Текст: Кирилл Яблочкин

Поправки в Жилищный кодекс, устанавливающие порядок деприватизации, были внесены в Госдуму депутатом партии Единая Россия и по совместительству первым заместителем председателя Комитета палаты по ЖКХ Еленой Николаевой. Если они будут приняты, граждане РФ смогут вернуть государству приватизированную квартиру, и она станет социальной. С одной стороны, жильцы таких квартир освободятся от уплаты налога и некоторых других трат, а с другой — не смогут сдавать жильё в аренду.

Согласно документу, передать жильё в социальное пользование смогут люди, признанные малоимущими. После того как недвижимость будет передана государству, её бывшие владельцы смогут заключить договор социального найма и продолжить жить на прежнем месте. Закон, по мнению Николаевой, должен начать действовать с 1 марта этого года — со дня, когда в России заканчивается действие бесплатной приватизации. Таким образом, действие деприватизации может быть продлено, а вот насчёт продления срока бесплатной приватизации пока никаких определённых решений нет. Отдельно нужно сказать, что закон не предусматривает возможность повторной приватизации квартиры после её деприватизации. То есть, вернув жильё государству, потребовать его назад бывшие собственники не смогут.

Не можешь платить — откажись от жилья

Начиная с 1 января 2015 года в России начал действовать новый порядок оплаты налога на имущество, согласно которому он будет рассчитываться исходя из кадастровой, а не из инвентаризационной стоимости жилья, которая более приближена к реальной. В Москве с нового года ставка для квартир стоимостью до 10 миллионов рублей составила 0,1%, от 10 до 20 миллионов — 0,15%, от 20 до 50 млн — 0,2%, от 50 до 300 млн — 0,3%, а от 300 миллионов — 2%. Кроме того, если раньше пенсионеры, ветераны войн, инвалиды и другие льготники освобождались от уплаты налога полностью, то с нового года они имеют право выбрать только одну из квартир, дач, гаражей, а за остальное придётся платить. Существует система налоговых вычетов, которые составляют 10 кв. м для комнаты, 20 — для квартиры и 50 — для жилого дома.

Однако в некоторых случаях (например, для квартир в сталинских высотках) даже после вычета стоимость жилья может быть больше 10 миллионов рублей, а их владельцам платить налог придётся в размере 20–30 тысяч рублей и выше. Если для богатых людей, купивших квартиру в центре города, эта сумма ничтожна, то для пенсионеров, получивших жильё ещё в СССР, она может стать непосильной. В случае, если предложение Николаевой будет принято, владельцы таких квартир смогут избежать проблем с законом, если им будет нечем платить.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:

Люди решаются передать приватизированные жильё обратно государству для того, чтобы нести меньшую финансовую нагрузку: не нужно будет платить налог за жильё, нести расходы по капремонту и так далее. Но когда я пытаюсь представить себе, кому это интересно, то мне представляется одинокая бабушка лет 80, у которой нет ни родственников, ни близких друзей и которая не доверяет никому, кроме государства. Но такие случаи крайне редки, и поэтому эта тема для рынка абсолютно не интересна. Таким людям хочется сразу предложить много других схем решения их вопросов, например заключить договор ренты или обменять имеющуюся квартиру на более дешёвую с доплатой.

Капремонт не по силам

Ещё одной новой статьёй расхода для москвичей в новом году станет капитальный ремонт, взносы на который придётся оплачивать с 1 июля. Минимальная сумма в квитанции составит 15 рублей за квадратный метр, а значит, размер платы за однокомнатную квартиру площадью 42 квадратных метра составит 630 рублей, за двухкомнатную квартиру площадью 63 кв. м — 945 рублей, за просторную «трёшку» 120 кв. м — 1800 рублей в месяц. Эти суммы, по сравнению с общей стоимостью квартиры, незначительны, но для многих они могут показаться излишними, особенно если учесть, что ждать начала ремонта дома можно много лет.

