Текст: Татьяна Рыбакова

Да какой ты застройщик

Прежде всего новые поправки изменяют само понятие застройщика, ведущего долевое строительство. Теперь так может называться лишь юридическое лицо, созданное в организационно-правовой форме хозяйственного общества. То есть никакие ИП, кооперативы, товарищества и прочие собирать деньги дольщиков не могут. При этом такая организация должна иметь опыт участия в строительстве многоквартирных домов, общая площадь которых составляет не менее 10 тыс. кв. м в совокупности, и опыт такого строительства должен быть не менее трех лет.
По мнению юриста КА «Юков и партнеры» Маргариты Захаровой, это не страшно. «Учитывая тот факт, что средства дольщиков и в настоящее время привлекаются в абсолютном большинстве случаев коммерческими организациями—хозяйственными обществами, а на застройщиков, имеющих опыт строительства менее трех лет, приходится лишь 9% текущего жилищного строительства, вышеуказанные поправки не представляются принципиальными»,— говорит она. «Требование к стажу позитивное и ограничивает доступ на рынок долевого строительства для компаний, не имеющих достаточного строительного опыта, компетенций и собственных средств для возведения многоэтажных домов»,— уверена Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group.

Однако Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», считает, что изменения приведут к уходу с рынка мелких и средних компаний, а это грозит монополизацией рынка. «Скорее всего, в Московском регионе останется не более пяти крупных компаний с собственными производственными мощностями, которые смогут диктовать свои условия и ценообразование на рынке,— рассуждает он.— Все мы помним, как развивалась строительная отрасль во времена Советского Союза, когда на рынке была монополия: ни к чему хорошему это не привело».

Романс о финансах

Впрочем, для многих компаний гораздо тяжелее будет выполнить новые финансовые требования. Так, теперь застройщик должен располагать собственными средствами в размере не менее чем 10% от планируемой стоимости объекта. «Также закон устанавливает требования об отсутствии у застройщика обязательств по кредитам, займам и ссудам, по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а обязательства застройщика не должны превышать 1% от стоимости строительства»,— поясняет Маргарита Захарова. При этом, как отмечает Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, нельзя воспользоваться поручительством другого, более крупного застройщика. Более того, вводится практика «один застройщик — один проект»: одновременное строительство домов по нескольким разрешениям запрещается. Скорее всего, логика законодателей состоит в том, чтобы препятствовать застройщикам выводить деньги из одного проекта на закрытие финансовых дыр в другом, полагает директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

Одним из ключевых нововведений станет компенсационный фонд, подразумевающий аккумулирование средств застройщиков (1,2% от суммы договора). Создание Фонда защиты прав граждан—участников долевого строительства предусмотрено специальным законом ФЗ-218. «Основной целью данного закона является повторная попытка запуска компенсационного фонда в долевом строительстве»,— говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента компании «Бон Тон». Впервые идея замены страхования ответственности застройщика на компенсационный фонд была высказана президентом РФ на Госсовете в мае 2016 года, напоминает он. Первая попытка создать компенсационный фонд была сделана летом 2016 года, однако законодательная работа затянулась, и начало работы фонда пришлось перенести с января на октябрь текущего года.

Помимо введения компенсационного фонда новый закон ужесточает квалификационные требования к застройщикам и порядок контроля за расходованием средств дольщиков в процессе строительства. «Также серьезной корректировке подвергся механизм банкротства застройщиков. С начала 2018 года банкротство застройщиков значительно упростится, что в теории должно облегчить процесс вывода проблемного объекта из «банкротного дела» застройщика и ускорить процедуру достройки»,— добавляет Дмитрий Логинов.

Создание компенсационного фонда, скорее всего, не скажется на ценах на жилье, полагает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», так как отчисления в фонд идут на смену страхованию, которое обходилось практически в те же деньги. «Опасения же, что рынок недвижимости лишится здоровой конкуренции из-за ухода мелких игроков, беспочвенны. Будет конкуренция среди средних и крупных девелоперов, которую мы видим и сегодня. В Едином реестре застройщиков России значится более 4,2 тыс. компаний. Из них более 400 компаний имеют уставный капитал свыше 40 млн руб.»,— добавляет она.

Впрочем, Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» считает, что нововведения серьезно изменят правила игры на рынке. «Застройщикам по проектам, разрешения на строительство по которым будут получены после 1 июля 2018 года, придется существенно изменить свои бизнес-процессы, адаптировать их под новые юридические требования,— говорит он.— В том числе создавать так называемую проектную компанию под каждый строительный проект и аккумулировать на ее расчетном счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. С учетом повышения требований к застройщикам со второй половины 2018 года может также увеличиться административное давление на них со стороны контролирующих органов».

Зато банкам новые требования на руку. Положения новой редакции федерального закона N214 обязывают застройщика, генподрядчика и технического заказчика иметь счета в одном уполномоченном банке и производить расчеты между собой только с использованием специально созданных счетов эскроу. Суть механизма оплаты через счета эскроу заключается в том, что дольщики передают свои денежные средства не застройщику, а банку, который осуществляет проектное финансирование застройщика. «Такой порядок ведения счетов повышает стоимость строительства на размер услуг банка»,— говорит Маргарита Захарова. «На мой взгляд, все принятые поправки отвечают интересам банковского лобби»,— комментирует Дмитрий Котровский. «Скорее всего, в главном они выиграют, поскольку объем средств, которые девелоперы будут обязаны держать на расчетном счете, увеличится»,— соглашается Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group. На этом фоне навязанная новыми правилами несвойственная банкам контролирующая функция может оказаться незначительным неудобством, считает она.

В настоящее время правительство уполномочило 56 банков на открытие счетов эскроу для работы с застройщиками. «Санкционирование банков на работу с застройщиками со стороны правительства РФ дает надежду, что в условиях нестабильного состояния банковской системы данные банки будут адекватно функционировать»,— надеется Маргарита Захарова. А гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина уверена, что речь идет о фактическом изменении механизмов финансирования строительных проектов.

Еще поправки будут?

Новые ограничения продаж квартир в новостройках неудобны для застройщиков и выглядят для них в чем-то явно чрезмерными, считает Василий Шарапов — например, теперь наличие любой, даже незначительной недоимки создает для застройщика риск остановки продаж гражданам квартир в новостройках. А Яна Сосорева, заместитель гендиректора по маркетингу и рекламе ГК «Самолет», уверяет, что многие поправки стали неожиданными — изначально законопроект вносился без столь радикальных мер.

К тому же остаются вопросы, отмечает Яна Сосорева. К примеру, можно ли будет распоряжаться теми 10%, которые лежат на спецсчете, или эта сумма будет размещаться в уполномоченном банке без права пользования? «Вопрос обоснованный, ведь запрашивается она на дату направления проектной декларации — это как раз тот момент, когда нужны максимальные вложения в строительство»,— отмечает эксперт.

Требует уточнений и пункт об ограничении обязательств застройщика: какие обязательства имеются в виду? «Ведь строительство самого дома — одно, а подключение его к коммунальным ресурсам, обеспечение электроснабжением — это огромная сумма, явно превышающая 1%,— говорит Яна Сосорева.— Относится ли подключение объекта и обеспечение его энергоресурсами к строительству — пока этот вопрос никак не регламентирован». Это особенно актуально для застройщиков Московской области, считает Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family, ведь здесь им почти всегда приходится строить магистральные сети.

Запрет вести строительство по нескольким разрешениям одновременно нелогичен, продолжает Яна Сосорева. К примеру, при застройке жилого комплекса его корпуса получают отдельные разрешения. Теперь, получается, на каждый корпус нужно создавать отдельного застройщика, но тут препятствием является требование к нему о трехлетнем опыте.

Банки, которые будут работать с застройщиками по схеме эскроу-счетов, должны будут контролировать ход строительных работ на площадке, но специалистов технадзора и сегодня не хватает, предупреждает Дмитрий Котровский. К тому же схема работы с эскроу-счетами не учитывает того, что себестоимость строительства может быть существенно меньше привлеченных средств. «Лично мне не понятно, почему в такой ситуации застройщик не может получить доступ к сумме, которая превышает себестоимость строительства объекта»,— недоумевает он. К тому же нет инструмента, который бы гарантировал своевременный возврат денежных средств застройщику, предоставляющему покупателю услугу рассрочки.

Вопросы есть и у застройщиков в формате таунхаусов, которые с 1 января также являются объектом долевого строительства. Например, согласно новой версии закона, застройщик таунхаусов должен иметь опыт в строительстве малоквартирных домов, при этом в разрешении на строительство таунхаусы называют жилым блоком, а Росреестр регистрирует их как жилые дома, перечисляет нестыковки Константин Романов, директор по развитию Villagio Estate.

«Создалось впечатление, что Минстрой утвердил сырой вариант ранее ни с кем и нигде не обсуждаемых поправок»,— сердится Сергей Камлюк, гендиректор инвестиционной компании Key Capital. «На мой взгляд, чтобы учесть интересы всех регионов и не навредить развитию отечественной строительной отрасли, необходимо вовлечь в процесс представителей Минэкономразвития, Росстата и так далее»,— предлагает Дмитрий Котровский. «Это пока предварительный вариант законопроекта, который нуждается в конкретизации и урегулировании на уровне подзаконных актов и постановлений правительства»,— надеется Яна Сосорева. Инструментарий в ФЗ-214 правильный, но пока механизмы слабо проработаны, резюмирует Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости Gorn Development.

«Несложно представить, кто в состоянии полностью соответствовать всем предъявляемым требованиям: это крупная государственная корпорация, специально созданная для реализации масштабных проектов. Нововведения делают всех остальных игроков рынка неконкурентоспособными, расчищая площадку для кого-то «своего»",— считает Ольга Славкина. И предполагает, что продемонстрировать эффективную работу новых механизмов государство, возможно, планирует на примере успешной реализации проекта московской реновации.

