Текст: Елена Гудкова

Апартаменты с каждым годом набирают все большую популярность, конкурируя с квартирами. Но если вы решили приобрести апартаменты, то должны осознавать юридические последствия владения такой недвижимостью. О них рассказывает юрист КА «Юков и партнёры» Дмитрий Петров.

Ключевым отличием апартаментов от привычных нам квартир является то, что законодательством апартаменты не признаются объектами жилищных прав, то есть апартаменты являются нежилыми помещениями. Законодательством предусмотрен различный правовой режим для объектов жилого и нежилого фонда, в том числе, в области налогообложения.

Гражданин, приобретая апартаменты, должен принимать во внимание, что собственник апартаментов несет большее налоговое бремя, в отличие от собственника обычной квартиры, поскольку, как уже отмечалось, апартаменты не признаются законодательством объектом жилого фонда.

В связи с указанными обстоятельствами привычные налоговые льготы и вычеты, права на которые возникают у гражданина при приобретении квартиры или иного жилого помещения, невозможно получить при покупке апартаментов.

Так, при уплате налога на имущество физических лиц, собственник не имеет права на получение налоговых льгот и вычетов при уплате данного налога на апартаменты. Указанная позиция вытекает не только из положений Налогового кодекса (ст. ст. 403 и 407), но и из писем Министерства финансов РФ, которые содержат ответы на часто задаваемые вопросы налогоплательщиков (Письмо Минфина России от 03.10.2017 № 03-05-06-01/64227, Письмо Минфина России от 26.09.2017 № 03-05-06-01/62031).

Помимо этого, гражданин – собственник апартаментов лишен возможности получить вычет при уплате налога на доходы физических лиц. В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик при уплате налога на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации, в частности, жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них. Поскольку апартаменты не являются жилыми помещениями, применить налоговый вычет в данной ситуации не представляется возможным.

Таким образом, с точки зрения налоговых последствий приобретение апартаментов физическим лицом в будущем возложит на собственника более серьезную налоговую нагрузку, нежели при приобретении обычной квартиры. Приобретатель апартаментов не вправе будет заявить налоговый вычет по налогам на имущество физических лиц и по налогу на доходы физических лиц, поскольку такие налоговые послабления предусмотрены только для собственников жилых помещений.

Возможно, покупатель апартаментов сможет когда-нибудь оформить налоговый вычет в том случае, если его апартаменты получат статус жилых помещений. Некоторым застройщикам удается осуществить такой перевод.

К сведению
Сегодня доля апартаментов на рынке московского жилья составляет порядка 20%. И в среднем на 15-20% такие объекты дешевле обычных квартир.

https://www.newfinder.ru/journal/obzory/nalogovyj-vychet-na-apartamenty-kak-oformit-i-poluchit-766

На первых этажах старых домов некоторые квартиры переведены в нежилые помещения. Их сдают бизнесменам под разные предприятия. А практически все новые жилые комплексы сразу спроектированы с учетом размещения на нижнем этаже магазинов, салонов красоты, кафе и т. д. Казалось бы – хорошо, удобно. Но жители довольны не всегда.

Пекарня в квартире

В жилищную инспекцию обратилась пожилая пара: «У нас беда, на первом этаже, прямо под нашей квартирой, открыли мини-пекарню. Мы живем на втором. Внизу нежилое помещение. Раньше там был обычный магазин. Когда помещение сдали под мини-пекарню, мы сначала радовались, казалось, что это лучше, чем магазин, запах свежей выпечки приятный. Но теперь мы этот запах уже не можем выносить. В квартире пропахли все вещи. Но есть еще проблема – в пекарне не слишком следят за чистотой на своем производстве, и снизу в нашу квартиру полезли тараканы, появились мыши».

Имели ли право собственники помещения сдать его под пекарню? Да, имели. Как объясняет юрист Маргарита Захарова (КА «Юков и партнеры»), возможность открытия в многоквартирных домах предприятий сферы услуг основана на положениях ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение. Однако размещать магазины можно только в помещениях, переведенных в разряд нежилых (СП 2.3.6.1066-01). Перевести жилое помещение в нежилое можно только в случае, если оно находится на первом этаже или если ниже данного помещения располагаются также нежилые помещения.

Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001 N 23 «О введении в действие Санитарных правил» (вместе с «СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5. Предприятия торговли. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. Санитарно-эпидемиологические правила», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 06.09.2001) определяет основные требования к организации деятельности магазинов, находящихся в многоквартирных домах.

