Текст: Алена Никулина

Принимаем квартиру не спеша

Передача квартир дольщикам начинается после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Стороны при выдаче ключей подписывают акт приема-передачи квартиры. Это очень важный для собственника квартиры документ – не стоит торопиться сразу ставить свою подпись. Первым делом нужно выявить все возможные недоделки и зафиксировать их либо в самом акте, либо в смотровом листе.

Когда нет уверенности, что получится самостоятельно обнаружить все промахи застройщика, лучше обратиться к профессиональным строителям. Многие на осмотр квартиры и подписание передаточного акта приходят с прорабом той строительной бригады, которая будет выполнять отделочные работы. Это, пожалуй, наиболее предпочтительный вариант, тем более он тоже заинтересован в том, чтобы квартира попала в руки его рабочих без лишних «косяков».

Но вообще есть несколько простых, но доступных правил, которые помогут принять жилье без посторонней помощи. Во-первых, стоит отметить, что на осмотр всегда лучше приезжать днем, чтобы было легче выявить все недостатки. Строительный мусор должен полностью отсутствовать, иначе будет крайне проблематично рассмотреть все недостатки квартиры. Во-вторых, необходимо внимательно проверить работу окон и дверей. Стеклопакеты должны быть без повреждений, а щели между рамой и окном обработаны герметиком с целью предотвращения появления грибка. В-третьих, стоит обратить внимание на вентиляцию. Если она работает, пламя поднесенной к ней спички отклонится в сторону. Кроме того, нужно осмотреть стены, потолок и пол на отсутствие трещин, а также проверить монтажные стыки и швы. На них не должно быть влаги.

Таким образом, участнику долевого строительства при приемке квартиры необходимо тщательно осмотреть квартиру, включая коммуникации, все претензии по качеству указываются в смотровом листе (дефектной ведомости).

Как отмечает Екатерина Баглаева, коллегия адвокатов «Юков и Партнеры», если замечаний по качеству выполненных строительных работ нет, это также указывается в передаточном акте. «Если у вас есть замечания, обязательно четко и подробно укажите их в акте, в противном случае застройщик не будет их устранять. Не забудьте оставить себе второй экземпляр всех документов или хотя бы их копии», – рекомендует эксперт.

В соответствии с ФЗ №214, который регулирует отношения в сфере долевого строительства, в случае обнаружения недостатков от застройщика по своему выбору можно потребовать их устранения, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения расходов на такое устранение. Чаще всего сами дольщики выбирают первый вариант. При этом важно также в письменной форме согласовать сроки и порядок устранения дефектов.

После акта

Согласно закону о долевом строительстве каждый объект строительства имеет гарантийный срок. Гарантия на конструктив здания составляет 5 лет, а на инженерное и технологическое оборудование 3 года. То есть после подписания акта также можно обращаться к застройщику, если всплыла какая-то проблема. Однако Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» предупреждает: в некоторых ситуациях, если претензии к застройщику или управляющей компании предъявляются уже после заселения, приходится доказывать, что нарушения произошли не из-за некорректной эксплуатации помещения самим собственником, а стали следствием несоблюдения технологии строительства.

Например, бывали случаи, когда квартиры принимались весной, и у покупателей не было возможности проверить работу батарей. Оказывалось, что отопительная система по той или иной причине практически не нагревала помещение. Конечно, застройщик обязан в таком случае устранить проблему, даже несмотря на то, что в акте приема-передачи не был отражен этот дефект.

Куда обращаться, кому писать?

Небольшие недоделки застройщик обычно устраняет в довольно короткие сроки и без возражений. Проблемы могут возникнуть в случае значительных претензий со стороны покупателя, рассказывает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Если после обнаружения недостатков и обращения к застройщику с требованиями исправить ситуацию, меры не были приняты, следует обращаться в суд. Адвокат Олег Сухов советует для подачи иска в судебные органы провести независимую строительную экспертизу, чтобы подтвердить обоснованность своих требований. Также нужно направить в досудебном порядке претензию застройщику. На одном экземпляре (который останется у дольщика) должна быть отметка о получении.

Дольщик может в суде требовать устранения всех замечаний, которые были отражены в дефектной ведомости. Еще один вариант – исправить недостатки самостоятельно и взыскать с застройщика потраченные средства. Этот вариант подходит, например, в том случае, если гарантийные сроки истекают, а застройщик отказывается привести дом в порядок.