«Старикам» здесь не место

Дольщики от изменений в ФЗ-214 выиграют больше всего, считает Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. «Они будут защищены со стороны государства, эта гарантия позволит людям смело вкладываться в долевое строительство»,— добавляет Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель». Как безусловно позитивные новшества руководитель комплекса стратегического развития компании «Лидер Инвест» Виктор Черкасский отмечает запрет для девелоперов заниматься другими видами деятельности, кроме строительства, а также требование информационной открытости девелоперов: обязательное наличие интернет-сайта и размещение на нем полного пакета разрешительной и прочей документации, а также фотоотчета о ходе строительства.

Однако Дмитрий Котровский отмечает, что риски все же остаются. К примеру, если недострой возникнет сразу у нескольких крупных застройщиков, в компенсационном фонде может не оказаться достаточного объема средств. Ущемлены и интересы покупателей высокобюджетного жилья: в случае банкротства застройщика дольщики смогут получить компенсацию за площадь, не превышающую 120 кв. м, да и сама сумма рассчитывается как средняя стоимость жилья по региону, что существенно ниже цены в сегменте элитной недвижимости и бизнес-класса. Наконец, новый инструмент не учитывает интересы отдельных категорий покупателей, например тех, кто не доволен качеством приобретенного объекта недвижимости или купил квартиру, характеристики которой существенно отличаются от заявленных в проектной декларации.

ФЗ-214 меняют чуть ли не ежегодно, но к решению проблемы долгостроев это не привело, скептически отмечает Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН, хотя откровенных пирамид по модели «Социальной инициативы» уже не наблюдается. «Появление долгостроев заложено в самой идеологии долевого строительства: пока экономическая ситуация благоприятная, дольщики несут деньги, стройки финансируются и идут благополучно. Как только экономика идет на спад, приток денег от дольщиков сокращается и некоторые стройки замедляются или встают»,— поясняет он. По его мнению, новации как раз и сократят «долевку»: ею смогут заниматься только крупные компании с хорошей финансовой подушкой, а остальным придется перейти на продажи готового жилья или уйти с рынка.

Большинство экспертов отмечают, что новые правила игры могут значительно снизить объем предложения в ближайшие несколько лет. «Уход с рынка небольших застройщиков приведет к тому, что меньше будет запускаться новых строек, а значит, через несколько лет после вступления в силу закона — к снижению объемов ввода жилья. Естественно, подобные процессы могут вызвать и рост цен на первичном рынке, что вполне логично — чем меньше риски (а закон их снижает для дольщиков), тем выше цена»,— говорит Александр Пыпин. Он полагает, что ситуация на рынке новостроек будет напоминать в ближайшие годы ситуацию на банковском рынке пятилетней давности: застройщиков будет становиться меньше, а риски для дольщиков будут сокращаться. Государство может поддержать рынок за счет дальнейшего снижения ипотечных ставок. Если при этом покупатели увидят, что страхование через новый компенсационный фонд работает, то они предпочтут покупать квартиры на первичном рынке, а не на вторичном.

По мнению Романа Лябихова, гендиректора ГК «Атлант», со второй половины 2018 года и до 2020-го предложение жилья может даже увеличиться, но это будут не проекты девелопмента, а проекты земельного банка с разрешением на строительство. «Многие компании попытаются до 1 июля 2018 года получить разрешения на строительство на свои объекты, зарегистрировать первые ДДУ,— поясняет он.— Я полагаю, будет сформирован большой пул объектов, на которые будут получены разрешения на строительство только для того, чтобы увеличить капитализацию проекта». Для покупателей это будет означать сдерживание потенциального роста цен. Сокращение же объемов предложения Роман Лябихов ждет не ранее чем через два-три года.

Изменения затронут тех игроков, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, напоминает Татьяна Подкидышева. «Данный механизм не будет распространяться на дольщиков, заключивших ДДУ еще по старым правилам»,— говорит она. То есть помочь имеющимся «старым» обманутым дольщикам и тем, кто покупает жилье в нынешних проектах, поправки не смогут. С учетом же прогнозируемого Романом Лябиховым создания запасов проектов кардинально ситуация для дольщиков может измениться года через два-три.

https://www.kommersant.ru/doc/3414879

Текст: Наталья Барановская

Вступивший в силу 1 октября Закон о банкротстве физических лиц многократно увеличил риски для покупателей недвижимости на вторичном рынке. Квартиру или комнату, землю или коттедж, приобретенные у человека, который уже после сделки будет признан банкротом, покупатель рискует потерять навсегда. И деньги, потраченные на покупку недвижимости, ему никто не вернет.

Ваша сделка недействительна
Проблема в том, что сделки с недвижимостью, заключенные будущим банкротом, могут быть оспорены в суде и признаны недействительными. А поскольку ни один здравомыслящий продавец не ходит по городу с плакатом «Я увяз в долгах», покупатель, не обладающий даром ясновидения, про долги продавца знать не может.

Впрочем, и сам продавец недвижимости, уверенно смотревший в будущее при заключении сделки, неожиданно для себя может через год-другой остаться у разбитого корыта. Пока дела шли хорошо, человек взял, например, ипотеку и купил в кредит дорогой автомобиль. А потом в одночасье потерял работу, рассорился с богатыми родственниками, лишился половины совместно нажитого имущества при разводе и теперь подсчитывает уже не доходы, а долги. А кредиторы тем временем изучают все сделки по продаже недвижимости, совершенные должником аж за три года до банкротства, и готовят иски в суд о признании этих сделок недействительными. Цель кредиторов — вернуть имущество банкроту, потом продать с его с молотка и вырученные деньги поделить.

В каких же случаях сделка может быть признана недействительной? В Законе о банкротстве для этого указаны такие основания: подозрительные сделки должника (в это же основание включаются и сделки, совершенные должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов), сделки, совершенные должником в отношении отдельного кредитора.

Как рассказывает адвокат Рустам Батыров (коллегия адвокатов «Юков и партнеры»), для признания сделки недействительной по основанию подозрительности достаточно подтверждения факта занижения цены по договору (и годичного срока до подачи заявления о признании банкротом). В пример адвокат приводит постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа.

История такая. В январе 2010 года индивидуальный предприниматель продал 1/4 доли в жилом доме в Костроме за 20 тыс. руб. физическому лицу. И в декабре того же года предприниматель был признан банкротом. Кредитор оспорил сделку в арбитражном суде, заручившись заключением эксперта-риэлтора, который оценил проданную долю в 71 555 руб. Сделка была признана недействительной, с покупателя взыскали 51 555 руб. Суд кассационной инстанции подтвердил правомерность выводов нижестоящих инстанций о том, что представленное конкурсным управляющим экспертное заключение о реальной рыночной стоимости доли в праве на жилой дом является надлежащим доказательством, подтверждающим неравноценность встречного исполнения по сделке между индивидуальным предпринимателем и физическим лицом.

«Сделки с занижением стоимости, как правило, всегда представляют риск — только вопрос, какой и для кого. Покупатель рискует, покупая квартиру по низкой цене, но теперь этот риск увеличен вдвое, потому что продавец — банкрот и взять с него нечего. Как говорится, ни денег, ни жилплощади,— говорит адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова).— Должник от такого расклада в плюсе тоже не остается, потому что квартира в собственность ему как бы вернется, но в дальнейшем она будет реализована финансовым управляющим».

Ничего себе подарочек
Намного сложнее доказать, что сделка с недвижимостью, будь то продажа или дарение, совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Под эту статью Закона о банкротстве подпадают сделки, заключенные в течение трех лет до принятия заявления о признании человека банкротом или после принятия такого заявления. И действительно, подарило, например, физическое лицо своему ребенку квартиру в благополучные годы. Но наступил кризис, человек обанкротился, а кредиторы тут как тут — хором оспаривают правомерность подарка, доказывая, что еще три года назад даритель задумал недоброе, пытаясь причинить вред их имущественным правам.

«Для признания недействительности сделки в этом случае необходимо доказать наличие сложного состава соответствующих признаков, включающих в том числе направленность сделки на уменьшение конкурсной массы, осведомленность стороны сделки о злонамеренности должника при совершении сделки (что можно доказать, например, наличием родственных связей между покупателем и продавцом), наличием признаков неплатежеспособности должника (исполнительные производства, неисполненные кредитные обязательства)»,— объясняет Рустам Батыров. И приводит пример из судебной практики.

Индивидуальный предприниматель из Самарской области, находившийся на грани банкротства, подарил своей маме земельный участок площадью 15 510 000 кв. м в Безенчукском районе. Мама была в курсе финансовых проблем сына и знала, что он избавляется от имущества, чтобы заплатить кредиторам по минимуму — во всяком случае, такова была позиция Арбитражного суда Самарской области. Сделка, как подчеркивается в постановлении суда, признана недействительной, поскольку была совершена безвозмездно в отношении заинтересованного лица, на момент совершения сделки у должника имелись неисполненные обязательства перед кредиторами. Это, посчитал суд, свидетельствует о том, что договор дарения совершен в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов и другая сторона сделки знала об этой цели.

