текст: Юлия Петрова

Рынок апартаментов в столице растет впечатляющими темпами, говорят опрошенные «Ведомостями» риэлторы.

Деление на классы
Только в сегменте апартаментов элитного и бизнес-класса сейчас продается более 0,5 млн кв. м (более 4200 единиц в 55 комплексах), подсчитали риэлторы Blackwood. Еще год назад предложение было вполовину меньше, вспоминает Константин Ковалев, управляющий партнер компании. Если прибавить проекты так называемого комфорт-класса, то предложение составит 1,35 млн кв. м, подсчитывает «Бест-новострой». Это примерно 31% от всего рынка московских новостроек, говорит Евгения Коростелева, генеральный директор агентства Bon ton realty. Около 35% элитного жилья, которое выставлено на продажу, фактически является апартаментами, в бизнес-классе их — половина, в комфорт-классе пока около 14%, но и эта доля будет расти, уверен Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга «Бест-новостроя».

Новые проекты
В 2013 г. градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) согласовала строительство 1,5 млн кв. м проектов с апартаментами, а с начала 2014 г. уже одобрено 150 000 кв. м, рассказал руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его словам, несмотря на бурный рост предложения, городское правительство пока не планирует вводить какие-то ограничения на согласование проектов в этом сегменте недвижимости.

Итоги 2013 г. для московского рынка апартаментов опрошенные «Ведомостями» риэлторы назвали рекордными. И это не предел. По мнению генерального директора компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексея Болдина, в 2014 г. на рынок может выйти сопоставимый с прошлым годом объем апартаментов.

В 2013 г. на рынке появилось несколько проектов, стоимость которых сопоставима с ценой среднестатистической московской квартиры: например, в МФК «Водный» и «Фили град» (в целом более 152 400 кв. м), в микрорайоне «Царицыно-2» (62 000 кв. м), ЖК «Лица» на Ходынском поле (185 000 кв. м). Есть проекты и подороже, например МФК «Око» в «Москва-сити» (400 000 кв. м) или клубный дом Mon Cher на Большой Якиманке (10 000 кв. м), говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

Пришли на смену
В Москве сложилась уникальная для России, да и для мира, ситуация, когда апартаменты, т. е. фактически помещения для временного проживания, массово продаются как постоянное жилье. В условиях, когда московские власти пересматривали инвестиционные контракты и отменяли разрешения на строительство жилых и офисных новостроек, апартаменты стали неким компромиссным продуктом «на стыке коммерческой и жилой недвижимости», говорит гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая. Какое-то время этот продукт удовлетворял всех. Покупатели получали места для проживания, в которых невозможно прописаться, но зато они стоили дешевле, чем рядом продающиеся квартиры; девелоперы развивали новые проекты, документы на которые оформить было проще, так как фактически они согласовывали строительство столь нужных Москве гостиниц; власти поддерживали развитие гостиничного сегмента. Апартаменты, ранее возникавшие лишь в небольших проектах редевелопмента на 20 000-30 000 кв. м, в 2012-2013 гг. появились в полномасштабной комплексной застройке, отмечает коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов считает, что доля апартаментов, которые девелоперы продают как жилые помещения, на первичном рынке Москвы достигла «критических значений». «Сейчас у апартаментов нет четкого юридического статуса, нет нормативов обеспеченности социальной инфраструктурой, совершенно иные, чем у жилья, санитарно-эпидемиологические требования. Люди покупают апартаменты, но не могут в них прописаться, не имеют права пользоваться школами, поликлиниками по месту жительства и не понимают, почему их квадратные метры считаются пригодными лишь для временного проживания», — перечисляет он. К лету 2014 г. Москомстройинвест и Москомархитектура подготовят документ, прописывающий нормативы по обеспеченности апартаментов такой инфраструктурой. Инициировать поправки в ЖК, уравнивая апартаменты с квартирами, город пока не намерен — это проблема не России, а пока только одной Москвы, объяснил Кузнецов.