Также можно расторгнуть договор. Статья 7 ФЗ №214 устанавливает: в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств.

Дольщик в этом случае может истребовать с застройщика выплаченную по договору стоимость квартиры, а также проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Также в суде можно попытаться получить компенсацию за понесенные убытки (в виде процентов по ипотеке, стоимости услуг адвоката, оплаты пошлин).

Писать письма чиновникам, по мнению экспертов, в такой ситуации не особенно-то помогает. «Как показывает практика, жалобы чиновникам пишут многие, однако судебный порядок часто оказывается эффективнее», – отмечает Олег Сухов. По словам Марии Литинецкой, если управляющая компания или застройщики не реагируют на обращения жильцов по устранению тех или иных строительных недостатков, также можно подать жалобу в прокуратуру. Это самый действенный рычаг влияния на нерадивые компании, считает эксперт.

Отопления нет, лифты не работают

В случае возникновения проблем с предоставлением услуг ЖКХ жильцы многоквартирного дома могут направить письменное обращение в Государственную жилищную инспекцию. Инспекция как раз осуществляет контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг. По итогам проверок будут составлены протоколы о привлечении к административной ответственности и выданы предписания об устранении нарушений. Инспекторы через какое-то время обычно приходят с повторной проверкой. Так что управляющие организации могут поплатиться крупными штрафами.

***

Любое отклонение от правил – это ответственность девелопера перед дольщиками, который обязан устранять недостатки за свой счет и в дальнейшем искать «виноватых» – будь то генподрядчик или технадзор. Таким образом, в теории нарушений строительного процесса в жилом строительстве не должно быть. Тем не менее, не всегда обходится без них. И если пришлось столкнуться с такой ситуацией, не стоит бояться отстаивать свои права в суде, обращаться в прокуратуру и жилищные инспекции.

http://sob.ru/news/2017/03/24/chto_delat_esli_kvartiru_postroili_nekachestvenno_

Текст: Наталья Бухтиярова

Недееспособность или частичная дееспособность одного их участников сделки купли-продажи может привести к ее расторжению. И хоть суд постановит вернуть вам все уплаченные деньги, но ждать их можно и годами.

Адвокат Олег Сухов отмечает, что законных оснований для признания договора не имеющим юридическую силу много, однако среди них есть популярные. Установление недееспособности или ее ограниченности достаточно частая причина именно таких судебных решений.

Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP, обращает внимание, что закон предполагает, что каждый совершеннолетний гражданин априори дееспособный. Кроме того, Ирина Шугурова, заместитель директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что сам факт того, что продавец недвижимости состоит на учете в психо- или наркологическом диспансере не лишает его способности понимать значение своих действий и руководить ими. Признать человека Изображение: «Псих» или не «псих» — вот в чем вопроснедееспособным или ограниченно дееспособным может только суд. Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», сообщает: «В российском законодательстве нет норм, обязывающих продавцов или покупателей жилья доказывать свою дееспособность». Однако практика доказывает, что лучше все-таки заранее проработать этот вопрос и не попадать впросак.

Итак, требовать доказательств дееспособности вы не можете, но попросить имеете право. И если вы получили отказ, то это верный способ забеспокоится, так как честному человеку обычно нечего скрывать.

Как проверить дееспособность?

Самый простой способ – попросить предоставить соответствующие справки. Однако, как отмечает Мария Литинецкая, убедиться в их подлинности крайне тяжело: «Сегодня достаточно проехать пару станций в метро, чтобы убедиться в том, что изготовление различных фальшивых документов в России приобрело просто катастрофические масштабы». И здесь встает вопрос проверки этих справок. Мария Литинецкая считает, что серьезная организация способна выявить «липу» в самый короткий срок. Кроме этого, подлинность справки можно проверить и вместе с нотариусом, отправив в диспансер соответствующий запрос. Можно попытаться сделать это и самостоятельно, но гарантий, что вы или нотариус получите необходимую информацию, нет: врачи просто не обязаны это делать.

По закону проверять дееспособность должен нотариус. Но Роман Семчишин подчеркивает, что возможности нотариуса в этом вопросе сводятся к проверке документов и оценке адекватности гражданина в личной беседе. Если у нотариуса возникают сомнения в дееспособности гражданина, он приостанавливает свои действия по удостоверению сделки и направляет запросы на предмет наличия в отношении лица решения суда об ограничении дееспособности. И это все, он не имеет права требовать освидетельствования участников сделки соответствующими врачами.