Кроме того, бывают случаи, когда квартира деприватизируется для того, чтобы исключить её из процедуры наследования или обезопасить себя от мошенников — с жильём социального найма сложно провернуть какие-то аферы. Отдельно нужно сказать о владельцах квартир в ветхом жилом фонде: они смогут деприватизировать своё жильё, а значит, рассчитывать на переселение в новые квартиры.
Марина Краснобаева, адвокат «Юков и партнёры»:

Отказаться от права собственности в России, где всё меняется каждый день, решится не каждый. Этот вариант может подойти разве что одиноким пенсионерам, которые не имеют близких родственников, или собственникам квартир в аварийном и ветхом фонде. Даже если на ожидание переселения уходят годы, приватизировать эти квартиры сейчас совершенно бессмысленно, поскольку собственники жилья в аварийном фонде могут рассчитывать только на компенсацию, а те, кто квартиры не приватизировал, должны быть переселены в другое жильё.

Должникам придётся платить

Есть у властей и другие причины стремиться к увеличению числа квартир социального найма: из них намного проще выселять тех, кто не платит за коммунальные услуги. В ноябре прошлого года премьер-министр России Дмитрий Медведев заявил, что общая задолженность за услуги ЖКХ в нашей стране превысила сумму в 132 млрд рублей, причём способов воздействия на должников, кроме отключения электричества и газа, нет: выселить человека из приватизированного жилья практически невозможно, зато из квартиры социального найма могут «попросить», если не платить по счетам хотя бы полгода. Выселение происходит через суд, который должен удостовериться, что у должника нет уважительных причин не платить по счетам. Ими может считаться: утрата работы, задержка зарплаты, пенсии, болезнь. В случае если выселение всё-таки произошло, для проживания должны предоставить другое помещение по нормам общежития (6 кв. м на человека). Кстати, выселение от уплаты долга и пеней не спасёт.

http://www.aif.ru/realty/price/1440885

Текст: Кирилл Яблочкин

Несмотря на то, что начиная с 2015 года управляющие компании проходят лицензирование, очень часто их работа оставляет желать лучшего: в подъезде грязно, не меняются перегоревшие лампочки, не работают лифты, а ремонта не было уже много лет. У жильцов, которые платят за обслуживание своего дома немалые деньги, возникает резонный вопрос: а можно ли сменить недобросовестную управляющую компанию?

Вопрос-ответ
Как лишить лицензии управляющую компанию?
Юрист КА «Юков и партнёры» Екатерина Баглаева:
Имеют ли право собственники жилья менять управляющую компанию?

Собственники помещений многоквартирного дома имеют право сменить управляющую компанию.

В каких случаях?

В законе установлено, что управляющую компанию можно сменить, если она не выполняет условий договора управления многоквартирным домом.

По договору управления многоквартирным домом, управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и т. д. Соответственно, невыполнение указанных и любых других обязанностей, установленных в договоре, может стать основанием для его расторжения.

Что для этого нужно сделать?
Чтобы сменить управляющую организацию необходимо провести общее собрание большинства собственников помещений, принять методом голосования решение о расторжении договора и смене управляющей компании на иную. По результатам собрания составляется протокол. В течение 5 рабочих дней необходимо направить организации, ранее управлявшей домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, и орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками и её адрес. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление, обязана передать документацию новой организации в течение 30 дней.
Есть ещё один способ смены управляющей компании. Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о невыполнении управляющей организацией своих обязательств. В этом случае в 5-дневный срок должна быть проведена внеплановая проверка, и в случае, если по её результатам выявлены нарушения, орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой. Дальнейшие действия аналогичны ранее изложенным.

http://www.aif.ru/dontknows/actual/1436137

Текст: Кирилл Яблочкин

Судьба ипотеки во время развода зависит в первую очередь от того, как она оформлена: на одного из супругов или на двух, до или после свадьбы, и поэтому об этом нужно подумать заранее, до заключения брака и до того, как оформлять кредит. Если же развод неизбежен, то всегда лучше попробовать решить вопрос в досудебном порядке. Обращение в суд — мера, к которой стоит прибегать в крайнем случае.

Чаще всего ипотека берётся на кого-то одного из супругов, а другой «помогает» ему платить по кредиту. Что в этом случае будет с ипотекой при разводе?