«Проблема в том, что в отношении лица, которое приобрело, например, квартиру или дом, действует презумпция предположения, что оно знало или должно было знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Кроме того, это относится к сделкам, носящим безвозмездный характер, например дарения,— комментирует Олег Сухов.— Также законом определены и абсолютные признаки, которые свидетельствуют о договоре с нанесением ущерба,— это смена места жительства должником без уведомления кредиторов перед совершением сделки или после ее совершения, сокрытие своего имущества, уничтожение или искажение правоустанавливающих документов, осуществление правомочий пользования или владения переданным имуществом по сделке по указанию должника. Дарение недвижимости между близкими родственниками можно признать недействительным, если даритель имел проблемы с задолженностью перед кем-либо. Но одаряемый должен помнить: на него ложится бремя доказывания того, что он действовал добросовестно».

Что касается сделок, которые влекут предпочтение одних кредиторов перед другими, они приносят вред не тем, что один кредитор получит больше, чем ему полагалось, а тем, что они приведут к уменьшению конкурсной массы. Срок для оспаривания сделки с предпочтением одному из кредиторов — один месяц. Закон дает кредиторам право увеличить этот срок до шести месяцев.

Чем грозит признание сделки недействительной? В этом случае стороны возвращаются в первоначальное положение. Продавец квартиры опять становится ее собственником, а покупатель утрачивает все права на жилое помещение. Как объясняет Олег Сухов, после того как сделка будет признана недействительной, изъятая недвижимость должника подлежит включению в конкурсную массу, и деньги от ее реализации зачтутся в счет уплаты долга гражданина. Покупателю необходимо включиться в реестр требований кредиторов. Но срок на включение в реестр ограничен и составляет два месяца после публикации о банкротстве должника в газете «Коммерсантъ». Следовательно, после пропуска этого срока его необходимо восстанавливать. Если причины пропуска суд признает уважительными, то покупателю удастся включиться в реестр требований кредиторов. В ином случае суд признает требования обоснованными, и покупателю остается надеяться, что конкурсной массы должника хватит не только на реестровых кредиторов, но и на тех, кому не удалось войти в их список. Особое внимание нужно обратить на основание признания сделки недействительной. Если она признана таковой со ссылкой на предпочтение одному из кредиторов, то требования покупателя будут удовлетворены после расчета с кредиторами третьей очереди. Поэтому покупатель не всегда может рассчитывать на то, что деньги продавцом будут возращены.

Защити себя сам
Юристы советуют при покупке недвижимости на вторичном рынке учитывать риск возможного банкротства продавца и проверять его досконально. Рустам Батыров рекомендует провести тщательную проверку продавца по электронным ресурсам на предмет наличия возбужденных в отношении его процедур банкротства (газета «Коммерсантъ», Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, Картотека арбитражных дел), исполнительных производств (сайт службы судебных приставов), желательна также проверка наличия судебных дел с его участием в качестве ответчика по открытым судебным базам мировых судей и судов общей юрисдикции (по территориальной подведомственности). Также можно попросить продавца предоставить какое-либо документальное подтверждение отсутствия просроченных долгов. Разумеется, необходимо исключить указание в договоре заниженной стоимости.

Однако Олег Сухов считает, что не на все ресурсы можно рассчитывать в полном объеме. «В картотеке арбитражных дел на сайтах арбитражных судов, картотеке судов общей юрисдикции в системе «ГАС правосудие» информация о делах представлена не в полном объеме — примерно на 65%. Она обновляется спустя некоторое время и не всегда в срок,— утверждает он.— Доказательствами совершения сделки являются договор, расписка и свидетельство о праве собственности, которое впоследствии получает покупатель, зарегистрировав переход права собственности в Росреестре. Давность составления расписки может подтвердить техническая экспертиза, поэтому на нее как доказательство опираться тоже можно».

При решении вопроса о добросовестности покупателя суд будет учитывать его осведомленность о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности продавца имущества, принятие покупателем разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.

Защитить интересы покупателей может и страхование титула (риск потери права собственности на объект недвижимости). Но, как объясняет Ольга Боровикова, начальник отдела методологии и андеррайтинга титула управления комплексного ипотечного страхования компании «Альфа Страхование», поскольку судебная практика по таким сделкам с физическими лицами, признанными банкротами, отсутствует, большинство страховщиков заняли выжидательную позицию: либо ограничивают страховое покрытие, либо полностью исключают основания, по которым сделка может быть признана недействительной по новому закону, а кто-то отказывается от титульного страхования как самостоятельного вида страхования.

«Это связано в том числе с тем, что у страховщиков ограничены инструменты оценки риска по указанным основаниям, а некоторые обстоятельства у физических лиц невозможно проверить, а непроверенные, недооцененные риски принимать на страхование не принято у страховщиков,— говорит она.— Поскольку этих рисков в отношении физических лиц ранее не существовало, их появление увеличивает вероятность наступления страхового случая, а на фоне неопределенности судебной практики, невозможности оценки количества потенциальных заявлений о признании сделок недействительными в рамках рассмотрения банкротных дел, отсутствия необходимой информации для полной оценки риска, вполне объяснимо и оправданно увеличение стоимости страховки при наличии в страховом покрытии указанных оснований».

Другими словами, если покупатель и захочет застраховать титул, он столкнется либо с отказом, либо с завышенными тарифами. Обычные тарифы составляют 0,3-0,5% в год от стоимости объекта страхования, а в данном случае могут быть увеличены в 5-10 раз.

http://www.kommersant.ru/doc/2872907

Текст: Марта Савенко

Один из самых сложных вопросов рынка вторичной недвижимости — купля-продажа и другие операции с долевой собственностью. Проблемы в этой области могут коснуться собственника любого объекта, в любом сегменте: от жилья экономкласса до элитных домов и квартир. И все из-за того, что российские законы, в отличие от европейских, не запрещают продажу отдельных долей.

Звезд это не касается
Трудно себе представить, чтобы, например, Гай Ричи при разводе делил пополам дом с бывшей женой. На Западе объект недвижимости хотя и может принадлежать нескольким собственникам, однако при возникновении споров признается единым и неделимым, и потому звезды и все остальные делят между собой не площадь, а деньги.

Если, скажем, в Германии возникает ситуация, когда наследниками одного дома или квартиры становятся несколько человек, то, согласно немецким законам, есть только два пути: продажа объекта либо выкуп всех долей одним из собственников. При этом для оценки объекта используется только его кадастровая стоимость. Поэтому ни один человек, владеющий объектом недвижимости в Германии, не может продать его по заниженной стоимости, даже если захочет.

Земля без преимуществ
В России же иная ситуация. Многочисленные долевые объекты возникли здесь в ходе приватизации, а кроме того, с советских времен были и до сих пор еще остаются коммунальные квартиры. Более того, в долевой собственности находятся земельные участки и построенные на них дома.

По закону если один из собственников квартиры намерен продать свою долю в ней, то преимущественное право покупки принадлежит остальным совладельцам. Только после их письменного отказа от приобретения можно выставлять долю в открытую продажу. «По земельным участкам такого правила пока нет,— говорит директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина.— Однако законодательные изменения в этой части уже подготовлены и в ближайшее время вступят в силу».

Все поделить
Проблема состоит в том, что зачастую совладельцы объекта не могут выкупить освобождающуюся долю по самой банальной причине: на это нет средств. Но если квартира целиком стоит, скажем, 10 млн руб., то это вовсе не значит, что ее четверть оценивается в 2,5 млн руб. На практике часть имущества можно продать только с существенным дисконтом.

Этим пользуются многочисленные квартирные рейдеры, которые скупают небольшие доли у тех, кто желает от них избавиться, а затем вынуждают остальных совладельцев квартиры продать им остальную часть имущества, но уже на своих условиях — мягко говоря, невыгодных для продавцов.

«Такое рейдерство обычно возникает из нежелания идти на контакт и обсуждать возникшую проблему,— говорит Надежда Хазова, генеральный директор агентства недвижимости «Усадьба».— Когда человек уходит в глухую оборону и говорит: я ничего знать не хочу, это моя квартира, а вы со своими требованиями можете идти куда хотите, то, действительно, тому, у кого эти требования есть, может прийти в голову мысль пойти туда, где он за свою часть имущества получит хоть какие-то деньги».

Юристы, опрошенные корреспондентом «Дома», в один голос говорят о том, что в подобных случаях меры надо принимать не тогда, когда часть квартиры уже продана другому лицу, а гораздо раньше. «Если от одного из собственников поступает предложение о продаже доли, то лучший выход — продать всю квартиру целиком и разделить деньги»,— говорит Юлия Лурье, директор отделения «Цветной бульвар» агентства недвижимости «Простор».

Если гора не идет
К сожалению, не все понимают, в чем состоит опасность долевой собственности, и ситуация часто заходит в тупик. После развода мужчина оставил квартиру, которая была в совместном владении всей семьи, бывшей жене и детям, а сам женился на другой. Однако его доля в квартире так и осталась за ним.

Через некоторое время мужчина женился вторично, в новое семье вновь родился ребенок. А через несколько лет он скоропостижно скончался, и его вторая супруга и сын оказались наследниками той самой доли в квартире. Предложение продать всю квартиру и поделить деньги энтузиазма у первой жены не встретило, выкупать долю в квартире, которую семья за эти годы уже привыкла считать своей, она отказалась, и дело зашло в тупик — но, к счастью, до рейдеров не дошло.

«В таких случаях первое, что нужно сделать,— обратиться в суд, чтобы, говоря юридическим языком, определить порядок пользования квартирой,— рассказывает Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».— А затем, если переговоры не дают результата, действительно начать пользоваться своим имуществом». При этом совсем не обязательно переезжать в квартиру, достаточно туда приходить, пить чай — словом, иногда проводить в ней время согласно своему праву собственности, говорят специалисты.

В этом случае, как правило, остальные собственники, понимая, что жить как раньше, уже не удастся, начинают задумываться о том, чтобы решить вопрос о продаже объекта.