Екатерина Баглаева, юрист компании «Юрков и партнеры», рассказывает, что можно попытаться выяснить этот вопрос, получив выписку из ЕГРП, куда должна вносится соответствующая запись при наличии у органа по государственной регистрации сведений о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным. Но такими сведениями орган может и не обладать.

Самым надежным является просто проведение освидетельствования врачом-специалистом с выдачей письменного заключения о состоянии продавца в момент совершения сделки.

В любом случае, если продавец вызывает у вас сомнения и отказывается подтвердить свою дееспособность, откажитесь от сделки. Даже если квартира является вашей мечтой и подходит по всем параметрам. Риск признания такой сделки недействительной высок. Мария Литинецкая справедливо замечает, что рисковать все же лучше не в данной ситуации. Например, свою порцию адреналина можно получить, прыгая с парашюта или катаясь на сноуборде.

В вопросе с дееспособностью действительно все может пойти прахом. Екатерина Баглаева отмечает, что чаще всего это бывает, когда продавец злоупотребляет алкоголем или наркотиками и в момент заключения сделки находился в таком состоянии. Олег Сухов вспоминает два недавних случая из практики, когда сделки были признаны судом недействительными.

В первом случае продавец элитной недвижимости уже после получения денег и регистрации договора купли-продажи обратился в суд, заявив о своей ограниченной дееспособности. Он предъявил учетное дело из психоневрологического диспансера, после чего суд назначил экспертизу, которая подтвердила документы «психа». Договор был признан недействительным.

Второй пример связан с частичной утратой дееспособности. Адвокат вспоминает: «Скончался собственник квартиры, который за полгода до смерти продал свою недвижимость. В течение установленного срока для принятия наследства дочь умершего обратилась в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным. На основании представленных дочерью документов следовало, что отец при жизни серьезно злоупотреблял спиртными напитками. Назначенная судом посмертная судебно-психологическая экспертиза установила, что умерший в момент совершения сделки в связи со злоупотреблениями спиртными напитками находился в таком состоянии, что не мог «здраво соображать». Это послужило достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным и возврата квартиры дочери – наследнице».

Признание судом факта, что сделка не имеет юридической силы, – неприятная процедура. Безусловно, суд постановляет, что сумма, указанная в договоре, должна быть вам возвращена. Но, во-первых, не всегда в договоре указывается вся сумма. А, во-вторых, эти деньги уже могут быть потрачены, и вам просто будут должны, возможно, долгое время.

http://sob.ru/opyt/psih-ili-ne-psih-vot-v-chem-vopros

Текст: Наталья Бухтиярова

Перепланировкой, с точки зрения закона, является любое изменение конфигурации квартиры, которое требует внесения изменений в технический паспорт. Для осуществления этой затеи необходимо пройти через процедуру согласования. Екатерина Баглаева, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры», рассказывает, что если у вас нет технического паспорта, то сперва его надо получить в территориальном БТИ. «Затем необходимо заказать проект перепланировки в любой проектной организации, которая имеет свидетельство о допуске к такого рода работам. После этого надо сдать необходимый пакет документов в орган местного самоуправления. Сейчас это можно сделать через МФЦ. Пакет документов состоит из: заявления, правоустанавливающих документов на квартиру; проекта перепланировки и технического паспорта». После подачи пакета документов вам остается лишь в течение 45 дней ждать решения. Если решение принято положительное, то можно начинать работы по перепланировке.
Генеральный директор «НДВ Проект Концепт» Борис Леонтьев уточняет, что если в вашем районе нет МФЦ, то пакет документов следует сдавать в районную Московскую жилищную инспекцию. После того, как перепланировка в вашей квартире будет завершена, выполненные работы проверяются инспектором. А после этого вы получаете новый технический паспорт с внесенными изменениями.