Девелоперы против
По словам Татаринова, отказ от инфраструктуры давал девелоперам экономию до 20% от общего бюджета стройки. Именно благодаря этому апартаменты продаются на 15-20% дешевле, чем квартиры, напоминает генеральный директор Vesper Борис Азаренко. Цена 1 кв. м в апартаментах комфорт-класса сейчас начинается от 145 000 руб., по оценке «Бест-новостроя». Так что «входной билет» на этот рынок может стоить всего 3 млн руб., говорит Литинецкая, а самая дешевая квартира в Москве обойдется в 4,1 млн руб. (ЖК «Некрасовка).

«Интеко» предлагает апартаменты в ЖК «Лайнер» на Ходынке за 4,9 млн руб., MR Group — в ЖК «Водный» и «Фили град» за 5,3 млн руб. Но эти проекты предлагаются с инфраструктурой. Например, рядом с «Лайнером» «Интеко» обещает построить музей современного искусства и разбить парк на 40 га, а MR Group делает для «Водного» торгово-развлекательный центр, детский сад и центр развития, спортивные и детские площадки, кафе.

Требование соблюдать нормы по обеспеченности социальной инфраструктурой в первую очередь ударит по апартаментам премиум-класса, говорит Азаренко. Для покупателей, готовых платить по $17 000-22 000 за 1 кв. м, качественная отделка, дополнительные машино-места, люксовые магазины в шаговой доступности гораздо важнее, чем бюджетный детский сад или поликлиника, уверяет он. С ужесточением нормативов стоит разрешить постоянную прописку, иначе девелоперам будет невыгодно их строить, дополняет Литинецкая. Рынок отрегулирует все сам, считает Евгения Старкова, маркетолог MR Group: в комфорт- и бизнес-классе покупатели отдают предпочтение комплексам с детскими садами, центрами развития и т. п., девелоперам приходится их строить. «Застройщик, проектируя объект, не имеет права не думать об инфраструктуре, иначе его продукт будет неликвиден и неинтересен покупателю», — объясняет Белоусов. Сейчас, отмечает он, апартаментные проекты предлагают услуги, которым могут позавидовать стандартные квартирные комплексы.

О СТАТУСЕ И НАЛОГАХ
Жилищный кодекс России признает жилыми помещениями дома, квартиры, их части и комнаты, объясняет Екатерина Баглаева, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры», апартаментов в этом перечне нет. Зато этот термин появляется в приказе Минкультуры о классификации объектов туристской индустрии: апартамент — высшая категория номера из двух и более жилых комнат общей площадью не менее 40 кв. м. Госстандарт России определяет апартамент как номер в гостинице, который состоит из нескольких комнат, причем одна из них имеет кухонное оборудование.
Покупатели апартаментов воспринимают их как полноценное жилье. Однако ставка нового налога на апартаменты составит 0,5% от кадастровой стоимости, а для жилья — 0,1%, напоминает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-недвижимости» Елизавета Гудзь. В апартаментах коммунальные платежи считаются по тарифам для коммерческой недвижимости: водоснабжение выходит на 10% дороже, тепло — на 25%, электричество — на 27%, перечисляет Литинецкая из «Метриум групп». Девелоперы таких объектов не обязаны соблюдать нормативы обеспеченности социальной инфраструктурой, например могут не предусматривать на 1000 жителей 40 мест в детсаду и 135 мест в школе. Наконец, покупатели апартаментов не будут признаны обманутыми дольщиками и не смогут рассчитывать на компенсацию, если застройщик не достроит дом, даже если договор купли-продажи был оформлен по 214-ФЗ.
В Москомстройинвесте признаются, что периодически поступают жалобы от покупателей апартаментов: люди сетуют на недостаточную инсоляцию и тарифы ЖКХ, отсутствие постоянной регистрации. Впрочем, за 2013 г. таких жалоб было всего три десятка.

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/648931/apartamenty-rasstroilis