Слишком малые права
Но все вышеперечисленное справедливо, если речь идет о значительных долях недвижимого имущества. Если же вопрос касается, скажем, однокомнатной квартиры, в которой кому-либо из собственников принадлежит одна десятая часть, то в пользовании имуществом может быть отказано.

Наталья Смолякова, партнер компании «Юрист по недвижимости», рассказывает, что не так давно коллегия Верховного суда, рассматривая одно из дел, пришла к выводу о малозначительности доли одного из собственников малогабаритной квартиры, и в пользовании этим объектом ему отказали, мотивируя тем, что это невозможно без причинения ущерба другим владельцам, проживающим в квартире.

В такой ситуации вполне реально подать иск о признании доли малозначительной, с тем чтобы получить за нее компенсацию с остальных собственников в обязательном порядке, продолжает госпожа Смолякова.

А мне ее подарили
Существует и еще одна опасность для тех, чья квартира принадлежит нескольким людям одновременно. Иногда, понимая, что переговоры с остальными владельцами объекта продлятся долго, а деньги нужны срочно, собственник одной из долей может, никого не предупреждая о своих намерениях, не продать ее, а подарить. На самом деле от нового владельца он получит деньги, но сама сделка проходит по договору дарения.

Казалось бы, ситуация безвыходная, однако и в таких случаях следует обращаться в суд. В этом случае имеет смысл подавать иск о признании сделки притворной, говорит Марина Краснобаева, ведущий адвокат по земельному праву и недвижимости компании «Юков и партнеры».

В суде одаряемому задают массу вопросов: кем вы приходитесь дарителю, давно ли его знаете, где познакомились. «Чаще всего в таких случаях новоиспеченный собственник достает расписку о том, что им за эту долю была уплачена определенная денежная сумма»,— делится наблюдениями Марина Толстик.

Воздушная прописка
До недавнего прошлого среди покупателей новостроек, которые продавали свои квартиры, чтобы внести оплату за новые приобретения, была очень популярна практика так называемых резиновых квартир. Поскольку прописаться в строящемся доме нельзя, а выписаться в воздух нельзя было тоже, то приходилось оформлять фиктивную регистрацию в одном из российских населенных пунктов.

При этом составлялся договор купли-продажи микродоли, которая могла составлять любой процент от общей площади — хоть одну сотую, хоть одну тысячную. Таким образом, «совладельцами» таких квартир становились по несколько сотен человек.

«В особенности своими «резиновыми» квартирами прославился поселок Вязники во Владимирской области»,— вспоминает Юлия Лурье. Некоторое время назад была разрешено снимать граждан с регистрационного учета без предоставления документов о новой регистрации. А в прошлом году наконец появилась уголовная ответственность за создание «резиновых» квартир.

Если бы законодатели, запретившие регистрировать таким способом огромное количество людей на одной жилплощади, пошли дальше и решили вопрос кардинально, запретив реализацию долей в недвижимом имуществе, десятки тысяч людей вздохнули бы спокойно, считают юристы. Но пока этого не произошло, собственникам надо мирно договариваться между собой, и чем раньше — тем лучше.

http://www.kommersant.ru/doc/2590068

Текст: Татьяна Рыбакова

Инвестиции в российскую жилую недвижимость могут потерять привлекательность. Связано это с разрабатываемыми поправками в Налоговый кодекс, которые значительно увеличат налоговое бремя для тех, кто перепродает жилую недвижимость.

Прощай, инвестор?
В проекте «Основных направлений налоговой политики Российской Федерации на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» предусматривается изменение порядка налогообложения прибыли физического лица при продаже жилья. Сегодня от такого налога освобождаются те, кто является собственником жилья более трех лет, в иных случаях от налога освобождается прибыль до 1 млн руб. Минфин предлагает полностью освободить от уплаты налогов всех, кто продает единственное жилье, вне зависимости от того, сколько времени оно было в собственности. Зато для тех, кто продает второе и более жилье, налог будет начисляться вне зависимости от времени владения.

Предлагается освобождать от налога прибыль при продаже дачи, если это домик в садовом товариществе площадью до 50 кв. м. Льготы по налогу могут получить продавцы второго жилья, если они владели им более трех лет и его стоимость не превышает 5 млн руб. Что делать, если человек покупает второе жилье, а затем продает первое, чтобы избежать сложностей альтернативной сделки, сейчас обсуждается — по-видимому, будет определен какой-то период, когда возможно будет владеть сразу двумя объектами с сохранением налоговой льготы.

«Если инициатива Минфина будет реализована и ставка налога для владельцев при продаже не первого жилья превысит хотя бы 5% от его реальной стоимости, то люди будут категорически не заинтересованы в таком инструменте, поскольку целесообразность инвестиций в недвижимость окажется нулевой»,— уверен Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».

Кому это невыгодно
Новая инициатива в первую очередь коснется тех, кто покупал на этапе котлована несколько квартир и перепродавал их через три-четыре года, получая доход за счет роста стадии готовности жилья и роста среднерыночной цены, поясняет господин Котровский. «В конечном счете рынок недвижимости может стать менее привлекательным с инвестиционной точки зрения и менее конкурентным с другими рынками»,— прогнозирует он.

Перестанут строиться квартиры экономкласса, так как они станут менее выгодны для инвестирования и девелопмента, считает Александр Дубовенко, учредитель корпорации Good Wood. «Со временем возрастут на 10-20% арендные ставки на такие квартиры. Доходность возрастет, и деньги снова потекут в эти объекты недвижимости»,— успокаивает он.

Причем негативное влияние предполагаемых налоговых изменений начнет проявляться уже сейчас, отмечает Софья Лебедева, гендиректор «МИЭЛЬ-Новостроек»: большинство инвесторов, особенно в первое время, постараются не вкладывать деньги в перспективные проекты, а предпочтут выждать и оценить перспективность инвестирования на новых условиях.

Пострадают прежде всего те, кто инвестирует во вторичное жилье, считает Дмитрий Коновалов, гендиректор TEKTA Group. «Стоимость такой недвижимости растет медленно, и уплата налога при перепродаже вполне способна нивелировать выгоду от сделки,— говорит он.— Если инвестор предпочитал вкладываться исключительно в московскую вторичку, веря в ее надежность и доходность, то новый налог может заставить его обратить внимание на зарубежную недвижимость».

Конечно, это может снизить объем инвестиционных сделок, соглашается Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест», но сейчас, во время финансовой нестабильности, многие покупатели вкладывают свои деньги для сохранения сбережений и в дальнейшем могут сдавать данное жилье внаем.

Предлагаемые изменения как раз и будут способствовать трансформации спроса на жилье в спрос на аренду жилья, полагает Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина». «Застройщики от этого нововведения, очевидно, не выиграют, поскольку лишатся части инвестиционных дольщиков, которые покупают квартиры на самой первой стадии продаж, когда даже котлован дома еще не вырыт,— говорит он.— Не в восторге будут и банки, выдающие ипотечные кредиты. В нынешних условиях высоких ипотечных ставок спрос на собственное жилье может трансформироваться в спрос на жилье съемное». Зато, отмечает эксперт, новые правила заставят инвестора не просто сидеть и ждать роста цены, но озаботиться сдачей своих квартир в аренду, дабы минимизировать будущие потери на налоге с продажи недвижимости. «Это, в свою очередь, приведет к увеличению предложения на рынке аренды жилья и снижению ставок»,— добавляет господин Титаренко.

А первый вице-президент ГК «Премьер» Елена Кульбикова уверена, что ничего не изменится, разве что цена квартир вырастет на величину налога. Не изменится вообще ничего, возражает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills: инвесторы и сегодня перепродают инвестиционные квартиры ранее трех лет и прекрасно владеют схемами минимизации налогов.

Ходы и выходы
Главный вопрос — как Минфин будет отличать инвесторов и рантье от тех, кто оформляет по ряду субъективных причин на свое имя второе, третье жилье для родителей, родственников, собственных детей, считает господин Котровский. «В законе должны быть четко обозначены критерии и разработан действующий инструмент, с помощью которого инвесторов можно будет отличать от тех людей, кто покупает для себя, родственников, растущей семьи, кто оформляет на себя ипотеку, имея в собственности еще одну квартиру,— считает он.— Либо должен быть установлен определенный регламент, в рамках которого люди могут документально подтвердить, что покупка осуществляется не с целью перепродажи».

Это будет сложным делом, отмечают опрошенные нами эксперты. Прежде всего потому, что основным способом ухода от налога пока видится именно покупка недвижимости на родственников. «Возможно, будут оформлять на себя не всю квартиру, а мажоритарную долю в ней, чтобы ее невозможно было продать, но при этом она не являлась единоличной собственностью»,— предполагает господин Котровский. Возможно, оформление на супруга (супругу) будет сопровождаться заключением брачного договора, добавляет госпожа Лебедева. «Возможен также уход таких инвестиций в офшоры»,— говорит она. Возможно также переоформление квартир и на юридические лица, добавляет заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин. «Возможно, что на определенном этапе более выгодны будут покупки апартаментов, коммерческой недвижимости или покупка и продажа квартиры до сдачи дома в эксплуатацию»,— говорит он.

«Видимо, ни у кого из разработчиков этих новых изменений к закону не поднимется рука отменить имущественный вычет,— считает господин Халин.— То есть получается, что и сегодня, и в случае, если поправки будут приняты, для инвестора самый простой способ избежать уплаты налогов — это провести сделку по цене приобретения объекта. А разницу получить наличными».

Но в любом случае данные процедуры будут нести в себе либо определенные юридические риски, либо все равно повлекут за собой определенные траты, в том числе и налоговые, предупреждает господин Зимохин.