Одним словом процедура согласования перепланировки легкой не является. Почему же тогда она столь востребована на рынке? Дизайнер интерьеров, совладелец студии интерьеров Jazzberry Татьяна Кузьмина отмечает, что перепланировка позволяет правильно организовать пространство в квартире: разделить общую зону, где собирается вся семья и бывают гости, и приватную, где находятся хозяйские спальни и подсобные помещения. Например, можно расширить санузел, устроить дополнительное помещение для хранения, объединить кухню с гостиной или, наоборот, разделить одну комнату на две. Роман Бабенко, генеральный директор ООО НПО «ЛЭИ», считает, что обычно перепланировки затевают нетипичные покупатели. Например, молодая семья с ребенком достаточно часто хочет из «однушки» сделать хоть и маленькую, но «двушку» или даже «трешку». С этой целью часто утепляют лоджию и выносят туда кровать или прячут плиту в нишу. По мнению Романа Бабенко, люди, ностальгирующие по столовой из кинофильма «Девчата», прорезают окно из кухни в зал, а творческие натуры убирают стену между коридором и залом.

Однако стоит помнить, что не любые ваши мечты воплотимы в жизнь, есть вещи, которые делать не следует. Борис Леонтьев напоминает, что без согласования можно делать в своей квартире косметический ремонт, собирать или разбирать встроенную мебель, наружно устанавливать антенны, защитные сетки и кондиционеры (да и то не всегда), изменять материал внешних конструкций, балконов и лоджий, а также переставлять нагревательные и газовые приборы, если это не требует прокладки дополнительных подводящих сетей. Остальное потребует согласований или просто останется вашей несбыточной мечтой. Например, категорически Изображение: Как не угодить за решетку, сделав перепланировку нельзя размещать над жилыми комнатами уборную, ванную или кухню; уменьшать вентиляцию; увеличивать нагрузку на несущие конструкции больше допустимых по проекту; переносить радиаторы отопления, делать полы с подогревом с помощью общедомовых систем горячего и холодного водоснабжения или отопления; делать что-либо в местах расположения связей между сборными элементами; делать штрабы в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки и трубопроводов; изменять внешний облик многоквартирного дома, делать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, а также объединять эти помещения в одно. Правда, иногда возможны пути обхода некоторых запретов. Татьяна Кузьмина рассказывает, что расширение жилого пространства с помощью балкона или лоджии законом запрещена. Эти помещения объединять нельзя. «Однако есть легальный способ решения проблемы: замена стелопакета между комнатой и лоджией витражной раздвижной дверью. Это и расширит пространство, и добавит эстетики и света. А вместо запрещенного выноса батареи можно утеплить стены лоджии и установить электрический радиатор».

В любом случае, прежде чем что-то перестраивать в своей квартире, надо это согласовать. Екатерина Баглаева напоминает, что самовольная перепланировка запрещена законом и карается административным штрафом от 2000 до 2500 рублей, а иногда продажей квартиры с торгов по решению суда. Так адвокат Андрей Комиссаров напоминает, что в ноябре суд по иску Мосжилинспекции выселил двух москвичей из принадлежащей им квартиры, которая будет продана с молотка. Такое решение суда не первое и не последнее. «В последнее время местные администрации и жилищные инспекции все чаще обращаются в суды с подобными исками. И 7-10% таких требований удовлетворяются: истцам удается доказать, что перепланировки опасны и нарушают права соседей», – рассказывает Андрей Комиссаров. Но Екатерина Баглаева замечает, что всегда не поздно узаконить совершенную ранее перепланировку: «Для этого необходимо обратиться в суд и доказать, что совершенная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу для их жизни или здоровья. Таким доказательством может быть акт строительно-технической экспертизы». Но все-таки лучше получать все согласования заранее.

Роман Бабенко отмечает, что обычно сложности возникают, когда такую квартиру хотят продать. Безусловно, это можно сделать, но практически невозможно получить под нее ипотеку, так современные стандарты многих банков предусматривают обязательную фотосъемку каждой комнаты как минимум с двух точек, поэтому скрыть самовольную перепланировку не удастся. А это уже ограничивает круг возможных покупателей и дает возможность для обоснованного торга.

Андрей Комиссаров также обращает внимание, что за нарушение правил безопасности строительных или иных работ, в результате которых есть пострадавшие или погибшие, можно угодить за решетку. Подобный случай произошел в Ярославле. Хозяин квартиры сделал несогласованную перепланировку, которая спровоцировала обрушение перекрытия в одном из подъездов, что привело к гибели человека. Суд признал вину собственника квартиры и лишил его свободы на 1 год и 6 месяцев.