При открытии магазина в многоквартирном доме, если переустройство помещения затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома, необходимо получить их согласие. Безусловно, если собственники не согласны, проведение подобной перепланировки будет невозможно.

Если для открытия магазина предприниматель получил все необходимые согласования в органах государственного архитектурно-строительного надзора, жилищной инспекции, СЭС и противопожарной службы и др., жильцы не смогут препятствовать его желанию открыть магазин.

Неудобное соседство

Обычный дом в Подмосковье, старая пятиэтажка. Квартиру на нижнем этаже перевели в нежилой фонд еще в прошлом веке. Помещение переходило из рук в руки, сейчас в нем открыли мясную лавку. Над ней расположена обычная квартира, ее жители не знают, куда деваться: когда мясники рубят туши, в квартире вся мебель подпрыгивает. Кроме того, в мясном магазине гудят холодильные установки, подъезжают-уезжают машины с товаром. За санитарное состояние помещения тоже никто поручиться не может.

Что делать, если у предпринимателя есть все необходимые разрешения и согласования, но жителям открытие в доме магазина, кафе, салона или другого заведения причинило массу неудобств?

«В случае нарушения правил (работа в ночное время, нарушения правил выгрузки товара и др.), которые установлены законодательством, предпринимателя можно привлечь к административной ответственности, а также обращаться с жалобой в Роспотребнадзор, – говорит Маргарита Захарова. – Сотрудники Роспотребнадзора имеют право выносить предписания в целях устранения нарушений санитарно – эпидемиологического характера, данные предписания имеют обязательную силу для юридических лиц и предпринимателей».

Некоторые вопросы можно решить, обратившись в другие надзорные органы – Мосжилинспекцию, Объединение административно-технических инспекций и т. п. Кроме того, жители любого района не лишены права обратиться в суд с требованием о прекращении деятельности магазина или устранении нарушений его эксплуатации.

Что решает УК?

Москва, новый красивый дом. Первый этаж отведен под коммерческие помещения. В одном из них открыли пивной магазин. Вроде бы закон продавцы не нарушают, торговля пивом разрешена до 23 часов. Имеют право. Но к магазину потянулись любители выпивки со всего квартала. Тут же устраиваются с пивом на лавочках, курят, шумят, иногда ведут себя агрессивно. А рядом детская площадка. Да и не расходятся тусовщики после закрытия магазина, шумят и мешают жителям ЖК отдыхать.

Как правило, в старых домах квартиры были переведены в нежилой фонд еще в 90-х, тогда согласия других жителей на это никто не спрашивал. Сейчас в новостройках сразу предусмотрены помещения коммерческого назначения, которые удобно расположены. И даже размещенные в них предприятия обычно не причиняют неудобств. Но иногда жителям все-таки не нравятся некоторые заведения. Можно ли повлиять на ситуацию, обратившись, например, в управляющую компанию?

«В современных жилых комплексах существует несколько возможных вариантов развития событий, – рассказывает Юрий Тараненко, руководитель управления развития коммерческой недвижимости ГК «Инград». – Во-первых, большинство застройщиков предпочитают продавать помещения на первых этажах, что дает право будущим собственникам сдавать их любым арендаторам. Во-вторых, в случае, если жильцам не нравится тот или иной магазин, то управляющая компания не имеет никакого отношения к чужой собственности. Обычно, если конкретный арендатор вызывает возмущение жильцов, но не нарушает закон, то обратиться в УК, конечно, можно, но вряд ли это будет результативно».

По словам эксперта, можно попробовать договориться с конкретным собственником, но формальных оснований для этого (если все-таки нет правонарушений) не будет. Жители могут начать жаловать в Управу района, которая также может обратиться к собственнику и попробовать урегулировать вопрос, но и тут речь идет об устных договоренностях и умении найти общий язык.

