Если, приобретая квартиру на вторичном рынке недвижимости, будущий собственник видит перед собой готовый объект, то покупатель жилья в новостройке Москвы видит перспективу. Именно поэтому первичка связана с целым рядом рисков, начиная от затягивания сроков сдачи объекта и заканчивая банкротством застройщика (из-за чего новосел может остаться вовсе без квартиры).

Какие договоры заключают при покупке новостройки?

Чтобы избежать неприятных сюрпризов во время строительства, следует внимательно изучить документы, которые предлагает подписать девелопер. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, стать собственником квартиры можно тремя способами:

на основании жилищного сертификата от застройщика; благодаря этому документу покупатель имеет право получить жилое помещение от девелопера, выступающего в роли эмитента;
участвуя в жилищно-строительном и жилищно-накопительном кооперативе;
на основании договора долевого участия (ДДУ), который участники рынка недвижимости называют самым безопасным вариантом.
«Если сделка оформляется, например, предварительным договором купли-продажи, это может означать, что застройщик не в состоянии исполнять нормы федерального закона «Об участии в долевом строительстве», значит, у него есть определенные проблемы», — предостерегает юрист «Юков и Партнеры» Екатерина Баглаева.

Что касается самого ДДУ, то он предусматривает не покупку недвижимости, как в случае с приобретением вторички, а имущественные права на квартиру, подчеркивает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость». «В дальнейшем дольщик сможет оформить право собственности на свою квартиру, но только после того, как застройщик передаст ему жилье по акту приема-передачи, — напоминает эксперт. — Перед этим девелоперу необходимо ввести дом в эксплуатацию и открыть адрес в Росреестре».

Что должен содержать договор долевого участия?

Подводные камни при покупке новостройки
Увеличить
Типового ДДУ нет: каждый застройщик составляет контракт с покупателями сам. Однако каким бы ни был договор, напоминает С. Лебедева из «МИЭЛЬ-Новостройки», в нем обязательно должны содержаться следующие пункты.

Подробное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче. Оно должно соответствовать проектной документации застройщика, утвержденной после того, как он получит разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику.
Цена договора, сроки и порядок оплаты.
Гарантийный срок на объект долевого строительства. («В любом договоре должны быть предусмотрены гарантии качества и прописана процедура решения возникших проблем», — подчеркивает С. Лебедева. При этом неважно, где именно заключается контракт, — непосредственно у застройщика или через агентство.)
Способы выполнения обязательств застройщика по договору.
«Покупателю также стоит обратить внимание на пункт, предусматривающий возврат или доплату денежных средств в соответствии с фиксированной ценой, указанной за 1 кв. м, в случае если площадь квартиры после обмеров специалистами бюро технической инвентаризации окажется больше или меньше стоимости, указанной в договоре», — отмечает Ю. Гутман.

Какие документы надо проверять у застройщика?

Инвестируя в проекты на стадии котлована, покупатель может заработать до 30% от вложенных средств. Дополнительным гарантом безопасности таких вложений служит закон № 214-ФЗ, по которому сейчас реализуется около 90% новостроек в Московском регионе.
Помимо формы и содержания договора имеет значение, кто выступает в роли продавца: сам застройщик или посредник. «Безопаснее всего иметь дело непосредственно с застройщиком, — считает Е. Баглаева. — Однако даже в этом случае необходимо проверить всю документацию».

Важнейшим пунктом является разрешение на строительство. «Для ознакомления застройщик должен предоставить участнику долевого строительства исходно-разрешительную документацию по объекту, которая указана в проектной декларации, и ДДУ (в договоре долевого строительства), в частности разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, и т.д.», — говорит С. Лебедева.

Девелопер также обязан предъявить технико-экономическое обоснование проекта и документы на компанию. К ним относятся учредительные документы компании, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, финансовая отчетность за последние три года или книга учета доходов и расходов, аудиторское заключение за последний год.

Покупатель, в свою очередь, должен проследить за тем, чтобы договор долевого участия был зарегистрирован, а оплата оформлена надлежащим образом, лучше всего — получить чек с ордером или платежное поручение.

«Инвестируя в проекты на стадии котлована, покупатель может заработать до 30% от вложенных средств, — говорит Ю. Гутман. — Дополнительным гарантом безопасности таких вложений служит закон № 214-ФЗ, по которому сейчас реализуется около 90% новостроек в Московском регионе». Федеральный закон дает покупателю уверенность в чистоте сделки и гарантирует, что объект будет сдан в срок и с соблюдением проектной декларации, уверен эксперт.

Так, если девелопер нарушает сроки строительства, согласно закону № 214-ФЗ он обязан выплатить дольщику неустойку — 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств за каждый день просрочки для юридических лиц и в двойном размере — для физических.

http://dmrealty.ru/UrbanRealEstateArticle/View?contentViewID=ea367319-0f8b-4583-bd33-f00cd1164c4a