Одним словом, перепланировки часто позволяют сделать жизнь комфортнее, но делать их по собственному желанию и представлению нельзя.

http://sob.ru/opyt/kak-ne-ugodit-za-reshetku-sdelav-pereplanirovku

Текст: Наталья Бухтиярова

Купить и не быть обманутым – главная задача при любой сделки. Однако в покупке недвижимости задействованы очень большие денежные суммы, поэтому и бдительность здесь не бывает чрезмерной. При сделках с вторичными квартирами чаще всего осложнения возникают, связанные с юридической «чистотой» жилья. Лучше всего поручить подобные проверки профессионалам, но если у вас нет такой возможности, то можно провести ее самостоятельно.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» советует прежде всего ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами: договоры приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия, свидетельство о праве на наследство и т.д. После того, как все юридические бумаги не вызовут у вас никакого сомнения, можно обращаться за выписками из Единого государственного реестра прав и домовой книги, из которых будет видно, кто является собственником квартиры, наложены ли на нее какие-либо обременения, кто на данный момент в ней зарегистрирован. Будущий собственник обязательно должен выяснить, не приобреталась ли квартира в браке – муж или жена могут претендовать в будущем на свою долю. Роман Зятнин, юрист Коллегии Адвокатов «Юков и Партнеры», советует запросить в регистрирующем органе сведения об истории сделок. Слишком частые, чаще 1 раза в 3 года, сделки с квартирой повышают риск появления притязаний на объекта купли-продажи со стороны третьих лиц.

Особенно тщательно, по мнению Литинецкой, необходимо проверять квартиры, где проживают дети. «В данном случае риск может быть связан с неучастием в приватизации несовершеннолетнего ребенка. В первоначальной редакции закона №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 1991 года не было ни слова о правах детей. Он позволял гражданам оформлять квартиры в собственность с согласия всех совершеннолетних членов семьи. И только в 1994 году в закон были внесены изменения, согласно которым дети также должны были в обязательном порядке участвовать в приватизации. Ребенок мог не становиться собственником квартиры только в том случае, если было получено соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства. При этом за детьми сохранялось право на однократную приватизацию после достижения ими совершеннолетия», – отмечает спикер. Именно поэтому в 1991-1994 года было много квартир, где ребенок был прописан, но не участвовал в приватизации, а, следовательно, право на такие квартиры может быть оспорено в суде.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, дополняет список квартир, требующих тщательной проверки: это квартиры, которые несколько раз перепродавались, были получены в собственность по наследству, по решению суда, по исполненной ренте. «Особый случай — квартиры, полученные в дар, особенно не родственниками. Действительно, с чего бы это молодой москвич подарил квартиру южному мужчине, а сам переселился, например, в Воронеж. А ведь был такой случай», – сообщает эксперт.

Тщательная проверка «вторички» подразумевает подробное изучение всей истории квартиры, в том числе и всех предыдущих сделок купли-продажи. Однако здесь существует множество нюансов, на которые можно просто не обратить внимание, поэтому лучше все же привлечь профессиональных риелторов или юристов. Однако доля риска остается всегда, хотя сейчас на рынке некоторые компании дают гарантии на квартиры, приобретенные с их помощью. Например, компания « МИЦ-Недвижимость» с июля 2013 года всем своим клиентам, купившим у них жилье по договору возмездного оказания услуг, выдает гарантийное обязательство, которое подтверждает, что юридическая проверка была проведена полностью. И эта гарантия будет действовать до тех пор, пока существует право собственности клиента.

По мнению Романа Зятнина, целесообразно воспользоваться «титульным страхованием» – страхованием риска потери имущества в результате утраты права собственности на объект недвижимости. Однако страховать надо «от всех рисков», то есть от потери квартиры по любой причине, не зависящей от вас. Такая страховка является дополнительной правовой помощью, так как страховые компании также заинтересованы в юридической «чистоте» выбранной вами недвижимости. Платить в случае наступления страхового случая вряд ли доставит им радость.