Совсем иная ситуация складывается в жилых комплексах, где управляющая компания сдает помещения самостоятельно. Как утверждает Юрий Тараненко, это дает гарантированный разнообразный набор арендаторов и исключает возможность появления «неудобных» для жильцов магазинов или сервисов. Проводятся исследования, на основании которых разрабатываются планировки первых этажей и необходимое техническое обустройство. То есть в каждом доме, где есть среднего размера супермаркет, обязательно будет помещение для погрузки/разгрузки, чтобы не создавать лишнего шума и не нарушать установленные городом правила. Для заведений общественного питания (кафе, пекарни и пр.) обязательно наличие дополнительной самостоятельной вытяжки, чтобы избежать неудобств для жильцов «первых» этажей. Такой подход дает гарантированное отсутствие недовольства со стороны жителей, так как весь процесс наполнения комплекса арендаторами контролируется самой УК.

https://www.newfinder.ru/journal/sovety/a-u-nas-vo-dvore-chto-delat-esli-v-vashem-dome-otkryli-pivnoj-magazin-mjasnuju-lavku-ili-restoran-718?page=2

Проект Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» (далее – «Законопроект») принят в третьем чтении Государственной думой 14 июня 2017 г. и одобрен Советом Федерации 28 июня 2017 г.
Куда расселят?
Принятый Законопроект предусматривает, что предоставляемое жилое помещение должно быть равноценным и располагаться в том же районе.

В соответствии с Законопроектом стоимость предоставляемого равноценного жилого помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого.

Важной гарантией прав владельцев жилых помещений в домах, подлежащих сносу, также является предоставление нового жилья в том же районе города Москвы. Предыдущая версия Законопроекта предусматривала расселение жильцов в том же или соседнем районе.
А можно деньгами?
Согласно ст. 7.3 закона о реновации собственник вправе получить равноценную денежную компенсацию за освобождаемое жилое помещение. Предыдущая редакция предусматривала в качестве возмещения лишь «равнозначное жилое помещение», не оставляя владельцам какой-либо альтернативы.

Собственник вправе получить равноценную денежную компенсацию за освобождаемое жилое помещение. Предыдущая редакция предусматривала в качестве возмещения лишь «равнозначное жилое помещение».

Однако в законе установлено ограничение на получение денежной компенсации за помещение, в случае, если в нем проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане.
Что с ипотекой?
Законодатель в третьем чтении решил вопрос об ипотеке.

После получения нового жилья за жителем пятиэтажки сохраняются ограничения или обременения прав на прежнюю квартиру. То есть если был долг по ипотеке, то он остается за собственником.

Как указано в ст. ст. 7.3, 14 Законопроекта одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на предоставляемое жилое помещение осуществляется государственная регистрация ограничений или обременений прав в отношении указанного предоставляемого жилого помещения взамен того, которое ранее было приобретено по ипотеке. Таким образом, права и обязанности по ипотеке остаются за собственником.
Куда уйдут взносы на капремонт?
Достаточно дискуссионным был вопрос о взносах на капитальный ремонт домов, подлежащих включению в программу реновации. В силу ст. 7.3 Законопроекта собственники освобождаются от уплаты взносов с момента включения дома в программу реновации. Однако, взносы, уплаченные владельцами ранее, последним не возвращаются, а используются «на цели реализации программы».

Необходимо обратить внимание, что в принятом Законе г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» в итоге вопрос об использовании ранее уплаченных взносов на капительный ремонт на цели реализации программы не нашел отражения.
Что будет с коммуналками?
В окончательной версии закона существенные преимущества создаются для жителей коммунальных квартир. Так, в соответствии со ст. 7.3 Законопроекта взамен освобождаемой гражданином комнаты в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу Реновации, предоставляется отдельная квартира.

https://www.newfinder.ru/journal/obzory/renovacija-okonchatelnaja-versija-kommunalki-ipoteka-vznosy-na-kapremont-v-nbsp-zakone-476?page=2

Когда я голосовала в автобусе, там мне сказали, что дом для расселения построят в этом же квартале. Где? Вы мне покажите конкретно место, покажите, какой дом, какого качества. Но ведь никаких гарантий никто не предоставляет. Еще про новые дома говорят, что их будут строить по новым нормативам, то есть это жилье нового поколения. Значит, там квартплата будет больше. Мы в своей пятиэтажке платим относительно немного, у нас же лифтов нет, меньше расходы на общедомовые нужды.

Сейчас ситуация непонятная. Как я уже говорила, большинство собственников в нашей пятиэтажке проголосовали против сноса. Потом кто-то стал сомневаться, появились и такие, кто уже передумал. Поступило предложение голосовать по новой. Сейчас сторонники сноса ходят по квартирам и агитируют. Уговаривают: «Это жилье состарится, как мы будем ремонтировать? А тут получим сразу новое». Назначили повторное собрание собственников на начало июля. Срок голосования продлен.

