# +7 (495) 645 80 10

Боюсь покупать дешевую квартиру» и еще 3 вопроса о недвижимости

Роман Зятнин ответил на вопросы читателей, что нужно знать при покупке недвижимости, перешедшей в наследство, а также сколько стоит квартира для большой семьи? «Газета.Ru» продолжает публиковать ответы экспертов и аналитиков рынка недвижимости на вопросы читателей.


Вопрос 1. Снимаю одну и ту же квартиру пять лет — никаких проблем. Сейчас хозяин решил ее продавать – я задумался о покупке.

Интересует юридическая сторона вопроса. Хозяину квартиры она перешла по наследству от бабушки, у него она в собственности – 7 лет. Бабушка жила в ней всю жизнь. Меня немного смущает тот факт, что квартиру он продает дешево, дешевле рынка, объясняя тем, что ему срочно нужны деньги. Хочу купить, но в сомнениях. Не объявятся ли потом родственники бабушки, которые станут претендовать на наследство? Как это можно проверить? Как можно обезопасить себя? Немного боюсь: пока еще ни разу не покупал недвижимость. // Андрей

Комментирует Екатерина Ермихина, заместитель гендиректора «Столичной правовой компании»
«Сам по себе продолжительный период, в течение которого вы снимаете квартиру, уже может свидетельствовать об отсутствии правопритязаний других лиц. Однако все же следует себя обезопасить. В первую очередь, для этого необходимо убедиться, что хозяин квартиры, который вам ее сдает, действительно является собственником. Для этого в любом отделении Росреестра, оплатив пошлину и заполнив соответствующий запрос, необходимо получить выписку. В выписке будут содержаться сведения о собственнике квартиры и о возможных обременениях (например, не состоит ли квартира в залоге у банка). При желании и наличии денежных средств через специальные фирмы можно запросить подробную выписку (историю всех сделок по данной квартире).

Во-вторых, не лишним было бы проверить, кто ранее был зарегистрирован в данной квартире по месту жительства и по каким основаниям выбыл. Это может сделать собственник квартиры или лицо, зарегистрированное там по месту жительства (либо их представитель по доверенности) в ГУ ИС (ЕИРЦ).

В-третьих, сейчас у всех районных судов есть свои сайты. Стоит также проверить, не предъявлено ли к собственнику квартиры исков, касающихся данной квартиры. Для этого в разделе «Судебное делопроизводство» ввести фамилию собственника квартиры в графе «Ответчик».

Не лишним может быть также разговор с соседями. Они также могут рассказать вам что-то о наличии родственников. Стоит помнить о том, что ни один из способов проверки не даст 100% гарантии. Теоретически у бабушки может объявиться сын-полярник, который 10 лет находился в экспедиции, не знал о смерти мамы и хочет получить квартиру. Для таких случаев, чтобы в итоге не остаться ни с чем, рекомендуем указывать в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. Экономия на налогах в конечном счете может привести к тому, что вы останетесь без квартиры, а обратно получите лишь указанные в договоре 300 000 рублей.

Комментирует Роман Зятнин. Юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры»
Представляется целесообразным запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества и сделок с ним относительно данной квартиры Необходимо это для того, чтобы можно было проследить историю сделок (записей о собственниках) данной квартиры. В случае, если последняя запись о новом собственнике (хозяин квартиры — ваш арендодатель) была сделана более 3-х лет назад, то риск появления претензий со стороны третьих лиц снижается (здесь имеется в виду трехлетний общий срок исковой давности).

Необходимо также отметить, что в данной выписке вы можете увидеть основания, по которым была сделана запись о праве собственности вашего нынешнего хозяина-арендодателя. Так в случае, если будет указано, что право собственности возникло на основании записи (свидетельства) нотариуса в рамках наследственного дела, то необходимо иметь в виду, что действующее законодательство предусматривает полугодичный срок для принятия наследства. В отдельных случаях данный срок может быть больше, что, впрочем, не означает возможности наследников предъявлять свои требования по истечению большего количества времени (например, как в данном случае).

В любом случае можно запросить наследственное дело у нотариуса, который оформлял наследство, точнее ознакомиться с ним при участии нынешнего хозяина в целях установления наличия/отсутствия других наследников или отказа от наследства со стороны других наследников. Также представляется целесообразным включить в текст договора купли-продажи положения, определяющие ответственность продавца в случае признания сделки недействительной по любым основаниям, исходящим со стороны продавца или третьих лиц со стороны продавца в форме уплаты неустойки (размер определяется по усмотрению сторон), уплачиваемой сверх суммы подлежащей возврату покупателю при применении последствий недействительности сделки.

Еще один момент, который не стоит упускать из виду — это брачно-семейные отношения вашего продавца. При наличии жены представляется целесообразным получить ее нотариальное согласие на отчуждение квартиры. Существует практика отдельных районных судов, не признающих супругу стороной по сделке и как следствие не имеющей возможности ее обжаловать, но практика эта не является общепринятой. При наличии иных, кроме вашего арендодателя, собственников данной квартиры (в выписке из ЕГРП это будет указано), например, жены, детей, необходимо их согласие на совершение сделки.

Комментарии запрещены.