Юлий Ровинский, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнёры»:

В таком случае долг между супругами может быть разделён судом, но для банка ситуация не меняется. То есть, если второй супруг (который не является стороной договора) не уплачивает причитающиеся с него суммы, банк всё равно будет обращаться с требованием к супругу, который является стороной договора, а у последнего, в свою очередь, возникает регрессное требование к другому супругу, который от уплаты уклонился. Квартира же будет являться совместно нажитым имуществом даже и в том случае, если договор заключён только с одним из супругов.

Что происходит при разводе с квартирой, если один из супругов купил её в ипотеку на своё имя до свадьбы?

Павел Ивченков, юрист компании «Деловой фарватер»:

Выплаты по ипотеке и сама квартира, купленная в кредит, остаются после развода тому супругу, который взял её на своё имя до свадьбы. Всё, что куплено и оформлено до свадьбы, не считается совместно нажитым имуществом и после развода остаётся у того из супругов, который это приобрёл и оформил. Второй супруг не имеет права на это претендовать. Но если он докажет, что внёс существенную часть в такую ипотечную квартиру, то сможет через суд претендовать на долю в ней. Существенной частью служит, например, оплата дорогостоящего ремонта или оплата части ипотеки. Но надо доказать, что второй супруг тратил на это свои личные деньги, а не из семейного бюджета. Для этого нужны документальные доказательства (платёжные документы: чеки, квитанции, выписки из банка по счетам).

Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?

Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.

Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.

О чём нужно подумать «на берегу», до того как брать ипотеку на двоих?

Юлий Ровинский: Перед тем как стать созаёмщиками, стоит задуматься о последствиях, которые могут наступить в случае развода супругов. На наш взгляд, основным риском каждого из заёмщиков является то обстоятельство, что он [заёмщик] остаётся солидарным должником по кредиту перед банком, независимо от того, какие права на квартиру за ним сохранились. Иными словами, даже в том случае, если квартира после развода перешла в собственность одного из супругов, сохраняется риск, что в случае неуплаты банк может обратиться с требованием к другому супругу, у которого уже нет права собственности на жильё.

Павел Ивченков: Чтобы избежать проблем, нужно оформить письменно соглашение о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. В нём должно быть прописано, кому останется квартира (одному из супругов или будет делиться на доли), кто получит компенсацию (если один из супругов откажется от своей доли), кто будет потом выплачивать ипотеку. Это соглашение должно быть оформлено нотариально. Также стоит договориться с банком и прописать в ипотечном договоре, что произойдёт с ипотекой и квартирой в случае развода заёмщиков. Некоторые банки соглашаются внести эти пункты в ипотечный договор.

Как развестись цивилизованно, если ипотека на двоих?

Юлий Ровинский: Если понятие «цивилизованно» подразумевает возможность разделить имущество и долги без обращения в суд, то сделать это довольно проблематично. Однако при достижении согласия между супругами по имущественным моментам есть способы, которые позволят обойтись «малой кровью». Если супруги договорились о том, что при разделе каждый получает по 1/2 в праве собственности на квартиру, то после оформления соответствующих процедур в органах регистратора следует обратиться в суд с заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредиту. Практика судов по данному вопросу неоднозначная, однако наиболее свежие решения дают положительный ответ.

Павел Ивченков: «Цивилизованно» можно развестись только с помощью мирной досудебной договорённости. Лучше для этого привлечь адвокатов и все договорённости оформлять письменно и заверять нотариально. Супруги могут либо разделить квартиру и выплату ипотеки на части (равные или какие захотят), либо один из супругов откажется от своей доли в квартире в пользу второго, но тогда ипотеку будет выплачивать тот из супругов, который получит всю квартиру. При втором варианте тот супруг, который отказывается от квартиры, может это сделать бесплатно или получить компенсацию за свою долю от второго супруга (так называемые «отступные») — это на усмотрение самого человека. При отказе от своей доли в квартире супруг должен обратиться в банк, чтобы тот переоформил его часть долга по ипотеке на второго супруга, которому останется квартира. Есть ещё и третий вариант — супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, отдать с полученной суммы оставшийся долг банку, а остальные деньги разделить по своему усмотрению. На любое из описанных выше действий нужно разрешение банка, ведь при ипотеке квартира находится в залоге. Так, в статье 391 ГК РФ прописано, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. А закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения залогодержателя, т. е. в этом случае банка.