Одним словом, сделки с недвижимостью требуют внимания, бдительности и проверки. И в любом случае, последнее слово за вами, поэтому в конечном итоге всегда и все перепроверяйте самостоятельно, а если есть хоть малейшее сомнение в том, что покупаемая квартира не очень «чистая», откажитесь от сделки. Береженного, как говорится, Бог бережет.

http://sob.ru/opyt/yuridicheskaya-proverka-chistotyi-kvartiryi

Текст: Наталия Бухтиярова

Истории со сносом незаконно построенных малоэтажек известны всем. Самая нашумевшая – снос дома в Вешках. И это не единственный случай. По решению суда были также снесены дома, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Верхнее Отрадное, д. 8, д. 9, д. 20.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», сообщает, что «всего по состоянию на 1 июня текущего года в Подмосковье выявлено и внесено в реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности 394 объекта, находящихся на различных этапах строительства». По данным Комитета Московской области по долевому жилищному строительству из всех этих выявленных объектов 48 приведено в соответствие с законодательством, 96 находятся на рассмотрении в суде, в отношении 36 имеются решения о сносе, но пока это решение не исполнено.

Безусловно, во многом виноваты и сами граждане, не проявившие бдительность и прельстившиеся дешевизной. По мнению руководителя практики по строительству и недвижимости, старшего партнера адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Дмитрия Щеглова, именно низкая стоимость квадратного метра имеет здесь главное значение: «В последнее время на рынке недвижимости появляются заманчивые предложения о покупке «квартиры» в небольшом малоэтажном «многоквартирном доме», по очень привлекательным ценам, которые в 1,5, а то и в 2 раза ниже среднерыночных». Однако с точки зрения закона граждане приобретают не квартиры, а доли в жилом доме или паи в кооперативе. Щеглов обращает внимание, что подобные сделки не противоречат закону, однако делают невозможным признать договор купли-продажи недействительным, поскольку отсутствуют основания для этого.

Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган подчеркивает, что обычно такое жилье продается по подложным, не зарегистрированным договорам, иногда даже по распискам. И в этом случаи человек не проявляет должной бдительности или попросту надеется на случай. Министр обращает внимание, что «если гражданин идет на поводу у застройщика, действует вне рамок законодательного поля, он должен понимать, что это его риски. Граждане должны четко понимать: кому и почему они несут свои деньги, проверять разрешение на строительство, документы на землю, заключать предусмотренный законом договор долевого участия и оплачивать его только после госрегистрации».

Что же делать тем, кто все-таки купил долю именно в таком доме?

Александр Коган комментирует эту ситуацию так: «Надо понимать, что незаконно построенный дом по документам является индивидуальным, что покупали граждане помещения у физического лица. А значит, такие случаи не попадают под действие федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и областного закона №84 «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области». Эти люди стали жертвой мошеннических действий. И выход здесь один – писать заявление в правоохранительные органы о мошенничестве, заявлять гражданский иск в уголовном процессе для возврата денег с собственника земельного участка и дома, обращаться в суд с заявлением о признании сделки недействительной».

И хоть это звучит неутешительно, однако это горькая правда: вернуть полюбовно свои деньги невозможно. Даже судебное разбирательство не дает гарантий на положительный исход тяжбы.

Константин Сычев, руководитель юридического департамента компании «Региондевелопмент», считает, что исход зависит от того, что прописано в договоре купли-продажи. «Если в нем указано, что вы покупаете именно квартиру, то есть все шансы доказать, что продавец не исполнил свои обязанности по договору и вернуть деньги через суд. Если же в договоре прописано, что вы приобретаете долю в праве общей собственности на земельный участок или же паи в кооперативе, то шансов вернуть свои деньги практически нет».

Роман Зятнин, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры», советует обращаться в судебные органы с иском о расторжении имеющегося договора (купли-продажи, долевого участия и т. п), возврата уплаченных денежных сумм и компенсации понесенных убытков. «Целесообразно также просить об обеспечении иска путем наложения ареста на денежные средства должника и подать в службу судебных приставов заявление о розыске денежных средств должника. При наличии сведений о переводе денежных средств компанией-продавцом другим лицам надо заявлять соответствующее требование о признании таких сделок недействительными и применении последствий недействительности сделки, в целях возврата денег в организации, в которой были куплены квартиры», – советует Зятнин.

Возврат денег в такой ситуации – хорошее решение проблемы, однако в большинстве случаев купивших интересуют квартиры.

Есть ли возможность сохранить такой многоквартирный дом?

Роман Зятин заявляет: «В случае, когда имеется вступивший в законную силу судебный акт о сносе здания, возможность сохранить его, практически равна нулю».

