Текст: Валерия Семенова

Что будет с продажами новостроек в условиях самоизоляции
В Москве усилили меры по противодействию распространения нового коронавируса — горожанам нельзя выходить из дома. Из этого правила есть несколько исключений, но покупка недвижимости в их список не входит. Как это повлияет на рынок новостроек, разбиралась «Стройгазета».

В результате усиления мер по борьбе с пандемией москвичам с 30 марта и на неопределенный срок (на момент публикации дата окончания мер властями не озвучивалась) разрешен только выход на работу, если нет возможности выполнять ее удаленно, а также за получением неотложной медицинской помощи. Еще можно выйти из дома по обязательным бытовым делам: в ближайшие к дому магазин, аптеку, салон связи или отделение банка; вынести мусор; прогуляться с собакой — но не далее ста метров от дома.

Посещение офиса компании-застройщика, таким образом, может быть уважительной причиной выйти из дома только для сотрудников самой компании. Результатом становится уход в онлайн. «Многие крупные застройщики уже временно закрыли офисы продаж на объектах. В ближайшее время к ним присоединятся и остальные компании — в противном случае девелоперов, как и другие организации, ждет штраф за нарушение карантина», — прогнозирует руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов, подчеркивая, что это не означает остановки работы — даже те игроки, у кого не была отработана схема дистанционной продажи недвижимости, оперативно занимаются ее подготовкой.

Держат дистанцию

«Сегодня в выигрышном положении оказались те застройщики, в проектах которых еще до пандемии коронавируса сделки регистрировались электронно: в отдельных компаниях доля таких соглашений к началу карантинных мер превышала 90%. Остальные девелоперы также переходят на этот формат», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

«Все наши офисы продаж переведены в дистанционный режим, — рассказывает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. — Возможность оформления сделок удаленно появилась у нас еще в прошлом году. Однако в сложившейся ситуации опция стала еще более актуальной. Каждый желающий может забронировать понравившуюся квартиру через наш сайт за несколько минут, заполнив электронную форму и оплатив бронь. Все документы на приобретение недвижимости доступны для оформления в режиме онлайн с использованием электронной подписи».

«Центральный офис на этой неделе закрыт для посетителей. Осталась часть дежурных специалистов, дорабатывающих механизмы поддержки эффективной работы в удаленном формате, все остальные трудятся онлайн, — делится данными по компании председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — По совместному решению с партнерами закрыта и значительная часть офисов продаж на объектах. Все консультации успешно осуществляются по телефону и видеосвязи. Уже отработан механизм проведения дистанционных сделок».

Похожие решения анонсируют многие игроки — о готовности к онлайн-продажам заявили ГК «Пионер», «Сити 21 век», «Галс-Девелопмент», Ikon Development, о полном закрытии офисов продаж и переходе на дистанционные сделки сразу же после усиления мер безопасности в городе сообщили в ГК ПИК, МИЦ, «Инград».

За небольшими расхождениями, предлагаемая схема в целом примерно одна и та же: покупатель заходит на сайт, смотрит на проект и планировки квартир, посещает виртуальный шоу-рум и, если такая опция есть, онлайн-экскурсию по благоустроенной территории, созванивается с продажниками или уточняет необходимые моменты в чате, изучает образец ДДУ и разрешительную документацию. Затем выбранная квартира бронируется, сделка заключается с помощью электронной подписи, после чего документы — тоже дистанционно — регистрируются в Росреестре.

В какой-то мере отсутствие возможности «пощупать» недвижимость, в которой покупатель собирается затем жить, присуще первичному рынку по определению. По статистике «Инком-Недвижимость», лишь 20% новостроек «старой» Москвы, в которых ведутся продажи в марте 2020-го, введены в эксплуатацию. 44% первичного предложения — жилые комплексы на этапе котлована, визит в офис продаж которых не даст представления о будущей собственности, только о ее локации. Да и в процессе строительства оценить окончательный вид ЖК или конкретной квартиры не получится. Поэтому покупатели в любом случае ориентируются на рендеры и планировки с сайта.

Трудности на расстоянии

И все же, несмотря на оптимистичный в целом настрой, опрошенные «СГ» участники рынка не скрывают, что к онлайн-покупке жилья готовы далеко не все клиенты. «Всю информацию, необходимую для принятия решения (цены, фото и онлайн-трансляция строительства, проектная документация, акции и скидки), можно получить, не выходя из дома, как и подписать договор бронирования, ипотеки, долевого участия с помощью электронной подписи и произвести все остальные необходимые учетно-регистрационные действия в Росреестре, — говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров. — И все же покупатели пока предпочитают личное посещение офиса и объекта».

«Дистанционные сделки пользуются спросом в основном среди более молодого поколения, активно использующего гаджеты и приветствующего все цифровые технологии, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — Потребители старше 45 лет с осторожностью относятся к онлайн-покупкам столь дорогого актива — традиционное посещение офиса продаж выглядит некой гарантией надежности сделки». Вместе с тем, эксперт не исключает, что при необходимости и консервативно настроенная часть аудитории может согласиться на онлайн-формат.