Что делать, если цивилизованно развестись не получилось?

Павел Ивченков: Если цивилизованно развестись не получилось, когда ипотека оформлена на двоих супругов, то тут остаётся только один вариант — обращение в суд. В этом случае каждая из сторон заявит в суде свои требования и их обоснования, а уже суд будет решать, как разделить квартиру, купленную по ипотеке, и кто в каких долях будет её выплачивать. Правда, в таких делах суд всегда привлекает третью сторону — банк. Как правило, судом принимается одно из следующих решений:

Ипотека может подорожать и для тех, кто занимал деньги в рублях.
– Квартира переходит в собственность одного из супругов совместно с обязательствами по выплате оставшейся части ипотеки. При этом суд взыскивает с жены в пользу мужа компенсацию в размере половины выплаченной стоимости ипотеки. Т. е., например, квартира переходит жене вместе с долгом по ипотеке, а мужу — компенсация.

– Квартира делится между супругами на доли (чаще всего на равные, но могут увеличить долю того супруга, который будет непосредственно проживать с несовершеннолетними детьми), а ипотеку за свою долю каждый из супругов выплачивает самостоятельно. Компенсация никому из супругов не присуждается.

Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?

Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.

Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд. Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).

Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга. Предыдущие платежи (уже выплаченный на момент развода долг) при этом не берутся во внимание, и никаких компенсаций в этом случае никому не полагается.

Были в вашей практике случаи, когда люди передумывали разводиться из-за ипотеки?

Павел Ивченков: Нет, таких случаев не было. Но могу сказать, что здесь всё зависит от причин развода и материального состояния людей: если это мелкие ссоры, бытовые разногласия, которые один из супругов уже не может терпеть, то ипотека может «сохранить» семью, так как на карту поставлены слишком большие суммы денег. Если же причиной развода являются какие-то сложные обстоятельства, то ипотека брак не спасёт.

http://www.aif.ru/realty/price/1431559

В связи с увеличением ЦБ РФ ключевой ставки многие банки уведомили своих клиентов об изменении условий по выданным кредитам, мотивируя своё решение тем, что повышение ставки является форс-мажорной ситуацией. АиФ.ru разъясняет, законны ли их действия.

Адвокат Светлана Тарнопольская КА «Юков и партнёры»:

Единственной возможностью изменить ставку по выданному кредиту является обращение в суд по каждому отдельному договору. Стоит отметить, что в этом случае банк имеет шансы добиться такого повышения (есть соответствующая судебная практика).

http://www.aif.ru/dontknows/actual/1412697

«Вернувшись с дачи, на которой мы провели больше полугода, мы не смогли попасть в свой двор. Служащий, который отвечает за работу шлагбаума, сослался на решение собрания собственников жилья (о котором мы ничего не слышали), согласно которому во двор запрещается пускать машины тех, кто не оплачивает услуги шлагбаума (зарплату работника, который дежурит там круглосуточно). Мы обратились к представителю ТСЖ, который заявил, что платить нужно тысячу рублей в месяц, причём и за те месяцы, когда машины в городе не было (половину года мы живём за городом), и за те месяцы, когда она стоит безвыездно во дворе, а иначе у нас будет только один вариант: платить 3 тысячи рублей в месяц за платную парковку, которую в этом году расширяют до третьего транспортного кольца. Мы пенсионеры, и для нас сумма 12 тысяч в год довольно внушительная. К тому же, мы не можем понять, за что мы должны платить, ведь шлагбаумом мы фактически не пользуемся. Как нам быть?», — спрашивает у АиФ.ru Александр, житель ЦАО г. Москвы.

Отвечает Юлий Ровинский, юрист КА «Юков и партнеры»:

Как правило, установка шлагбаума — это не такой простой процесс. Возможно, территория, которая была ограничена, не поставлена на кадастровый учёт. В таком случае следует обратиться в органы местного самоуправления, и они обязаны снести незаконный шлагбаум. В случае, если он всё же установлен законно, необходимо попробовать оспорить решение общего собрания собственников по тому основанию, что лицо не принимало участия в собрании, а следовательно, не могло выразить свою волю.

http://www.aif.ru/dontknows/eternal/1407431

Текст: Кирилл Яблочкин

Если вы залили соседей и они требуют денег, не спешите доставать кошелёк: вполне возможно, платить не нужно вовсе. АиФ.ru рассказывает, как себя вести, если в квартире случился потоп.