Стоит заметить, что решение о сносе принимается взвешено. В отношении каждого дома межведомственной комиссией, созданной при органе местного самоуправления, принимается коллегиальное индивидуальное решение, где учитывается и безопасность дома, и подключение его к сетям инженерно-технических коммуникаций, и наличие социальных объектов, и мнение соседей.

Александр Коган обращает внимание, что есть факторы, которые полностью исключают возможность сохранения дома. «Это, безусловно, небезопасность здания для проживания людей. С учетом того, что такие дома строятся без какого то ни было контроля, такая ситуация – не редкость. Также ключевым при решении судьбы строения является согласие местных жителей на изменение вида разрешенного использования участка. Ведь именно их права нарушены незаконной постройкой. Ни дорожная, ни инженерная, ни социальная инфраструктура дачных участков не рассчитана на проживание 30 – 50 семей, а значит, и жизнь окружающих людей сильно меняется из-за появления многоквартирников».

И это действительно так. Многие такие незаконные постройки делают жизнь местного населения практически невыносимой. Начинаются перебои с коммуникациями. Также наносится вред экологии: часто канализационные стоки сливаются в те же водоемы, откуда берется питьевая вода. Встает проблема и с человеческим фактором. Эти квартиры стоят действительно дешево и далеко не всегда в них собираются жить простые семьи, для которых это единственный способ решить свой квартирный вопрос. Стоит помнить и о том, что такие дома часто превращаются в сауны или общежития для гастарбайтеров .

Однако, как отметил Александр Коган: «Если экспертиза показала, что дом безопасен для жителей и соседей, его можно привести в соответствие с законодательством. Для этого надо получить техусловия на подключение к сетям, выполнить их, возможно, принять участие в благоустройстве или создании объектов социальной инфраструктуры. После этого при положительном решении публичных слушаний земельный участок переводится под малоэтажное строительство».

Итак, покупая любую квартиру надо быть предельно бдительным и действовать только в рамках закона. Если у вас что-то вызывает подозрение, то лучше обратиться за консультацией к специалисту.

http://sob.ru/opyt/esli-novyiy-dom-doljnyi-snesti

Текст: Наталья Бухтиярова

Проблема обманутых дольщиков до сих пор в России не решена, хотя власть и пытается помочь тем, кто так и не смог улучшить свои жилищные условия. Был введен особый порядок банкротства застройщика, принят запрет на пользование «серыми» схемами для привлечения средств граждан на строительство объектов, также был принят Федеральный закон № 214 для защиты прав дольщиков. Однако все это не гарантирует сохранность, вложенных в строительство денег. Депутаты надеются, что эта проблема будет решена с помощью взаимного страхования, которое вступит в силу с 1 января 2014 года.

Адвокат Олег Сухов рассказывает, что планируется создать общество взаимного страхования (ОВС) – некоммерческую организацию для всех застройщиков России. Любой застройщик для получения разрешения на строительство обязан будет предоставлять полис взаимного страхования, который будет получать при вступлении в ОВС. Нет полиса – нет разрешения. Страховые тарифы будут утверждаться общим собранием членов. Это делается для того, что по договору взаимного страхования ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей будет распределяться по всем застройщикам. Если же застройщик все-таки не вступает в это общество, то он обязан страховать гражданскую ответственность или получать поручительство от банка.

Идея этого закона правильная, страхование ответственности застройщика успешно существует в ряде стран. Однако этот закон таит в себе ряд минусов. Во-первых, полагаясь на эту страховку, покупатель может менее тщательно выбирать застройщика, а сами компании могут менее внимательно относиться к финансовым рискам. Во-вторых, этот закон не защищает от массового банкротства застройщиков, которое, например, может произойти во время кризиса. В-третьих, и само общество может быть подвергнуто процедуре банкротства. Кроме того, для добросовестных компаний это единое «скидывание» на покрытие убытков – дополнительные затраты без каких-либо преимуществ. А любые дополнительные затраты девелопера отражаются на цене квадратного метра.

