Текст: Светлана Виноградова

С 1 января 2017 г. вступит в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», подписанный 3 июля текущего года. Законом введен институт государственных кадастровых оценщиков, которые на постоянной основе определяют кадастровую стоимость объектов недвижимости. Ими являются вновь созданные или уже существующие государственные бюджетные учреждения (ГБУ), наделенные регионами соответствующими
полномочиями. При этом субъект Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам ГБУ. ГБУ определяют кадастровую стоимость вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. На ГБУ также возложены функции по предоставлению разъяснений по определенной кадастровой стоимости, по сбору, обработке, систематизации и накоплению сведений об объектах недвижимости.
Государственная кадастровая оценка включает процедуры по принятию решения о ее проведении, определению кадастровой стоимости и составлению отчета, а также по утверждению результатов. Она проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Предусмотрена и внеоче-
редная оценка.
Надзор за проведением оценки осуществляет орган регистрации прав. Он же ведет фонд данных государственной кадастровой оценки. Предусмотрены процедуры рассмотрения обращений об исправлении ошибок в определении кадастровой стоимости. Вводится альтернативная процедура рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости. Для этого в субъекте Федерации могут быть созданы специальные комиссии.
Обращение в комиссию не будет являться необходимым условием для последующего обращения в суд.
На стадии законопроекта документ активно обсуждался в профессиональной среде. Мы собрали мнения экспертов и предлагаем их вашему вниманию.

Марина Краснобаева, партнер КА «Юков и партнеры»:
– Введение государственной монополии на кадастровую оценку не приведет к решению проблем в этой сфере, а наоборот, усугубит ситуацию. Во-первых, нет никакой необходи-
мости ограничивать конкуренцию в этой сфере. Частные оценщики обладают такой же квалификацией, что и государственные. Во-вторых, законодатель исходит из того, что государственные оценщики менее ангажированы и соответствен- но более независимы. На наш взгляд, о независимости государственных оценщиков вообще не приходится говорить в связи со следующим. Сейчас для юридических лиц при оспаривании кадастровой стоимости действует обязательный досудебный порядок.
Выглядит это как комиссионное обсуждение результатов кадастровой оценки, где выслушиваются претензии правообладателя участка, не согласного с установленной кадастровой стоимостью. Так вот эта комиссия крайне редко удовлетворят требования заявителя. Это скорее формальная стадия, после которой заявитель идет в суд и там уже доказывает свою правоту (часто очень успешно). Государственные оценщики, посути, будут напоминать эти комиссии. Есть большие сомнения, что их выводы будут сильно отличаться от уже произведенной оценки.
В-третьих, государству не нравится большое количество споров о кадастровой стоимости. Часто стоимость настолько отличается от рыночной, что суду ничего не остается делать, как встать на сторону собственников.
И главным доказательством в данном случае становится заключение независимого частного оценщика. С введением же государственных оценщиков в качестве единственно возможных количество споров неминуемо снизится в разы, поскольку оспорить кадастровую стоимость будет намного сложнее.

Ознакомиться с полной версией статьи можно по ссылке: О государственной кадастровой оценке

Текст: Светлана Виноградова

Правительственный законопроект, предусматривающий ряд поправок в законодательство о долевом строительстве поступил на рассмотрение Госдумы в середине декабря. Предложенная Минстроем России инициатива вызвала немало претензий со стороны бизнес-сообщества. Мы узнали у специалистов, какие именно «подводные камни» таит в себе разработанный документ. Ключевые слова: долевое строительство, законопроект, эскроу, застройщик.

Елена Тихонова, юрист КА «Юков и партнеры»:
– Вопрос о необходимости реформирования законодательства, регулирующего деятельность застройщиков в отношении привлечения средств физических лиц и заключения договоров долевого участия в строительстве, поднимался на протяжении нескольких лет. Законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» представляет собой достаточно серьезный перечень изменений, направленный на повышение прозрачности деятельности застройщиков, привлекающих средства граждан, а также на повышение защищенности участников долевого строительства.
Так, законопроект устанавливает ряд критериев для застройщиков, только при соблюдении которых они имеют право привлекать средства граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов. В частности, размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 5% от предполагаемой выручки по итогам проекта. Именно этот пункт законопроекта является наиболее обсуждаемым и критикуемым, поскольку многие эксперты прогнозируют снижение конкуренции на рынке застройщиков именно в связи с тем, что соответствовать такому критерию под силу только крупным застройщикам. Тем не менее, ст. 3 Закона планируется дополнить ч. 1.1, согласно которой застройщик сможет заключать договоры поручительства с юридическими лицами, предусматривающие солидарную либо субсидиарную ответственность таких лиц по обязательствам застройщика, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве. В этом случае суммарный размер собственного капитала застройщика и его поручителей должен составлять не менее 1 млрд рублей.

Подробнее: статья «Подводные камни для дольщиков» №3 за 2016 год