Дмитрий Анищенко, юрист компании «Юков и партнеры»:

Однако даже если вы договорились с соседями и у вас с ними отличные отношения, никогда не стоит отдавать деньги просто так, без расписки. В этой бумаге должна быть указана не только передаваемая сумма, но и то, что претензий к вам в связи с заливом больше никто не имеет.

http://www.aif.ru/dontknows/eternal/1402152

Текст: Кирилл Яблочкин

Оформляя ипотеку, каждый задумывается над тем, какие последствия его ожидают, если по разным причинам платить по кредиту станет нечем. АиФ.ru рассказывает, как минимизировать убытки в такой сложной ситуации.

Потеря работы — не самое страшное

Чаще всего проблемы с платежеспособностью возникают не из-за кризисов или других экономических проблем в государстве, а из-за того, что заёмщики неправильно оценивают свои силы.

«Распространённое заблуждение потенциального заёмщика: «хочу кредит на 20 лет, самому мне 25, зарплата растёт каждый год, и так будет всегда». Не факт. Оценивая платежеспособность на много лет вперёд, принципиально важно правильно понимать своё место на рынке труда не сегодня-завтра, а в долгосрочной перспективе. Есть классические ориентиры: суммарная кредитная нагрузка не должна превышать 40 % дохода, при этом при обслуживании кредита заёмщик должен иметь финансовую подушку безопасности в размере дохода не менее чем за 3–6 месяцев, в зависимости от востребованности профессии и квалификации специалиста», — рассказал АиФ.ru Лев Плецельман, руководитель Службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость».
Однако увольнение с работы — не самое страшное: инвалидность и потеря трудоспособности могут привести к тому, что найти новое место станет просто невозможно, и в таком случае не лишиться квартиры может помочь только страховка.

«Как правило, при получении кредита банк настоятельно рекомендует заёмщику страховать свою жизнь и трудоспособность на сумму кредита в пользу банка, где, согласно условиям договора страхования, выгодоприобретателем является банк-кредитор, и в случае потери трудоспособности страховая компания погашает частично или полностью задолженность клиента перед банком по ипотечному кредиту. В пользу страховки говорит и то, что при страховании данного вида клиент получает скидку по процентной ставке в размере от 1 % до 3 %, в зависимости от банка», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

От банка лучше не прятаться

В случае потери работы рассчитывать на то, что банк обязательно пойдёт вам навстречу, не стоит: такая ситуация не считается форсмажорной и не должна быть для заёмщика катастрофической. Однако ни в коем случае не стоит просто переставать платить по кредиту, избегая любых контактов с банком. «Да, можно обратиться в банк с просьбой рефинансировать кредит. Чаще всего банк, если и соглашается на это, то предлагает увеличить срок займа, чтобы сократить размер ежемесячного платежа. Эта схема подходит тем, у кого есть созаёмщики по ипотеке, то есть платёжное бремя ляжет на их плечи, пока вы будете искать новую работу. Если созаёмщиков нет, то рассчитывать на кредитные каникулы самонадеянно, банку невыгодно ежемесячно терять проценты», — рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Важно отметить, что, хотя бы один раз пропустив оплату ежемесячного взноса, вы автоматически попадаете в разряд неплательщиков и никаких поблажек со стороны банка ждать в этом случае не стоит.

Статья по теме

Банк всегда будет исходить из собственной выгоды, а не из выгоды заёмщика, и если он и согласится на предоставление кредитных каникул, то только в том случае, когда будет иметь уверенность в том, что заёмщик через определённое время будет в состоянии заплатить. Значит, обращаясь в банк с просьбой о снижении кредитного бремени, нужно озаботиться о том, чтобы иметь на руках документы, свидетельствующие о том, что вы не сидите сложа руки, а ищете работу.