Эксперты считают

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «В зарубежной практике застройщики и крупные компании всегда страхуют свои риски по договорам. Соответственно, если случаются какие-то обстоятельства, в виду которых они не могут выполнить свои обязательства, страховка покрывает их убытки. У нас такой практики нет. Есть лишь отдельные случаи страхования, при этом страховые компании деловые риски страхуют как раз не охотно. Я считаю, что данный закон для всех нас – это положительный момент. Если бы российские застройщики страховались в обязательном порядке, то могли бы при возникновении критической ситуации получить страховку и рассчитаться с теми же дольщиками. Но для застройщиков это означает увеличение расходов по проекту, которые, скорее всего, будут перекладываться на плечи покупателей. Расходы, наверняка, будут закладываться в себестоимость, что приведет к увеличению цен. Вот и получается, что с одной стороны, вроде бы снижаются риски для покупателя, а с другой стороны, скорее всего это приведет к росту цен. Главное, чтобы не возникло ситуации, когда и цены вырастут, и риски не будут снижены. Ведь дольщики, даже несмотря на наличие страховки, могут и не увидеть выплат. В нашей стране такое возможно».

Олеся Салаева, член коллегии адвокатов «Юков и Партнеры»: «Это очередной шаг к созданию цивилизованных общепринятых в мире механизмов защиты прав и интересов дольщиков. Данный закон вводит страхование гражданской ответственности застройщика. Таким образом, рынок долевого строительства постепенно будет очищаться от неквалифицированных игроков и станет более прозрачным. Стоит отметить, что в случае банкротства застройщика, у покупателей квартир в строящихся домах появится дополнительная юридическая гарантия возврата вложенных в долевое строительство денежных средств. Но есть и недостаток нового закона для дольщиков: издержки по страхованию рисков или поручительству банков будут включены в цену квартир. Насколько вырастут цены на квартиры в новостройках пока судить сложно, но скорее всего квадратный метр значительно подорожает. Также закон предусматривает возврат денежных средств с возмещением убытков или выплатой неустойки по решению суда, но судебный процесс может длиться достаточно долго, поэтому потерь в сроках получения квартиры, к сожалению, не всегда удастся избежать. Этот закон лишь снижает риски дольщиков, но не исключает их совсем».

Олеся Кошкина, директор по маркетингу TEKTA GROUP: «Большинство серьезных проектов с большими инвестициями выводится на рынок застройщиками с именем, которые давно и успешно работают в рамках 214-ФЗ. По нашему мнению, новый закон сделает рынок более понятным конечному приобретателю, даст возможность застройщику удовлетворить требования участников долевого строительства даже в самой критической ситуации. А также позволит большему количеству покупателей с меньшими опасениями инвестировать свободные средства в покупку новостройки. С другой стороны, любые затраты, связанные с выполнением требований нового законопроекта – это дополнительная нагрузка на бюджет застройщика, которая может отразиться на цене конечного продукта, в нашем случае, это новостройки. Цена квадратного метра может увеличиться, но насколько велика будет коррекция, зависит от размера страховых премий».

Юрий Шаранов, руководитель департамента Vesco Realty City: «Закон о взаимном страховании не решит проблему обманутых дольщиков, максимум – несильно улучшит ситуацию. Банковская система страхования вкладов позволяет при банкротстве банка вернуть вкладчику определенную сумму, однако система дает сбои: деньги могут выплачивать от года и более лет. Можно предположить аналогичный принцип работы системы страхования застройщиков. Подавляющее большинство дольщиков хочет получить квартиру, нежели вернуть деньги, которых уже не будет хватать на покупку новой. С другой стороны, возможны ситуации, когда люди не получают ни квартиры, ни денег. В этом случае закон о страховании поможет вернуть хоть какие-то средства. Сейчас действует ФЗ-214, по которому все застройщики должны привлекать деньги только по договорам долевого участия. Однако ряд застройщиков нашли обходные пути договора: используются предварительные договоры, векселя, вступление в ЖСК и т.д. Известны проекты жилых комплексов, которые распродаются без договоров долевого участия по причине низкой привлекательной цены. Аналогично будут обходить и закон о взаимном страховании». Решение проблемы обманутых дольщиков Юрий Шаранов видит в успешном западном опыте: «Застройщик возводит объекты на кредитные деньги банка; дольщик, совершая покупку, отдает деньги не застройщику, а на специальный счет в банке в размере 100 %; банк переводит деньги застройщику по этапам строительства. В ситуации, когда все квартиры проданы, а застройщик обанкротился на середине возведения дома — находящаяся в банке часть денег идет на оплату другого застройщика, заканчивающего строительство дома».

Итак, закон снижает риски купить долгострой. Однако за это придется платить. Квадратный метр жилья однозначно подорожает.

http://sob.ru/sreda/zakon-o-vzaimnom-strahovanii