«По сути, отмена льгот при продаже жилья — это, во-первых, способ пополнить бюджет за счет увеличения налоговой нагрузки на владельцев инвестиционной недвижимости. Во-вторых, Минфин таким образом хочет снизить привлекательность инвестиций в недвижимость и стимулировать вложения в фондовый рынок. С помощью льготы, которую собственники получают при продаже жилья, государство, по сути, поощряет вложения в недвижимость больше, чем, например, в депозиты или ценные бумаги. Таким образом, отмена льготы позволит уравнять налоговые преференции для разных инструментов инвестирования»,— рассуждает Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп».

«При инвестициях в квартиры запускается огромная производственная цепочка: труд строительных компаний, инжиниринговых бюро, производство материалов и т. д. Огромный реальный работающий сектор экономики, заменять который на виртуальный фондовый рынок, по меньшей мере, странная инициатива»,— возмущается Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.

Несмотря на уменьшившуюся доходность вложений в недвижимость, это не уменьшит интереса к ней как к инструменту для инвестиций, успокаивает господин Коновалов. «На фоне постоянных колебаний курсов валют, нестабильности в банковском секторе недвижимость по-прежнему выглядит наиболее надежным объектом для вложения средств,— говорит он.— К тому же для многих наших соотечественников она остается наиболее привычным и понятным средством для инвестиций: как бы ни хотелось властям переключить внимание граждан на фондовый рынок, немногие готовы разбираться в тонкостях рынка ценных бумаг. А доходность и ликвидность двух-трех квартир в Москве или Подмосковье в состоянии оценить любой и без помощи эксперта».

Если инвесторы не будут вкладывать деньги в российскую недвижимость, значит, будут делать это за рубежом, уверена госпожа Лебедева. «При этом никакие запретительные меры не могут серьезно повлиять на данный процесс»,— говорит она.

Кто действительно пострадает от этой меры, так это те, кто получает второе, третье и т. д. жилье не как результат инвестирования, а как результат определенных житейских событий, таких как получение наследства, дарение, развод и т. д., отмечает господин Халин. «В большинстве случаев, прежде чем такой объект появляется, налог на переход права уже уплачивается,— говорит он.— Есть вероятность, что такие «счастливые обладатели» квартир будут вынуждены платить еще и дополнительный налог в случае продажи».

Госпожу Литинецкую смущает порог в 5 млн руб., который касается продажи второго жилья. «Для Москвы это очень странная планка, поскольку в старых границах города и на первичном, и на вторичном рынках жилья выбор объектов с бюджетом в 5 млн крайне ограничен»,— говорит она.

Главное — чтобы не ввели прогрессивный налог при продаже квартир и не облагали налогом продажу единственного жилья, уверена госпожа Кульбикова.

Другой путь
Обычно ужесточают налоги при сделках с инвестиционной недвижимостью при надувании пузыря на рынке, напоминает Александр Николаев, управляющий директор в России и СНГ Valartis Group. К примеру, в Лондоне, чтобы воспрепятствовать ежегодному росту цен на 10%, власти с 2015 года вводят ограничения посредством налога на продажу недвижимости. У нас такого пузыря в настоящее время нет. Перенаправить инвестиции на фондовый рынок также не получится: обеспеченные россияне переключатся, скорее всего, на зарубежные рынки, другие обратят внимание на апартаменты, которые не подпадают под действие закона. «Высокая инвестиционная привлекательность типична для других развивающихся рынков, Китая, Бразилии (кстати, самую ошеломляющую динамику сейчас демонстрирует Джакарта), но не для развитых экономик, где большую популярность получили инвестиции в фондовый рынок и страховые продукты»,— замечает Дмитрий Кленов, партнер UFG Wealth Management.

Вряд ли удастся этим нововведением увеличить поступления в бюджет. «В таком случае куда более эффективно было бы обложить налогом все сделки при продаже, но сделать вместо 13% меньшую ставку, например 3%. Так, в Германии налог при продаже недвижимости составляет 3,5-5% от стоимости объекта, в Италии — 4%, во Франции — 3-4% для зданий моложе пяти лет и 8% — старше. Тогда бы имел место эффект масштаба, и собственники квартир вряд ли искали бы возможности обойти закон»,— говорит господин Николаев.

Может быть, первым делом стоит подумать об увеличении срока владения такими объектами, полагает адвокат Михаил Яшин из коллегии адвокатов «Юков и партнеры». «Такие примеры есть: возьмем владение долей или акциями, где для полного освобождения от налогообложения владеть долей необходимо пять лет (см. п. 17.2 ст. 217 НК РФ),— говорит он.— Самое же эффективное — отказаться от этой затеи и сконцентрироваться на формировании справедливого налогообложения: например расширить перечень расходов, которые могут уменьшить налогооблагаемую базу, тогда физическому лицу не надо будет придумывать схемы и лазейки, потому что честно можно уменьшить налог на фактически произведенные расходы».

http://www.kommersant.ru/doc/2470333

Текст: Никита Аронов

Квартир без строительных недоделок практически не бывает. Но от застройщика почти всегда можно добиться их исправления. Достаточно быть внимательным на приемке, взять с собой набор нехитрых принадлежностей и грамотно вести себя в дальнейшем.

Подготовка

Главный инструмент — это, конечно, ваши глаза. Поэтому отправляться на приемку квартиры лучше в светлое время суток. Для осмотра темных углов пригодится фонарик. Впрочем, его заменит телефон с камерой. Тем более что без фотоаппарата все равно не обойтись.

В дополнение к фонарику понадобится свечка. Уже не как осветительный прибор, а с другими целями. Еще нужны рулетка и отвес (любой грузик на длинной нитке), карандаш делать отметки, пригодится строительный уровень. В идеале стоит запастись двухметровой рейкой, например куском алюминиевого уголка. Эта рейка — главный прописанный во всех строительных СНиПах инструмент для определения неровности поверхностей. Одно ее присутствие продемонстрирует представителю застройщика серьезность ваших намерений. Впрочем, нет двухметровой — возьмите хотя бы метровую. Уже с ее помощью можно будет многое понять. Для проверки электрики понадобятся патрон с лампочкой и зарядка от мобильного телефона.

В зимнее время может пригодиться тепловизор: он позволит определить качество межпанельных швов и понять, не промерзают ли стены. Прибор можно взять в аренду за 1,5-2 тыс. рублей. Правда, оборудование это дорогое, поэтому многие фирмы просят оставлять залог. За 5 тыс. рублей вместе с тепловизором предоставят и специально обученного человека. Впрочем, это уже факультатив для особо дотошных покупателей.

— Не лишним будет заранее составить список, что проверять и в какой последовательности,— рекомендует директор юридического департамента Penny Lane Realty Сергей Поправка.

В качестве подготовки к предстоящей приемке можно почитать форум новостройки и пообщаться с соседями. Это позволит заранее узнать, какие недоделки преобладают в доме. А какие-то есть почти всегда.

Увеличить
Окна и двери

— Прежде всего необходимо обращать внимание на механические повреждения: сколы, вмятины, царапины на дверях, стеклопакетах или санфаянсе,— советует директор департамента по связям с общественностью группы компаний ПИК Наталья Иванова.

Если они не будут зафиксированы в акте приемки квартиры, то и комиссией по претензионной работе рассматриваться не будут.

Это программа минимум. Даже если вы забыли дома все дополнительные принадлежности и очень стеснены во времени, выполнить ее необходимо.

Начнем с дверей — с ними, впрочем, все просто. Никаких царапин и вмятин, замки должны работать, а сами двери открываться и закрываться без усилий.

К окнам и балконным дверям требования жестче: они должны закрываться не просто плотно, а герметично. При этом стеклопакеты — место наиболее распространенных недоделок.

— Проверить плотность прилегания оконной створки к раме можно с помощью листа бумаги,— рассказывает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.— Достаточно положить лист между створкой и рамой, закрыть окно и попытаться вытащить бумагу. Если бумага выходит легко, значит, зазор слишком велик и створка отрегулирована неправильно.

Впрочем, из-за плохо заделанных стыков дуть может и по краям рамы. Зимой проверить это просто: проведете рукой и почувствуете холод там, где дует. В остальное время вычислить щели помогут отклонения язычка пламени. Свеча тут гораздо удобнее зажигалки. Во-первых, зажигалка быстро нагревается, поэтому долго в руке ее не удержать. Во-вторых, из-за давления газа ее пламя более стабильно и менее чувствительно к сквознякам.

Естественно, любая царапина на стеклопакете — повод требовать его немедленной замены.

Полы и стены

Стены и пол идеально ровными бывают крайне редко. Но сам факт неровности вам ничего не даст, потому что бывает неровность допустимая. Допуски по кривизне стен и полов досконально прописаны в СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции».

Итак, бетонная стена может отклоняться от вертикали на 15 мм, кирпичная — на 20 мм. Проверяется отклонение с помощью отвеса и рулетки. Держим отвес, проецируем отклонение на пол или потолок и измеряем рулеткой.

Перепад поверхности пола в комнате не должен превышать 20 мм. Измерить его поможет строительный уровень. Следя за положением жидкости в колбе, прочертите на стене на небольшой высоте горизонтальную линию. После этого меряете расстояния от линии до пола в разных местах и узнаете перепад высот.

Неровность для стен, потолка или пола допустима, но не более 5 мм на любые 2 м. Тут и понадобится пресловутая двухметровая рейка и рулетка. Впрочем, если кривизна видна невооруженным глазом, она может оказаться достаточно большой, чтобы дать отклонение в 5 см и на расстоянии 1 м. Так что может хватить метровой линейки.