Нужно помнить, что в этой ситуации именно банк ваша последняя надежда: ждать помощи от государства в погашении ипотеки не стоит. «При наличии уважительных причин (болезнь, нетрудоспособность и т. д.) банк может пойти на уступки и на некоторое время освободить должника от выплат. Однако нужно помнить, что каких-либо послаблений в законе для указанных случаев (потеря кормильца, форс-мажор, нетрудоспособность и др.) не существует, в данной ситуации риски ложатся на заёмщика», — рассказал юрист коллегии адвокатов «Юков и партнёры» Юлий Ровинский.

Страховка — не пустой звук

Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, на жилое помещение не может быть наложено взыскание, если оно является для гражданина-должника и членов его семьи единственным. Однако далее по тексту есть оговорка: «если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание». Таким образом, банк имеет полное право выселить из квартиры неплательщика на улицу.

Статья по теме
Ипотека с социальным уклоном

Происходит выселение следующим образом: после того, как заёмщик допустил просрочки по оплате кредита, банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру. После того, как суд удовлетворяет это взыскание, устанавливается способ реализации заложенного объекта недвижимости (квартиры) — публичные торги. Чаще всего продать квартиру с судебным обременением сразу не получается (если только заёмщик самостоятельно не находит покупателя, который готов выплатить сразу всю сумму), и тогда она переходит на баланс банка и последний становится её владельцем, имеющим право продавать квартиру когда угодно, кому угодно и по любой цене.

После этого банк как новый владелец квартиры сможет в судебном порядке выселить из неё всех проживающих в ней людей. При этом наличие в семье инвалидов и нетрудоспособных граждан, малолетних детей и пенсионеров не является основанием для того, чтобы суд отказал в выселении. Апелляция в таком случае может помочь только отсрочить выселение на несколько месяцев.

Продажа квартиры

С выручки, полученной от продажи квартиры, удерживаются проценты и пени за просрочку выплат, а остаток средств получает заёмщик. Стоимость недвижимости необходимо в случае необходимости оспаривать в суде: она может быть указана на момент заключения договора ипотеки, а недвижимость, как известно, растёт в цене. Кроме того, оспаривать стоимость недвижимости можно и в том случае, если в квартире был сделан ремонт, а в загородном доме — пристройки.

Стоит отметить, что продажа квартиры через суд — худший вариант не только для заёмщика, но и для банка. Во-первых, заёмщик должен будет оплатить не только пени за просроченные платежи, но и судебные издержки. Во-вторых, банк в такой ситуации будет вынужден заниматься продажей недвижимости — совершенно не профильным бизнесом. В-третьих, если эта ситуация происходит в условиях падения цен на недвижимость, продажа квартиры станет для банка просто невыгодной, а массовое изъятие у неплательщиков квартир может обрушить рынок. Например, во время ипотечного кризиса в США в 2009 году многие банки США временно приостановили выселение ипотечных должников для того, чтобы у правительства было время для подготовки программы по спасению рынка недвижимости.

http://www.aif.ru/realty/price/1395854

После вступления в силу закона об изменении порядка налогообложения жилья налог стал взиматься не с его инвентаризационной, а с кадастровой стоимости, которая более приближена к реальной цене квартиры. Однако для некоторых граждан сумма налога стала сюрпризом: кадастровая стоимость их жилья оказалась больше реальной. О том, как исправить эту несправедливость и не платить лишнего, АиФ.ru рассказал юрист коллегии адвокатов «Юков и партнёры» Даниил Пономарёв.

Как оспорить кадастровую стоимость жилья?

Согласно ст.24.18 ФЗ об оценочной деятельности в РФ у физических и юридических лиц, есть две возможности оспорить кадастровую стоимость квартиры: обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд. Стоит заметить, что физические лица могут обратиться сразу в суд, минуя рассмотрение вопроса в комиссии. Однако проще всё же попробовать оспорить стоимость квартиры в комиссии, а уже потом, если вам не понравится её решение, обжаловать его в суде.

Какие могут быть основания для оспаривания кадастровой стоимости жилья?

Таких оснований может быть всего два. Во-первых, это недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а во-вторых — неправильно определённая рыночная цена объекта на тот момент, когда устанавливалась его кадастровая стоимость.

В какие сроки комиссия должна рассмотреть заявление?

