# +7 (495) 645 80 10

Почему трагедия «Зимней вишни» может повториться

Маргарита Захарова прокомментировала, насколько законно, что детские комнаты в ТРЦ размещаются на последних этажах. Один из немногих примеров размещения детских заведений на рядом со входом – торговые центры «Мeга» шведского гиганта IKEA.

Текст:Ирина Синицына, Антон Филатов

Что не так с надзором
В течение последних 20 лет система надзора в России постепенно превращалась из единой в разрозненную, а в 2007 г. произошел окончательный раскол целостной системы нормирования строительства зданий, рассказывает бывший советник председателя центрального совета Всероссийского добровольного пожарного общества Денис фон Мекк: заработали поправки в Градостроительный кодекс, которые в зависимости от цикла жизни проекта разделили контроль над ним в части противопожарного надзора. Прежде каждую стадию возведения объекта – проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию – контролировала пожарная инспекция. После 2007 г. ситуация изменилась. Теперь проектирование проверяет экспертиза, строительство – строительный надзор, который обычно подчиняется муниципальным властям, ввод здания в эксплуатацию – Государственный пожарный надзор, находящийся в ведении МЧС. Все три проверяющих органа не имеют практики согласования своих видений запутанных требований, говорит фон Мекк. Управляющий партнер PFM Solutions Евгений Гриханов подтверждает: до момента сдачи объекта в эксплуатацию пожарная инспекция не видит объект, а проектную документацию на соответствие здания нормам противопожарной безопасности готовит специализированная аккредитованная организация.

Из-за множества нормативов на каждом из этапов возникают сложности с их трактовкой и применением, отмечает фон Мекк: бизнес становится заложником несогласованности действий различных ведомств. При этом еще с советских времен сохраняются противоречия между нормативами по противопожарной безопасности и требованиями других ведомств, продолжает он. Антитеррористические требования противоречат противопожарным. «Так было всегда, еще в советское время вневедомственная охрана требовала ставить решетки на окнах, а пожарные – чтобы они беспрепятственно открывались», – вспоминает пожарный инспектор одного из отделов надзорной деятельности, подчиняющегося ГУ МЧС по Москве. Фон Мекк как пример приводит психиатрические больницы или кабинет для хранения наркотических лекарств в обычных стационарах: согласно инструкциям Минздрава на окнах таких кабинетов должны быть установлены решетки, правила же противопожарной безопасности в принципе запрещают использование решеток на окнах, которые иногда остаются единственно возможным путем эвакуации при пожаре.

Другая проблема – в России до сих пор отсутствует свод универсальных правил для строительства торговых центров (ТРЦ), как это сделано, например, для высотных зданий (т. е. общественных выше 50 м и жилых выше 75 м), отмечает фон Мекк. Есть строительные нормы и правила, которые предполагают наличие проекта для строительства любого капитального здания, указывает Гриханов. При этом, по его словам, каждый земельный участок имеет свои особенности, а архитектурные решения зданий бывают крайне сложными, в итоге это приводит к тому, что действующие нормы выполнить трудно или даже невозможно. Но есть законный способ начать строительство объекта любой сложности – специальные технические условия (СТУ). По сути, это нормы, разработанные и утвержденные для конкретного объекта капитального строительства и содержащие дополнительные к установленным или отсутствующие требования к пожарной безопасности, говорит фон Мекк. После согласования эти спецусловия получают статус нормативного документа, применимого к одному-единственному зданию, указывает собеседник «Ведомостей». СТУ могут не отвечать каким-то общим нормам, но формально это не нарушение, а допущение в отношении отдельно взятого объекта с указанием компенсирующих мер для обеспечения противопожарной безопасности, рассказывает Гриханов. СТУ обязательно согласовывают аккредитованные при МСЧ организации или государственные структуры.

Сегодня в России почти все крупные ТРЦ строятся на основании СТУ, констатируют фон Мекк и Гриханов. Самый яркий пример, указывает пожарный инспектор одного из отделов надзорной деятельности, подчиняющегося ГУ МЧС по Москве, – размещение детских игровых зон. Согласно утвержденным в 2009 г. Минстроем строительным нормам и правилам их следует размещать не выше второго этажа и не дальше 20 м от запасного выхода, говорит он. Однако на практике при строительстве крупных центров этими требованиями пренебрегают. В большинстве крупных торговых центров детские зоны расположены на третьем-четвертом этажах – так экономически эффективнее, к тому же там проще обеспечить нестандартную высоту, подтверждает один из собеседников. Юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова объясняет: «Собственник или управляющая компания объекта может согласовать СТУ, согласно которым такая зона может располагаться не выше четвертого этажа и при условии наличия дополнительных (или расширенных) возможностей для эвакуации посетителей». Такие условия, как правило, согласовывает Минстрой.

Один из немногих примеров размещения детских заведений на первых этажах – торговые центры «Мeга» шведского гиганта IKEA. Детские площадки в «Мегах» спроектированы и размещены таким образом, чтобы в случае чрезвычайной ситуации эвакуация прошла максимально оперативно и организованно, говорит представитель IKEA Centres Russia (управляет «Мегами»): в тех торговых центрах «Мега», где работают операторы детских площадок или образовательно-развлекательные центры, в случае эвакуации торгового центра эвакуация детей осуществляется по отдельной схеме и по безбарьерным путям.