Естественно, нигде не должно быть трещин и дыр — это уже прямое нарушение нормативов. Где нахождение дыр наиболее вероятно, так это в местах вхождения труб в стены, пол и потолок. Осматривать эти места стоит особенно тщательно. Вообще, простой осмотр безо всяких приборов говорит многое.

— Потемнения или налет по углам стен указывают на плохую герметизацию межпанельных швов,— сообщает Мария Литинецкая.— Это может привести к промерзанию здания.

Еще следует обратить внимания на ржавые пятна. Если не загрунтовать их или не закрасить масляной краской, ржавчина может со временем выступить поверх шпатлевки и обоев.

Инженерные системы

Части инженерного оборудования может в принципе не оказаться на месте.

— Прежде всего необходимо последовательно проверить все, что указано в договоре, а именно в приложении, где приведен перечень установленного оборудования и выполненных работ, на соответствие действительности,— советует директор по реализации и маркетингу «ЮИТ Ситистрой» Алексей Харитонов.— Обязательно необходимо проверять наличие пожарной сигнализации. Нелишним будет потребовать акт выполнения опрессовки системы отопления.

Распространенное жульничество недобросовестных застройщиков касается терморегуляторов, которыми в соответствии с законом «Об энергосбережении» сейчас оснащают все внутриквартирные батареи.

— Конструктивно прибор состоит из двух частей: термостата и клапана, который врезается в трубу,— объясняет Антон Белов, заместитель директора теплового отдела компании «Данфосс».— Некоторые подрядчики обходятся покупкой и установкой регулирующих головок с термостатом внутри. Таким образом, создается видимость выполненных работ. Но если клапана нет, прибор работать не будет. Это справедливо и для случаев, когда клапан есть, но отсутствует регулирующая головка.

Еще одна вещь, на которую следует обратить внимание в отопительной системе: все соединения труб (даже пластиковых) должны быть сварными. Резьба допускается только там, где к трубам присоединяется батарея.

Водопроводные трубы необходимо осмотреть на предмет отсутствия подтеков и ржавчины. Никаких влажных мест под ними быть не должно. Если в квартире установлены унитазы и раковины, стоит изучить фаянс на предмет царапин и сколов. Наконец, к водосчетчикам должны прилагаться документы с данными о дате поверки приборов и их показаниями.

Ключевую роль в экологии жилища играет вентиляция. Если она неисправна, то в квартире будет душно и влажно, жильцы будут мучиться головной болью, зато плесень почувствует себя превосходно. Приточная вентиляция сейчас встречается только в дорогих домах. В дешевых есть только вытяжка, отверстия которой можно найти в санузлах и на кухне.

Проверить тягу в вытяжной вентиляции проще всего с помощью свечи. Приоткройте хотя бы одно окно, чтобы был приток свежего воздуха, и поднесите пламя к вентиляционной решетке. Если вентиляции исправна, огонек наклонится в сторону решетки практически горизонтально. Слабый наклон пламени, равно как его отсутствие, не говоря уже об обратной тяге, говорят о серьезных строительных нарушениях. Это уже повод обратиться в Ростехнадзор.

Проверить электрику поможет лампочка. Вставьте ее во все патроны верхнего освещения. Если патронов нет, подсоедините лампочку вместе с патроном. Заодно можно проверить наличие крюка для люстры — это тоже забота строителей. Напряжение в розетках проверяется с помощью любого несложного электроприбора. Для этого мы и брали зарядное устройство.

В принципе можно было бы написать, как с помощью того же патрона, лампочки и двух проводков проверить наличие заземления в розетках. Но человек с элементарными электротехническими навыками и так знает, как это сделать. А без навыков в розетку лезть не стоит.

На юридическом поле

Итак, вы не зря ползали по полу с рулеткой, мерили стены отвесом и изучали царапины на унитазе и раковине: недостатки найдены. Что делать дальше?

— Ни в коем случае не следует поддаваться на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры без соответствующих замечаний,— предупреждает Сергей Поправка.— И прописать все замечания необходимо достаточно подробно, приложить фотографии недочетов. Работники застройщика могут приводить много аргументов в пользу того, что акт якобы надо подписать. Могут и обещать на словах все исправить в кратчайшие сроки, и рассказывать, что все подписывают. Не надо обращать на все это внимания. Кроме того, следует помнить, что никакие «представители на объекте», управляющие, охранники, агенты и прочие лица без доверенности не могут подписывать документы от имени застройщика.

Дальше есть альтернатива. Можно не подписывать акт приемки, можно подписать акт и указать в нем все претензии.

— Я предпочитаю первый вариант,— советует Олеся Салаева, юрист компании «Юков и партнеры».— Ведь застройщик заинтересован в том, чтобы акт был подписан. На приемку приходит не руководство, а прорабы. Главная их цель — отвязаться. Не подписывая акт, вы посылаете сигнал руководству.

Если в суд обратился покупатель, то добиваться можно двух вещей: устранения недоделок и компенсации затрат на ремонт. Второе проще, поскольку в будущем будет меньше проблем с исполнением судебного решения. Снять деньги со счета куда проще, чем заставить застройщика прислать рабочих. Конечно, для этого, устраняя недоделки строителей, надо сохранить все чеки.

— Обычно выигрывает в таких делах физическое лицо,— рассказывает Мария Литинецкая.— Единственное, что застройщикам иногда удается снизить сумму претензий. Например, если из-за строительных недоделок вам пришлось поменять обои, вам могут оплатить стоимость не новых дорогих обоев, а тех, которые поклеил застройщик.

Больше проблем возникает, если у квартиры есть скрытые недостатки, проявляющиеся со временем.

— Вам придется доказывать в суде, что все произошло не по вашей вине,— объясняет Олеся Салаева.— Вероятно, суд потребует проведения независимой экспертизы. Но начать нужно, как всегда, с письменной претензии.

Если дом построен по 214-ФЗ, то гарантия на жилье составляет пять лет. Если дом кооперативный — два года. На установленное в доме инженерное оборудование дается три года гарантии. Все это время можно добиваться от застройщика устранения неисправностей. Но, конечно, лучше всего максимум недоделок заметить сразу. Как мы выяснили, это несложно сделать с помощью подручных средств.

http://www.kommersant.ru/doc/2172659

Текст: Алексей Лоссан

Федеральные власти приняли закон, по которому на территории Новой Москвы можно изымать землю для строительства необходимых государству объектов в упрощенном порядке. Более того, в отношении строительства дорог закон распространяется на всю Московскую область. Нововведение угрожает прежде всего владельцам земельных участков у основных трасс и в меньшей степени затронет покупателей жилья в многоэтажках.

Синдром Южного Бутово

Полное название закона — ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». По словам адвоката коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Марины Краснобаевой, документ направлен в первую очередь на упрощение порядка изъятия земельных участков. Сейчас общие нормы предусматривают необходимость договариваться с собственниками по соглашению, и если от соглашения они откажутся, компетентный госорган идет в суд и требует изъятия по судебному решению, размер компенсации определяет суд. Упрощенный порядок, введенный новым законом, обратный и, по сути, предполагает, что власти публикуют решение об изъятии определенного участка, затем предлагают передать его государству по соглашению, если собственник не согласен, землю изымают по установленной госорганом цене. Если собственника не устраивает цена или сам факт изъятия, он может отправляться в суд и в течение пяти месяцев оспаривать уже принятое в отношении его земли решение.

В целом федеральный закон регулирует отношения между собственниками земли и властью Новой Москвы. «Москве даются неограниченные полномочия по распределению земельных участков и назначению подрядчика без проведения торгов»,— говорит партнер юридической фирмы «Авелан» Валерий Лазебный. По его словам, до 1 января 2020 года Москва должна будет определить места для строительства новых объектов, разместить соответствующую инфраструктуру, осуществить перераспределение собственников земли и, если это будет необходимо, изъять земли. Наиболее важно то, что на решения об изъятии земель отводится очень мало времени, подчеркивают эксперты. Так, исполнительному органу власти Москвы дается два месяца для сбора информации о собственниках. После этого полученные сведения о правообладателях размещаются на официальных сайтах и в средствах массовой информации. Причем право собственности на недвижимое имущество можно будет прекратить, даже если собственники не уведомили соответствующие органы и это право не было выявлено исполнительным органом власти Москвы. Более того, бывшие правообладатели не вправе требовать возврата принадлежавшего им имущества — только возмещения убытков в полном объеме. По словам Валерия Лазебного, это может спровоцировать «синдром Южного Бутово».

«По своей модели закон очень похож на положения закона, который был принят в отношении Сочи. Суть нового закона в том, чтобы упростить процедуру изъятия земельных участков для строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры»,— говорит юрист группы по недвижимости «CMS, Россия» Максим Мозгов. По его словам, правительство РФ и правительство Москвы издадут соответствующие перечни объектов, тогда будет понятно, насколько этот закон может затронуть собственников.

Мэрия — в выигрыше

По словам экспертов, нововведения будут носить позитивный характер только для московских властей, а частным собственникам, стоящим на пути пока еще неизвестных планов города Москвы, придется лишиться своей собственности или свернуть бизнес. «Самой уязвимой стороной в новых отношениях будут частные собственники и мелкие арендаторы. Так, например, земли у одних сегодняшних собственников и арендаторов власти Москвы могут изымать, а другим — передавать»,— говорит Валерий Лазебный. По словам Максима Мозгова, с одной стороны, чем быстрее появятся объекты инфраструктуры, тем более востребованными будут земельные участки и другие объекты в Новой Москве. «С другой стороны, смущает то, что перечни объектов федерального и регионального значения могут быть изменены. Это будет вносить неопределенность в отношения и может негативно сказаться на притоке инвестиций»,— говорит эксперт. Более того, добавляет он, как ни странно это звучит, могут пострадать органы местного самоуправления — муниципалитеты: «Не будем забывать, что закон вторгается и на их территорию. Земля изымается для федеральных или региональных нужд, а вопросы местного самоуправления отходят на второй план. Взять хотя бы отмену публичных слушаний при изменении документации по планировке территории». Правда, Гражданский кодекс с момента его принятия предусматривал процедуры возможного изъятия земельных участков для государственных нужд. Соответствующая статья Гражданского кодекса использовалась редко и принципиального влияния на рынок не оказывала, и сроки возможного оспаривания решения об изъятии были продолжительнее — до года.