Комиссия обязана рассмотреть ваше заявление и принять по нему решение в течение 1 месяца.

http://www.aif.ru/dontknows/eternal/1380681

Текст: Кирилл Яблочников

Каждый из нас за свою жизнь хотя бы раз вступает в права на наследство и задумывается над тем, как передать имущество молодому поколению. АиФ.ru разобрался в тонкостях этого деликатного, но очень важного дела.

Полгода на вступление в права

После смерти человека его наследство считается открытым, и для его принятия у наследников есть 6 месяцев. Если в этот срок никто не предъявил на него свои права, оно отходит государству. Продлить срок наследования можно и по истечении полугода через суд, но для этого должна быть веская причина (например, нахождение на лечении).

Существует два варианта принятия наследства: фактическое вступление и вступление путём получения свидетельства. В первом случае гражданин считается вступившим в права на наследство, если он владеет и пользуется имуществом умершего (например, прописан и живёт в доставшейся от него квартире и оплачивает услуги ЖКХ). Во втором случае, чтобы вступить в права, нужно написать заявление по месту его открытия (в нотариальную контору) и получить соответствующее свидетельство. Кроме заявления, при себе нужно иметь свидетельство о смерти, справку о стоимости наследственного имущества и документы, подтверждающие родство с умершим.

Очередь наследников

Согласно 63 статье ГК РФ, существует несколько очередей наследования, которые могут претендовать на имущество умершего в случае, если им не было составлено завещание. К первой очереди относятся супруги, дети и родители, а также внуки и правнуки. Ко второй — братья, сёстры, дедушки и бабушки, племянники. К третьей — дяди, тёти, двоюродные братья и сёстры. Пасынки, падчерицы, отчимы и мачехи становятся наследниками, по закону, в последнюю очередь, если других родственников у наследодателя нет.

Недостойные наследники

Гражданин может лишиться права на наследование, если судом будет установлено, что он не достоин его принять. Например, лишённые родительских прав граждане не могут претендовать на наследство своего ребёнка, и наоборот, если судом будет признано, что ребёнок не ухаживал за больными родителями, которые в этом нуждались, то получить их квартиру он не сможет. Особая категория наследников — внебрачные дети, которые тоже являются наследниками первой очереди, если они признаны наследодателем. «Они могут узнать о смерти наследодателя не сразу, но будут претендовать на долю в наследстве. Именно поэтому, если наследодатель мужчина, то, к примеру, последующие сделки с переданной им по наследству квартирой довольно опасны и непредсказуемы. В моей практике был такой случай: после смерти достаточно молодого мужчины и оформления наследства на его мать и супругу, то есть вдову, спустя полгода выяснилось, что у него есть незаконнорождённый ребёнок, отцом которого он официально значится. В итоге, ребёнок по суду получил долю наследуемого имущества», — рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Оспорить завещание

Оспаривание наследства через суд — очень сложный процесс. «Потребуется много времени, сил и огромное число документов, доказывающих, что человек, по чьей воле вы не попали в число наследников, не отдавал отчёта в своих действиях в силу разных причин. Шансы выиграть дело непредсказуемы. Хотя я могу привести такой пример из практики. Пожилой человек завещал свою квартиру только одной из двух дочерей. Этот человек не состоял на учёте в психоневрологическом диспансере, но после его смерти вторая дочь, посчитав себя обойдённой, подала в суд и предоставила медицинскую карту умершего. А в ней чёрным по белому было указано, что ему назначались препараты, свидетельствующие о том, что у человека на тот момент уже наблюдались признаки старческого слабоумия. Чем и воспользовалась наследница по завещанию. Таким образом, дело удалось выиграть», — рассказала Доброхотова.

Нужно помнить, что завещание не распространяется на обязательную долю в наследстве. Несовершеннолетние, нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители и иждивенцы наследуют, независимо от содержания завещания, не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

«В нашей практике есть много случаев, когда завещание признавалось недействительным, а значит, прописанные в нём лица не получали ничего, и часто происходило это потому, что завещание было неправильно оформлено. Согласно закону, на завещание распространяются следующие правила: оно должно быть совершено лично, в письменной форме, удостоверено нотариусом или другим уполномоченным лицом (например, если завещание составляет гражданин, находящийся на излечении в больнице, его может удостоверить главный врач), а также на нём должны стоять подписи свидетелей. На завещании должны быть указаны место и дата его удостоверения, за исключением случая, когда совершается закрытое завещание. Тогда место и дата проставляются на конверте», — рассказала Екатерина Баглаева, юрист компании «Юков и партнёры».