«Все офисы продаж недвижимости в Москве однозначно не закроются. По крайней мере, пока ограничения передвижения носят рекомендательный характер. Девелоперы сейчас отталкиваются от спроса: если активность на проекте есть — закрывать офис и уж тем более останавливать продажи никто не будет, — говорит коммерческий директор комплекса апартаментов «Легендарный квартал на Березовой аллее» Татьяна Копыстыринская. — Мы, например, закрыли офис для свободного посещения и работаем только “по записи” — при необходимости договариваемся о встрече и специально выезжаем в офис». По оценке эксперта, доля онлайн-сделок в Москве вряд ли превысит 5%.

Даже компании, практикующие дистанционные продажи жилья, не отрицают, что онлайн-формат имеет ряд ограничений — как минимум, для открытия счета эскроу все-таки потребуется личный визит в банк, то же касается аккредитивов. Дмитрий Алексеев, руководитель направления новостроек в «Авито Недвижимость», напоминает о банковских комиссиях за переводы при расчетах.

«Остаются еще неурегулированные вопросы с нотариатом (из-за карантина), сбои Росреестра, да и в банках еще есть технические проблемы из-за ограничений по переводам онлайн», — добавляет Ирина Доброхотова.

И все же, с учетом действующих в Москве требований по самоизоляции жителей, дистанционные продажи остаются единственным вариантом, позволяющим не останавливать продажи. «Ограничения на передвижения по городу ускорят и помогут внедрить в девелоперскую отрасль дистанционные продажи. За эту неделю, полагаю, удастся выявить основные проблемы онлайн- взаимодействия с клиентами и исправить их на будущее», — резюмирует Алексей Попов. Не исключено также, что в «карантинный» период застройщики начнут запускать дополнительные меры поощрения клиентов, заключающих сделки дистанционно — например, скидки при онлайн-бронировании.

Мнение юриста

Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»:

Если раньше участниками дистанционных сделок становились преимущественно жители других регионов, то сегодня, в условиях введения длительных нерабочих дней, онлайн-покупки будут совершать и москвичи.

https://www.stroygaz.ru/publication/item/poka-vse-doma/

Текст: Альбина Лебедева

Несколько лет в России вполне успешно действует организация, «разрешающая» гражданам не оплачивать ЖКУ. Как нетрудно догадаться, у нее достаточно последователей, готовых исправно платить членские взносы — но не оплачивать оказанные им коммунальные услуги. Чем опасно подобное поведение для потребителей и почему «Профсоюз “Союз ССР”» до сих пор существует, разбиралась «Стройгазета».

Организация под названием «Профсоюз “Союз ССР”» появилась в 2016 году — ее основал житель Санкт-Петербурга Сергей Демкин. Согласно информации на сайте профсоюза, должность Демкина звучит как «председатель правления профсоюза “Союз ССР” по Санкт-Петербургу, Ленинградской области и Северо-Западному федеральному округу». Однако последователи у организации есть по всей России — полтора-два года тому назад о массовых отказах оплачивать ЖКУ по причине членства в «Профсоюз “Союз ССР”» сообщали коммунальщики «Омской энергосбытовой компании» и «Хакасэнергосбыта», год тому назад — представители «Камчатскэнерго», летом 2019-го с жалобами на рост количества хронических должников-«профсоюзников», которые уклоняются от оплаты штрафов по уже вынесенным судебным решениям, выступали нижнетагильские судебные приставы и т.д.

Несите ваши денежки

В феврале 2020-го о проблемах с адептами «Профсоюза “Союз ССР”» «Стройгазете» сообщили представители «Российских коммунальных системы» (РКС) — компании-оператора водоснабжения и водоотведения, работающей в восьми регионах РФ (Амурской, Кировской, Самарской, Тамбовской и Пензенской областях, а также в Пермском крае). В РКС рассказали, что письма от абонентов-«профсоюзников» об отказе оплачивать коммунальные услуги — в том числе и уже потребленные — стали поступать с ноября 2017 года. «На них якобы распространяется публичный договор, заключенный между этим профсоюзом и Гарантом Конституции РФ, опубликованный в газете “Хочу в СССР-2”», — пояснили в компании.
И действительно, такой договор в газете публиковался (№1-2 от 13.01.18), скриншот публикации выложен в группе профсоюза ВКонтакте — где, кстати, состоит более 20 тыс. человек. Там обсуждаются, в частности, вопросы членских взносов (вступительный — 1000 рублей, ежемесячный — 200) на «утвержденную президиумом ЦК профсоюза ТСПС Союз ССР карту» и «методичка и шаблоны по кредитам». Формулировки шаблонов подкупают пролетарской прямотой: «В связи с невозможностью исполнения данного договора №… от… числа требую считать договор не состоявшимся, ввиду его невозможности исполнения» (цитируется дословно — прим. «СГ»).
Что касается размещенного в газете документа — в нем действительно говорится о договоре между «Гарантом Конституции РФ» и Сергеем Александровичем Демкиным, согласно которому Российская Федерация обязуется осуществлять любому участнику профсоюза на всей территории страны «безоплатную поставку коммунальных и прочих услуг». Звучит, как горячий привет из 90-х — и вместе с тем, система продолжает работать. Мало того, как следует из размещенной в группе «Профсоюза “Союз ССР”» информации, организация запустила своего рода франшизу — набрав 10 единомышленников и пройдя обучение, можно открыть собственное отделение профсоюза в родном населенном пункте.