Самое интересное, что почти весь наш квартал проголосовал за снос, это примерно 15 домов. Два дома, и наш в том числе, против. Я представила эту картину: всех вокруг сносят, а мы живем в каком-то апокалипсисе. Естественно, мне это совсем не нравится – жить на стройке. Но, если честно, мне все это надоело, лично я больше голосовать ни за какой вариант не буду. Реновация рассчитана на 20 лет, неизвестно, что за это время вообще произойдет».

Ситуацию комментирует юрист Маргарита Захарова КА «Юков и партнеры»:

«Учет мнения собственников жилых помещений является обязательным.

Статьей 7.1 проекта Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» предусмотрен порядок учета мнения собственников и нанимателей при реализации программы реновации. Так, в программу могут быть включены только те дома, в которых владельцы не менее двух третей жилых помещений проголосовали за такое включение.

Дом, собственники и наниматели которого проголосовали против его включения в программу реновации, не подлежит сносу даже в случае, если владельцы остальных домов в квартале приняли положительное решение.

Данной статьей также предусмотрена возможность исключения многоквартирного дома из программы. Для принятия решения об исключении необходимо собрать голоса более одной трети голосов от общего числа голосов всех собственников помещений за данное решение».

https://www.newfinder.ru/journal/obzory/vseh-snesut-a-my-ostanemsja-458?page=2

Власти обещают переселять жителей сносимых домов в новые в том же районе и даже в том же квартале. Но есть районы, где нет места для нового жилого фонда. Куда переселят?

Исходя из анализа ст. 4 Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» можно предположить, что в случае отсутствия равнозначного жилого помещения в том же районе жилое помещение будет предоставляться в том же административном округе.

Собирали деньги на капремонт своего дома, а он попадает под снос. Где деньги?

Закон г. Москвы от 17 мая 2017г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» не предусматривает возможности возврата денежных средств, уплаченных на капремонт. При этом после включения дома в список под снос, плата за капремонт перестает начисляться.

Дом старый, ветхий, но под снос не попадает. Что делать, чтобы такой дом попал в списки сносимых?

Для включения дома в программу реновации столичного жилищного фонда потребуется согласие 2/3 собственников. Более подробный порядок будет регулироваться Постановлением Правительства Москвы, которое на данный момент не принято.

Если квартира в пятиэтажке под снос не приватизирована, что получит наниматель – равноценное или равнозначное жилье? В чем разница? Можно ли будет приватизировать новую квартиру?

Дискуссия о приведенных терминах ведется с момента завершения подготовки проекта Закона о Реновации. Данные термины в Законе г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» имеют одинаковое значение. Если квартира не приватизирована, то гражданину, занимающему жилое помещение в многоквартирном доме, подлежащем реновации, по договору социального найма, взамен освобождаемого им жилого помещения бесплатно предоставляется равнозначное жилое помещение на праве собственности или на основании письменного заявления указанного лица – по договору социального найма. Следовательно, если квартира будет получена по договору соцнайма, впоследствии данную квартиру возможно приватизировать.

Не объявят ли мораторий на сделки с квартирами в домах из списков под снос?

Нормы Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» не содержат запретов на совершение сделок с помещениями, находящимися в подлежащих сносу домах. Таким образом, мораторий отсутствует. Однако введение запрета на совершение сделок с помещениями, находящимися в домах, которые подпадают под программу реновации, на наш взгляд, было бы разумным, поскольку таким образом будет обеспечен интерес потенциальных покупателей и они не окажутся обманутыми.

Что будет с коммерческими помещениями в пятиэтажках (магазинами, парикмахерскими и пр.)? Какую компенсацию получат собственники?

Собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности.

Что будет, если жители откажутся от участия в программе, а дом через несколько лет признают аварийным?

В таком случае дом будет подлежать сносу как аварийный, данная процедура установлена Жилищным кодексом РФ и гарантии Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» не будут распространяться на жителей такого дома.

https://www.newfinder.ru/journal/vopros-otvet/o-chem-govorjat-zhiteli-pjatijetazhek-392

В чем суть закона о банкротстве физических лиц? Как меняется жизнь человека, признанного банкротом? На вопросы Newfinder отвечает Роман Гаврилов, юрист Коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».

– Закон о банкротстве физических лиц действует уже больше года, но не все в нем разобрались. Теперь заемщики могут меньше беспокоиться? Или закон больше полезен кредиторам?