Ловушка договора ренты

Часто к наследству относят договор пожизненной ренты, когда пенсионерам взамен квартиры выплачивается пожизненное содержание. Однако это именно договор купли-продажи, а не акт наследования, и он может быть расторгнут в любой момент. «В нашей практике очень много случаев, когда квартира продаётся по договору ренты, а через некоторое время пенсионер (осознанно или в силу старческого расстройства психики) подаёт исковое заявление о расторжении данного договора. В качестве основания он указывает, что не получает уход в объёме, указанном в договоре. Обычно рентополучателю легко удаётся расторгнуть договор (ведь случаи, когда мошенники обманывали стариков, у всех на слуху). После этого договор судом расторгается, а вот вернуть назад выплаченные пенсионеру деньги в большинстве случаев невозможно», — рассказал Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

Кроме того, нужно помнить, что наследники могут через суд требовать признать договор ренты недействительным. «К примеру, если престарелая соседка решила оставить вам свою квартиру в наследство за то, что вы активно ей помогали/ухаживали, то, скорее всего, в самое ближайшее время вы получите повестку в суд по иску от обиженных родственников, — считает Ирина Доброхотова. — С большой долей вероятности, эти люди будут пытаться доказать, что их родственница — сумасшедшая и не отдаёт себе отчёта в своих действиях. Поэтому, если соседка хочет включить вас в завещание или оформить с вами договор ренты, лучше прикрепить к нему справку о состоянии здоровья, в том числе и психического».

http://www.aif.ru/realty/price/1353805

Строительство дома требует огромных усилий, финансовых и временных затрат. Поэтому крайне важно правильно оформить все необходимые документы, чтобы в будущем не возникло никаких проблем. Причём подумать об этом нужно ещё до начала строительства.

Разрешение на стройку

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, на строительство загородного дома необходимо получить разрешение. Однако нужно это не для всех строений.

Разрешение нужно оформлять, если дом возводится на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства. Для этого необходимо подать в орган местного самоуправления градостроительный план участка, документы, подтверждающие права собственности на него, схему планировочной организации участка земли. На схеме должно быть обозначено место, на котором будет возведён дом. Чаще всего разрешение нужно получать в комитете или управлении муниципального образования по градостроительству и архитектуре.

Согласно «дачной амнистии», которая действует до 1 марта 2015 года, получать разрешение на строительство не нужно, если дом возводится на участке, который предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, входит в черту садового товарищества и если строительство будет завершено, а пакет документов подан на государственную регистрацию до 1 марта 2015 года. Проще говоря, дачный домик до 1 марта 2015 года можно оформить постфактум.

Получать разрешение на строительство и регистрировать нужно не все строения: туалет, сарай и другие временные постройки прописывать в кадастре не нужно. Однако не стоит думать, что они могут возводиться где и как угодно, в нарушение строительных норм.

Водоохранная зона

«Чаще всего проблемы с оформлением дома возникают из-за его неправильного расположения. Независимо от высоты строения, оно должно располагаться не менее, чем в 3 метрах от границы соседского участка. Стоит сказать, что само по себе затенение не является нарушением прав соседей. В случае затенения соседского участка они должны будут обосновать в суде, какие права в связи с этим нарушены. Ширина водоохранной зоны рек или ручьёв зависит от удалённости строения от истока. До десяти километров — в размере пятидесяти метров. От десяти до пятидесяти километров — в размере ста метров. От пятидесяти километров и более — в размере двухсот метров», — рассказал АиФ.ru Даниил Пономарёв, юрист компании «Юков и партнёры». Кроме того, при оформлении строения могут возникнуть трудности, если участок обременён чем-либо, например правами третьих лиц, или если он относится к землям, на которых не предусмотрено строительство.

http://www.aif.ru/realty/countryside/1352440