Самое сложное — это определить размер компенсации. «В соответствии с действующим законодательством государство должно в полном объеме возместить собственнику убытки, причиненные изъятием земельного участка. Но даже в этом случае рассчитывать на то, что земельные участки будут изыматься по рыночным ценам с учетом рыночной стоимости находящихся на них строений и коммуникаций, собственнику будет достаточно сложно»,— говорит генеральный директор компании «СЕЗАР-Строй» Сергей Ильягуев. По его словам, особенно если эти участки были получены путем безвозмездной передачи в собственность, а не стали собственностью в результате договоров купли-продажи. «Перед департаментом развития новых территорий стоят очень амбициозные и масштабные задачи. Безусловно, на новых территориях Москвы нужны дороги, инженерные коммуникации, а также социальная инфраструктура, для чего власти должны иметь возможность быстро принимать решения по земельным вопросам. С этой точки зрения, закон об особом порядке изъятия земель в Большой Москве необходим»,— добавляет эксперт. Однако закон должен быть разумным, без превышения полномочий государства, чтобы собственники всегда имели возможность выбора из нескольких вариантов, а также могли повлиять на объем компенсации. Более того, как говорит партнер адвокатского бюро «Дмитрий Матвеев и партнеры» Оксана Ждановская, срок, в течение которого земельный участок должен быть освобожден его владельцем, законом и вовсе не установлен: такой срок будет устанавливаться государственным органом по своему усмотрению. «Особо стоит отметить, что лицам, являющимся собственниками зданий, но не обладающим правоустанавливающими документами на участок под таким зданием, рыночная стоимость такого участка не возмещается, а убытки будут определяться исходя из ставки арендной платы за использование минимальной площади земельного участка, переданного в аренду на 49 лет»,— добавляет юрист департамента юридического и налогового консультирования консалтинговой группы «НЭО Центр» Ольга Цытрина.

Группы риска

После принятия нового закона особому риску подвергаются проекты, в отношении которых еще не получено разрешение на строительство, поскольку уже на начальных стадиях инвесторы вкладывают средства, которые в случае изъятия и резервирования земель будут возмещены лишь частично. Более того, в группе наибольшего риска оказываются владельцы земельных участков, расположенных возле крупных транспортных объектов: шоссе, развязок и т. д. «По традиции если речь идет об улучшении транспортной ситуации, то принимается решение расширить уже существующие мощности, то есть все участки, расположенные вблизи, попадают в эту зону автоматически»,— говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По словам гендиректора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, земли или постройки будут выкупаться, только если они принадлежат правообладателю на законных основаниях. «Гражданам, не имеющим документов о собственности на объекты недвижимости, которыми они пользуются, придется расстаться с имуществом без получения какой-либо компенсации за изъятое. По нашим данным, среди собственников дачных участков около 50% не имеют соответствующих документов»,— говорит эксперт.

По мнению старшего партнера LEX Collegium Романа Щербинина, если ваша земля нужна органам власти, нужно понимать, что она в любом случае будет изъята и стоит бороться только за размер компенсации. Технологии этой борьбы сформированы судебной практикой олимпийского Сочи. Как говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, все зависит от того, как будут исполняться новые правила. Особенно аккуратно нужно решать вопрос в отношении частных собственников: постановление об изъятии земли должно применяться, если найти альтернативу отчуждаемой земле действительно невозможно. «Что касается юридических лиц, то новый закон может поспособствовать освоению областного земельного фонда, который сейчас вообще никак не используется. Подобных участков на территории Новой Москвы достаточно, и многие из них могут стать отличной площадкой для строительства экономических или социальных объектов»,— говорит эксперт. Впрочем, добавляет он, стоит обратить внимание на то, что новый порядок упрощенного изъятия участков будет распространяться не только на Новую Москву, но и на всю область, если речь идет о строительстве транспортной инфраструктуры.

На девелоперов новый закон пока не повлиял. «Строители как строят, так и будут строить, потому что никто не знает, что и когда появится на землях Новой Москвы, градостроительная документация может быть готова и за два месяца, и за три года»,— говорит Валерий Лазебный. Однако, по его словам, людям, которые хотят купить жилье на этапе котлована, стоит все-таки ознакомиться с планом застройки территории, а также с утвержденным перечнем объектов, подлежащих размещению на присоединенных территориях: именно под эти объекты планируется резервировать и изымать земли. «Например, не подлежат возмещению рыночная стоимость изымаемого участка и убытки, если сделка по приобретению участка состоялась после принятия решения об изъятии. Кстати, решения об изъятии будут публиковаться, поэтому необходимо следить не только за списками объектов, но и за тем, как они будут реализовываться»,— говорит Максим Мозгов. Впрочем, наличие данных документов не является обязательным, так как по новому закону Москва может резервировать земли, а также изымать земельные участки до 2016 года даже при отсутствии документов территориального планирования.

Впрочем, по мнению Марии Литинецкой, самым позитивным моментом третьей редакции закона можно считать то, что были увеличены сроки процедуры изъятия участков: в первой редакции собственникам на все про все давали месяц, сейчас — пять. Таким образом, у человека есть целых пять месяцев на осмысление ситуации и попытку сделать правительству альтернативное предложение, подкрепленное аргументами от профессиональных оценщиков и юристов. В этом отношении показателен беспрецедентный случай, имевший место при строительстве аэропорта Нарита в Японии. Один из жителей отказался от предложенной властями компенсации и не пожелал никуда уезжать. В итоге между рулежных дорожек в Нарита сейчас находится частный дом, который стал своеобразным символом защиты частной собственности.

http://www.kommersant.ru/doc/2172661

Текст: Татьяна Рыбакова

Предложенное президентом Владимиром Путиным ужесточение ответственности за нарушение регистрации в нынешнем виде вряд ли исполнимо — таково мнение экспертов рынка. Однако оно грозит проблемами владельцам элитной недвижимости, привыкшим к жизни на несколько домов.

Пробегом по космополитизму

Напомним, что в начале года Владимир Путин внес в Госдуму предложение о принятии поправок в действующий закон о регистрационном учете граждан в РФ. Внесенный законопроект предлагает усилить меры в отношении граждан, которые нарушают регистрационный учет, принятый на территории РФ. Как этот закон в случае принятия повлияет на рынок аренды жилья?

Что касается сегмента экономкласса, то тут все понятно. «Феномен резиновых квартир, где регистрируются многочисленные граждане ближнего зарубежья, характерен прежде всего для экономкласса»,— напоминает Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика Tekta Group. Соответственно, аренда здесь подорожает — в первую очередь в самом низком ценовом сегменте: комнаты или квартиры, которые снимают на несколько человек, уверена Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans. Олег Кузнецов, управляющий партнер «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова» приводит в пример рынок аренды для иностранцев. «Квартиры для иностранцев с этой условной опцией сегодня стоят примерно на 10% дороже, чем сдаваемое в белую (то есть вполне официально, с декларацией соответствующих сумм) жилье для россиян»,— говорит он.

А в бизнес-классе и элитной недвижимости, по мнению большинства опрошенных, ставки вряд ли изменятся. «Квартиры в этих сегментах и, соответственно, бюджетах снимают чаще всего вполне законопослушные люди. Большой процент здесь представители иностранных компаний, у которых все хорошо с регистрацией, юридической поддержкой, налогами и прочим»,— поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. Элитные квартиры арендуют, как правило, иностранные работники представительств серьезных иностранных компаний, добавляет Галина Баркус, юрисконсульт IntermarkSavills. «По нашему опыту в таких организациях строго соблюдаются нормы российского миграционного законодательства, которое также правомерно исполняется собственниками таких квартир»,— говорит она. «Около 80% элитных квартир Москвы арендуют компании для своих иностранных сотрудников.

А поскольку отношения связаны не с физическим, а с юридическим лицом, то между собственником и компанией-квартиросъемщиком всегда заключается договор, а денежные переводы проходят по безналичному расчету»,— уточняет Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed. При этом они могут по-разному договариваться, кто будет платить налог: это могут делать как арендаторы, так и хозяева, добавляет она. Нередко собственники таких квартир оформляются индивидуальными предпринимателями и платят единый налог в 6%. А сейчас у них появилась возможность покупать патент за 60 тыс. рублей на год, что при арендной плате от $10 тыс. в месяц является наилучшим вариантом. Но в большинстве случаев оформлением регистрации экспатов занимается компания, на которую он работает, утверждает Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS.

Другое дело, что регистрироваться арендаторам такой недвижимости, возможно, придется чаще и во многих местах, ведь по закону даже российский гражданин обязан временно зарегистрироваться там, где пребывает более 90 дней. «Большинство арендаторов в высоком бюджете часто путешествуют, у нас практически нет клиентов в высоком или среднем бюджете, которые бы не выезжали за границу в течение 90 дней подряд,— говорит госпожа Левитова.— Более того, у многих арендаторов городских квартир есть загородные дома, а у арендаторов домов, наоборот, есть квартиры. Такие арендаторы делят свое время между путешествиями, деловыми поездками, домом и квартирой. Большинство россиян еще и имеют где-то постоянную регистрацию. Где такой арендатор должен быть зарегистрирован, вообще не ясно. Институт прописки совершенно архаичен и плохо сочетается с современным мобильным образом жизни».