– Сразу же хочу подчеркнуть, что появившаяся возможность признания гражданина банкротом не должна рассматриваться как лазейка, позволяющая в будущем не выплачивать долг по кредиту!
Нормы законодательства, регулирующие банкротство граждан, направлены прежде всего на то, чтобы смягчить негативные последствия для человека, попавшего в финансовую зависимость от банка, выдавшего кредит. Проще говоря, если человек понимает, что у него нет никаких финансовых возможностей погасить образовавшийся долг, то одним из вариантов освобождения от долгового бремени будет признание его банкротом. В этом смысле закон о банкротстве граждан, конечно, упрощает жизнь заемщиков, поскольку позволяет при соблюдении определенной процедуры освободиться от образовавшегося долга. Другой вопрос, что сама процедура признания гражданина банкротом не так проста и требует финансовых и временных затрат.

– Кто и как может быть признан банкротом?

– Согласно действующему законодательству банкротом может быть признан любой гражданин при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что он не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок.
Гражданин признается банкротом на основании решения арбитражного суда, принятого по заявлению лиц, которые вправе инициировать банкротство. Это могут быть кредиторы по денежным обязательствам (компании, которым должен должник) или налоговые органы. При этом необходимо одновременное соблюдение двух условий: первое – долг не менее чем 500 тыс. руб., второе – обязательства не исполнялись должником в течение трех месяцев.
Сам гражданин также может обратиться в суд с заявлением о признании себя банкротом. Но признаки неплатежеспособности и недостаточности имущества должны быть налицо (то есть необходимы обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что человек не в состоянии исполнить денежные обязательства в установленный срок). Размер долга в этом случае значения не имеет.
Подчеркну, что законодательством предусмотрены случаи, когда гражданин обязан обратиться с заявлением в суд о признании себя банкротом: во-первых, если размер неисполненных денежных обязательств (как с наступившим сроком исполнения, так и с ненаступившим) составляет не менее чем 500 тыс. руб., во-вторых, если удовлетворение требования одного или нескольких кредиторов приведет к невозможности исполнения обязательств перед другими кредиторами.

– Что происходит после того, как должник признан банкротом? За счет чего погашается долг?

– Начнем с того, что подача в арбитражный суд соответствующего заявления еще не гарантирует присвоение гражданину статуса банкрота. Обязательства гражданина перед кредиторами могут быть прекращены без признания его банкротом, в некоторых случаях достаточно ограничиться реструктуризацией долга. План реструктуризации представляет собой утвержденный арбитражным судом документ, содержащий условия о порядке, сроках и условиях погашения требований кредиторов на приемлемых для сторон условиях (например, должнику предоставляют отсрочки, рассрочки, разрешают уменьшить ежемесячный размер платежа и т. п.).
Если о реструктуризации договориться не удается, суд признает гражданина несостоятельным (банкротом) и вводит процедуру реализации имущества должника. То есть долги будут погашаться за счет продажи его собственности.
Добавлю, что на некоторые виды имущества взыскание не может быть обращено. В перечень «неприкосновенного» имущества входит жилье, если оно единственное (за исключением предмета договора ипотеки), а также земельный участок, на котором расположено единственное жилье. К этой же категории относятся, например, личные вещи (кроме предметов роскоши); призы и государственные награды; вещи, необходимые для профессиональных занятий должника (за исключением очень дорогих, стоимость которых превышает 100 минимальных размеров оплаты труда) и др.
После продажи имущества должника вырученные денежные средства распределяют между кредиторами. Часть долга, которую не удалось вернуть, считается погашенной, а должник освобождается от обязательств. Но здесь тоже есть исключения – в любом случае должны быть исполнены обязательства по возмещению вреда жизни или здоровью, уплате алиментов, выплате выходных пособий, оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.

– Как меняется жизнь человека, признанного банкротом? Отражается ли это на его социальном статусе? Есть ли какие-то ограничения, если он вдруг решит заняться бизнесом, взять новый кредит и т. п.?

– Конечно, причем целый ряд ограничений возникают уже с начала рассмотрения дела о банкротстве и действуют до даты его прекращения. Допустим, могут быть ограничены права на выезд гражданина из Российской Федерации. Распоряжаться своим имуществом лично он также не имеет права, от имени гражданина действует финансовый управляющий, который контролирует все счета и сделки.
После прекращения дела о банкротстве гражданин в течение пяти лет не имеет права принимать на себя обязательства по кредитным договорам и договорам займа без указания на факт своего банкротства. Действует пятилетний запрет на подачу заявления о повторном банкротстве, а также трехлетний запрет на работу в органах управления юридического лица.

– Самым «страшным» кредитом сейчас считается ипотечный. Много ли банкротов среди ипотечников?