С таким счастьем — и на свободе

Основатель профсоюза поделился со СМИ в 2018 году: «Меня в центр по борьбе с экстремизмом вызывали столько раз! Куда только не вызывали (…) Я им начинаю рассказывать обо всем — а они ржут. И отпускают». Удивляться тому, что созданная Сергеем Демкиным организация успешно существует до сих пор, не стоит. «Деятельность «СОЮЗа ССР» не имеет признаков незаконности. По своей форме это общественное объединение, — поясняет юрист КА «Юков и партнеры» Екатерина Баглаева. — Организация не имеет регистрации в качестве юридического лица и не является профсоюзом в смысле, придаваемом этому слову законом (объединение граждан, связанных общими интересами по роду их деятельности (производственными, профессиональными), создаваемое в целях представительства и защиты их социально-трудовых прав и интересов). Но по закону право граждан в РФ на создание общественных объединений реализуется как через юридические лица, так и непосредственно путем объединения физических лиц. Отсутствие регистрации лишь говорить об отсутствии у «СОЮЗА ССР» правоспособности общественного объединения как юридического лица, но само по себе это не делает деятельность «СОЮЗ ССР» незаконной».

Ну а самим «отказникам» продолжают грозить стандартные для злостных неплательщиков последствия: суды и визиты приставов, а также ограничение поставки коммунальных услуг — отключение света, воды и перекрытие канализации. «Имеются случаи обжалования абонентами-членами “Союза ССР” судебных актов судов первой инстанции. Однако и суды апелляционной инстанции подтверждают законность действий РКС по оказанию услуг водоснабжения и водоотведения на территории и взиманию платы в соответствии с установленными тарифами. Дорога, по которой пытаются идти “профсоюзы СССР” и им подобные, ведет в никуда», — подчеркивают в РКС. «Договор о бесплатной поставке коммунальных услуг членам “СОЮЗа ССР” не имеет юридической силы, — разъясняет Екатерина Баглаева. — Сторонами договора указаны Гарант Конституции (это президент РФ) и “СОЮЗ ССР”, но данные субъекты по закону не могут быть сторонами публичного договора — в том числе и потому, что у “СОЮЗа ССР” нет правоспособности общественного объединения как юридического лица, и оно не может своими действиями создавать правоотношения. Одно это уже делает такой договор недействительным». Так что платить «профсоюзникам» придется трижды — помимо взносов, придется погасить задолженность, а многим еще и оплатить штрафы, пени и судебные издержки.

Мнение:

Удивляться тому, что деятельность подобных организаций в России останется успешной, не приходится. Чтобы изменить ситуацию, игрокам отрасли придется преодолеть ряд проблем — и прежде всего, на уровне общественного мнения, считает эксперт по жилищному праву Павел Склянчук:

«На потребителей жилищно-коммунальных услуг распространяются требования закона о защите прав потребителей. В этой связи действия различных псевдо-правозащитных организаций могут иметь уголовно-правовую квалификацию как введение в заблуждение с целью получения выгоды. Привлечь к ответственности таких подстрекателей крайне сложно в связи со сложностью формирования доказательной базы.
Сегодня в жилищном законодательстве установлено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В сфере ЖКХ применяются так называемые конклюдентные действия — если вы нажали на выключатель в комнате, и лампочка загорелась, значит, вы вступили в правоотношения с электросетевой компанией, и обязаны оплатить. Нужно понимать, что долги за ЖКХ являются бессрочными, и по ним будет начисляться пеня. Рано или поздно долг будет взыскиваться через суд.

К сожалению, распространено убеждение, что можно не платить за ЖКХ, и тебе за это ничего не будет. Это то же самое, что прийти в магазин, взять товар и не заплатить за него. Но, действительно, претензионную работу с неплательщиками управляющие компании предпочитают заменять распределением задолженности между всеми добросовестными жильцами дома. И это провоцирует появление так называемых злостных должников, не платящих из принципа (потому что родились в СССР, например) — даже если у них есть деньги.

Думаю, радикальные общественные объединения, настраивающие потребителей против коммунальщиков, только продолжат набирать популярность. Отчасти в своей испорченной репутации в глазах потребителей виноваты сами монополисты — долгое время рост тарифов был неконтролируемым. Негативные настроения подогревает и регулятор в лице ФАС, говорящий о двукратной завышенности тарифов. Поэтому в отрасли ЖКХ крепнет тенденция появления невозвратных долгов.

В целом, можно сказать, что центральной темой в ЖКХ остается повышение взаимного доверия производителей, поставщиков и потребителей коммунальных ресурсов. Поэтому ключевая задача отрасли состоит в формировании общественного мнения о необходимости поддержания всех системам жизнеобеспечения в работоспособном состоянии. Не платить за ЖХК должно быть стыдно, а обманывать потребителей — неприемлемо».

https://www.stroygaz.ru/publication/item/pole-chudes/