Прибавится хлопот и у покупателей, арендаторов и даже собственников апартаментов — динамично развивающегося сейчас сектора. При этом граждане могут даже иметь московскую или подмосковную регистрацию. «Если закон будет принят, то проживание и сдача в аренду в апартаментах любого уровня — от самых дешевых до элитных — создают риски для наложения штрафов со стороны контролирующих органов»,— говорит Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group. Дело в том, что регистрации как таковой в апартаментах быть не может. Между тем в сегменте экономкласса существуют апартаменты, в которых люди проживают постоянно, напоминает эксперт. «Пример — недорогие апартаменты на Ярославском шоссе, которые стоили дешевле обычных квартир и покупались для постоянного проживания,— считает господин Попов.— В апартаментах в «Москва-Сити» некоторые семьи проживают длительный срок или сдают их в аренду».

Храните тапки

В нынешнем своем виде закон создает препятствия и тем, кто уезжает на лето на дачу — свою или съемную. Дело в том, что дачный сезон обычно длится с мая по сентябрь — это больше 90 дней, однако не настолько много, чтобы посвящать время посещению присутственных мест для временной регистрации за городом.

В юридическом департаменте компании Blackwood считают, что необходимость временной регистрации за городом зависит не только от срока пребывания, но и от того, является ли это сооружение жилым. «Так как большинство сдаваемых загородных домов являются по закону дачными или садовыми строениями, то есть не признаны в установленном порядке жилыми домами, то регистрироваться в них не нужно независимо от срока аренды. Если же дом является жилым (например, расположен на территории населенного пункта), то регистрация должна производиться по общим правилам»,— считают юристы компании.

«Полагаю, что даже с введением более драконовских законов в области регистрации норма о регистрации по временному проживанию именно в жилых помещениях останется, что просто исключит саму теоретическую необходимость регистрироваться на даче (если только она по документам кадастрового учета не является жилым домом) на летний сезон»,— говорит господин Кузнецов. Не стоит, по его мнению, беспокоиться и владельцам более дорогой недвижимости, расположенной в Подмосковье и относимой как раз к жилым домам. «Понятие временного проживания на срок свыше 90 дней как является, так (судя по всему) и будет являться весьма субъективным. В настоящее время практика вообще говорит о том, что любой перерыв в пребывании вне места постоянной регистрации является сменой временного проживания. Иными словами, перемещение из загородного коттеджа в Москву хотя бы на одну ночь формально будет являться перерывом в сроке временного проживания. Этим, собственно, и пользуются сегодня все приезжие в Москву граждане России, которые в большинстве случаев раз в три месяца, но выезжают куда-то: либо на отдых, либо в родные пенаты»,— поясняет он.

Регистрационный учет в РФ ведется по месту жительства и по месту пребывания, напоминает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Елена Кудряшова. При этом закон РФ от 25 июня 1993 года N5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» устанавливает, что местом жительства считается «…место, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает…». «Именно критерий преимущественного проживания срабатывает в данном случае. Поэтому такого гражданина можно считать нарушающим правила регистрационного учета»,— считает юрист. А Ольга Цытрина, юрист департамента юридического и налогового консультирования консалтинговой группы «НЭО Центр», считает, что исходя из буквального толкования положений рассматриваемого Госдумой законопроекта даже непродолжительное пребывание вне места жительства влечет возникновение обязанности по регистрации гражданина по месту пребывания.

Впрочем, для российских граждан, постоянно проживающих не по адресу регистрации, есть уловка. «В соответствии с действующей правоприменительной практикой (в том числе и судебной) гражданин считается проживающим по месту регистрации даже тогда, когда он там не появляется, но хранит по месту регистрации любые личные вещи (хоть рваные носки)»,— поясняет господин Кузнецов. Так что российским гражданам стоит оставлять по месту постоянной регистрации хотя бы домашние тапочки — и суд встанет на их сторону.

ОМОН вызывали?

Впрочем, опрошенные эксперты вообще сомневаются в жизнеспособности закона. «Пока более эффективного средства выявления таких нарушений, чем опрос соседей, органы правопорядка не придумали»,— говорит Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп». Однако люди, живущие на одной площадке, зачастую не знают даже имени друг друга и по большому счету уже редко придерживаются добрососедских отношений, считает она. А если все-таки соседи подтвердят факт проживания, «нелегал» может и наверняка будет гнуть свою линию, доказывая, что живет в этой квартире всего лишь месяц и является племянником собственника.

Правда, привлечь на свою сторону жильцов попытались московские домоуправления, объявившие, что будут ходить по квартирам, где не установлены счетчики воды, чтобы начислять платежи на всех проживающих. Однако по мнению Елены Семиной, исполнительного директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», в элитном сегменте и бизнес-классе с этим давно все в порядке. «Квартиры и загородные дома практически всегда оборудованы счетчиками на воду, электричество. Перерасчет происходит автоматически, и ЖКХ получает необходимые платежи от количества действительно проживающих в квартире людей». Также, отмечает она, для снимающих жилье в этом сегменте регистрация как источник социальных благ не нужна. «С точки зрения возможности прикрепиться к детсаду/школе или поликлинике для людей, отдающих по $3-4 тыс. в месяц за квартиру, вопрос остро не стоит»,— замечает госпожа Семина.

Опросы консьержек приведут к тому же результату, да и сами они зачастую являются мигрантами, имеющими весьма шаткие основания для пребывания и работы. «Чтобы доказать, что лицо выбыло из одного места для постоянного проживания в другом, необходимо в действительности провести целый обыск по прежнему месту жительства или учинить допрос всем проживающим, целью которого будет получить доказательства фактического выбытия лица с места его прописки»,— считает господин Кузнецов. Проведение таких мероприятий в закрытом элитном клубном доме или загородном поселке опрошенные «Ъ» эксперты восприняли с большим юмором.

Вообще, стоит отметить, что управляющие компании в сегментах «бизнес» и «элит» явно не горят желанием включиться в кампанию по выявлению незарегистрированных жильцов. «Проверить и зафиксировать количество проживающих могут только сотрудники полиции (это не дело застройщика или его управляющей компании), в нашем случае это прерогатива участкового»,— считает господин Балыкин. «Мы никогда не контролируем регистрацию, мы только можем давать рекомендации, как соблюдать текущее законодательство. Пока не очень понятно, как именно это будет работать в сегменте дорогой аренды. В закрытых домах есть охрана и собственное управление, я не думаю, что товарищества собственников жилья захотят ходить к своим же соседям. Если к ним придут представители правоохранительных органов, то отказать им в проходе на территорию дома или поселка будет сложно»,— говорит госпожа Левитова. И уверяет: ее компания обязательно придумает, как помочь клиентам избежать неудобств, связанных с новым законом. «Мы рассматриваем разные варианты, например писать в договоре, что квартира или дом арендуется для временного проживания или что- то подобное»,— добавляет она.

У нас слуг нет

Однако поправки в закон о регистрации могут ударить по жителям элитного жилья и жилья бизнес-класса опосредованно.

В первую очередь может подорожать само жилье. «Большая часть арендаторов экономжилья в Москве — иностранные рабочие, занятые на стройках. В связи с тем что затраты на их содержание повысятся, это может некоторым образом отразиться на себестоимости строительства. В целом борьба с дешевой рабочей силой — особенно если застройщиков заставят создавать определенные условия для работников, как это сейчас делается в Англии,— может привести к повышению стоимости самого строительства»,— считает госпожа Могилатова.

Госпожа Левитина добавляет, что может подорожать и наемный персонал. «Это приведет к увеличению цен на множество услуг, предоставляемых такими арендаторами: няни, уборщицы, официанты и другие. Такое увеличение цен почувствуют все жители столицы, как сейчас мы остро чувствуем отсутствие приезжих дворников»,— предупреждает эксперт.

Практически все эксперты затрудняются делать прогнозы до момента окончательной редакции законопроекта. » Депутаты Государственной думы предлагают скорректировать предложения президента РФ и в части штрафных санкций, и в части уточнения ситуаций, когда гражданин РФ зарегистрирован в одном месте, но в силу, например, семейных отношений вынужден проживать в другом месте. По результатам принятия закона в первом чтении можно однозначно говорить о том, что граждане обязаны уведомить государство о месте своего проживания (пребывания). Причем особых различий между гражданами РФ и иностранными гражданами государство не делает»,— говорит Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «Авелан». Однако, по его словам, пока разрабатываются не очень приятные поправки. Например, о возвращении учетных норм жилой площади. «Это означает, что зарегистрировать без нормы можно детей, супругов, родителей, а всех остальных лиц — если хватит установленных государством метров»,— поясняет он. Ответов, по его мнению, надо ждать примерно к концу марта.

Между тем, по мнению Светланы Герерро, заместителя гендиректора ЖК «ШоколаD», в Москве существует реальная проблема легальной временной регистрации. «Если навести порядок и упростить процесс получения временной регистрации, в добавок к законодательным ужесточениям будет более цивилизованный и безопасный рынок аренды в том числе»,— уверена она. Законопроект как раз и предусматривает упрощение временной регистрации, считает депутат Госдумы Александр Хинштейн. В частности, уже сейчас можно временно зарегистрироваться в новостройке до получения права собственности. «Для этого достаточно предоставить свидетельство о вводе дома в эксплуатацию, документ о том, что гражданину принадлежит именно эта квартира, и договор о долевом участии»,— добавляет депутат.
Подробнее: http://www.kommersant.ru/doc-y/2149818