– Среди граждан, заключивших ипотечные кредитные договоры, банкротов очень мало.
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ) из 621 тыс. человек, формально подпадающих под действие закона о банкротстве физических лиц, лишь 2,3 % – это граждане, заключившие ипотечные кредитные договоры. Все объясняется просто – при возникновении проблем у заемщика долг погашается за счет недвижимости, приобретенной в кредит.

– Ваша рекомендация: как не стать банкротом?

– Звучит банально, но ответ очевиден – не нужно брать на себя заведомо неисполнимые обязательства. Например, не стоит заключать несколько кредитных договоров одновременно, если размер ваших доходов явно не соответствует принятым обязательствам. Обходите стороной неизвестные банки, финансовые организации, которые предоставляют кредиты под огромные проценты. Внимательно читайте договоры, не подписывайте бумаги сходу. Порой понять, что условия невыгодные, можно только после неоднократного прочтения документа.

http://newfinder.ru/journal/intervyu/239

Текст: Елена Гудкова

Ипотека не погашена, а банка-кредитора больше не существует. Такое случается. Как должен действовать заемщик, оказавшийся в подобной ситуации?

Объясняет Роман Гаврилов, юрист Коллегии адвокатов «Юков и Партнеры»:

– Практика показывает, что иногда граждане перестают перечислять платежи по кредитному договору, как только узнают, что банк, выдавший им денежные средства, признан банкротом.
Заемщики полагают, что с банкротством банка прекращаются все обязательства по заключенному кредитному договору, и сильно удивляются, когда получают от банка-банкрота претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность и уплатить штрафные санкции. Для того чтобы не допустить подобной ситуации, необходимо помнить следующее.
Согласно действующему законодательству, банкротство банка вовсе не означает прекращения обязательств лица, получившего от банка денежные средства. После признания банка банкротом, все права и обязанности сторон по кредитному договору остаются без изменений.
Итак, если лицо узнало о банкротстве банка, оно должно продолжать добросовестно выполнять все свои обязательства в порядке и сроки, установленные кредитным договором.

Вместе с тем есть ряд моментов, на которые заемщик должен обратить особое внимание.

1) С момента признания банка банкротом меняются реквизиты для внесения платежей по кредитному договору, все платежи должны поступать на специальный счет, открытый в Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ). Это конкурсный управляющий, который после признания банка банкротом осуществляет функции по управлению банком. АСВ, в свою очередь, открывает специальный счет для получения платежей по кредитным договорам.

На практике сотрудники АСВ уведомляют заемщиков об изменении реквизитов, по которым следует производить оплату, однако не стоит воспринимать данное обстоятельство, как возможность уклониться от внесения установленных договором платежей до того момента, когда заемщик получит официальное уведомление банка о смене реквизитов. Случается, что уведомление о смене реквизитов может поступить к заемщику через 2-3 месяца после признания банка банкротом, и если на протяжении этого времени не исполнять обязательства кредитного договора, возникает большая вероятность того, что в последующем банк начислит неустойку за просрочку внесения обязательных платежей и предъявит требование о досрочном возврате кредита со всеми процентами и штрафными санкциями.

Таким образом, в интересах заемщика не ждать, пока к нему придет официальное уведомление о смене реквизитов от АСВ, а самостоятельно узнать о смене реквизитов через официальный сайт АСВ (https://www.asv.org.ru) или по телефону горячей линии 8 800 200-08-05 и продолжать оплачивать платежи в порядке и сроки, предусмотренные кредитным договором, не забывая сохранять документы, которые подтверждают произведенную оплату.

2) После признания банка банкротом конкурсный управляющий не может потребовать от заемщика досрочной выплаты кредита, если последний надлежащим образом исполняет обязательства кредитного договора.

Как уже было сказано выше, признание банка банкротом самом по себе никак не влияет на обязательства заемщика, кредитный договор продолжает действовать на прежних условиях.

Таким образом, если заемщик надлежащим образом подходит к исполнению своих обязанностей по кредитному договору, то ему не стоит бояться, что банк начнет требовать досрочного погашения кредита.
При этом необходимо помнить, что практически во всех кредитных договорах есть условие, согласно которому банк вправе потребовать досрочной выплаты кредита при нарушении заемщиком сроков уплаты обязательных платежей по договору. В связи с чем не стоит давать банку-банкроту даже малейших поводов для предъявления требований о досрочном погашении кредита, необходимо продолжать производить платежи в строгом соответствии с условиями договора.

http://newfinder.ru/journal/ipoteka/176