Хотя нотариус страхует свою профессиональную ответственность. Мое мнение таково, что обязательного нотариального заверения для сделки с недвижимостью не нужно, никаких плюсов в этом нет», — заявил руководитель филиала коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Олег Ярушин.

В целом эксперты сошлись во мнении, что новый закон, якобы дающий преференции для заверения сделок с недвижимостью у нотариуса, никаких плюсов для потребителя в себе не несет, как, впрочем, и для рынка в целом. По их мнению, если раньше проверка подлинности договора была двухуровневая — это риэлторы и банки, то теперь за дополнительную плату потребителю настоятельно рекомендуется третий — нотариус. Однако это только усложняет сам процесс купли-продажи и не делает сделку более безопасной. Елена Мяло отметила, что понятие стопроцентной чистоты сделки эфемерно. По ее словам, в законах РФ осталось слишком много белых пятен, чтобы сделать операции на рынке гарантированно безопасными.

http://urbc.ru/1068023564-bylo-horosho-stalo-huzhe.html