На чем экономят собственники
В России, по данным консалтинговой компании CBRE, 764 профессиональных торговых центра общей арендопригодной площадью 22,8 млн кв. м, из них 238 ТРЦ – в Москве (6 млн кв. м) и 116 – в Санкт-Петербурге (2,8 млн кв. м). Ввод новых площадей в торговых центрах в 2017 г. стал рекордно низким за последние пять лет, по данным консалтинговой компании JLL: по сравнению с предыдущим годом он сократился более чем в 2,5 раза. В Москве открыто лишь три крупных торговых центра: «Vegas Кунцево» (113 400 кв. м), «Видное парк» (24 000 кв. м) и торговый комплекс в составе МФК «Фили град» (12 000 кв. м). В этом году, как ожидают аналитики CBRE, будет введено 12 ТРЦ суммарной площадью 274 000 кв. м в Москве и 17 объектов на 471 000 кв. м в регионах.

Кризисы не способствуют тому, чтобы девелоперы и строители уделяли повышенное внимание системам безопасности, замечает Гриханов: когда ввод в эксплуатацию объекта задерживается, банки грозят остановить кредитные линии, собственнику приходится чем-то жертвовать. Стандартные способы экономии – заменить оригинальные материалы дешевыми аналогами, не закончить монтаж и пусконаладку противопожарной системы в расчете на то, что это сделает в будущем служба эксплуатации здания. Она, в свою очередь, тоже старается сэкономить, тем более что число посетителей и их покупательная способность падают, арендный доход сокращается, а по кредитам нужно платить. Все это происходит даже несмотря на то, что в общей стоимости строительства затраты на пожарную сигнализацию обычно составляют менее 1%, говорит Гриханов. Поэтому, замечает он, обеспечить здание качественными противопожарными решениями всегда дешевле на стадии строительства, а не эксплуатации.

Также из-за нехватки времени собственник часто не доводит до конца пусконаладочные работы. Гриханов рассказывает, что нередко здания сдаются в эксплуатацию с лишь частично работающей пожарной сигнализацией. При этом если строительный контроль документы подписал, то пожарные вслед за ним тоже принимают объект. По словам эксперта, инспектор может проявить принципиальность и проверить все досконально, но на деле такого практически не случается. Кроме того, нормы допускают прием пожарного оборудования, если его можно запустить вручную – нажатием кнопки ответственным лицом, говорит Гриханов. Однако на практике ответственный может не успеть этого сделать.

Гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов отмечает, что в Москве и Санкт-Петербурге в крупных ТРЦ, как правило, дела с пожарной безопасностью обстоят благополучно: там работают грамотные архитекторы и проектировщики, опытные девелоперы, управляющие компании придерживаются правил, да и проверки торговых центров в двух столицах проводятся регулярно. В регионах же девелоперы, продолжает Морозов, не всегда готовы нести дополнительные расходы как на проектирование и строительство, так и на обеспечение безопасности в уже работающих ТРЦ, что и показала трагедия в Кемерове. Формально в «Зимней вишне» были системы оповещения и пожаротушения, но они не сработали. Кроме того, выяснилось, что персонал не был обучен поведению в чрезвычайных ситуациях.

На чем экономят управляющие
Как правило, за безопасность ТРЦ после его ввода отвечает эксплуатирующая компания. Однако в этой роли нередко выступает собственная структура владельца объекта – служба внутренней эксплуатации, которая зачастую не имеет соответствующего опыта, говорит Гриханов. Часто такие службы не в состоянии даже отследить изменения в нормативных актах. В России не так часто отдают торговые центры в управление на аутсорсинг профессиональным компаниям (как это происходит, например, на гостиничном рынке), особенно в регионах, продолжает он. В пример собеседники «Ведомостей» снова приводят IKEA Centres Russia: она устроена по западному образцу и следит за соблюдением требований по безопасности, говорит топ-менеджер крупной управляющей компании. Если в Москве и Петербурге доля профессиональных управляющих компаний растет, то в регионах собственники стараются здания обслуживать сами, рассказывает он. Это подтверждает и замдиректора по управлению недвижимостью «ФМ-Крафт» Александр Минковский.

История с «Зимней вишней» может повториться в других торговых центрах страны, считает топ-менеджер другой крупной управляющей компании. В 2017 г. практически полностью сгорел подмосковный строительный рынок «Синдика», крупные пожары случились в московских ТРЦ «Рио» на Дмитровском шоссе и «Филион» у метро «Багратионовская». На «Синдике», по словам ее представителя, вовремя сработала система пожарной сигнализации, а сам объект располагал большим количеством эвакуационных выходов. Жертв удалось избежать во многом благодаря работе персонала, который не пустил людей на парковку, где, по одной из версий, и начался пожар, добавляет топ-менеджер крупной управляющей компании.

Согласно регламентам противопожарные системы должны проверяться эксплуатирующей организацией не реже раза в квартал, говорит Гриханов. Реально же системы работают не везде, признает топ-менеджер крупной управляющей компании. Причина, по его словам, в том, что системы часто объявляют ложные тревоги. Поэтому управляющие компании предпочитают отключать системы оповещения, ведь любая эвакуация приводит к простою объектов, а значит, их собственники несут убытки. С этим согласен Алексей Ванчугов, управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» (управляет объектами коммерческой недвижимости): «Наиболее частая проблема – ложное срабатывание датчиков дыма. С этой проблемой сталкиваются практически все девелоперы и управляющие компании. Дымовые датчики могут среагировать на пар в кулинарии, пыль при проведении отделочных работ одного из помещений под нового арендатора. Такое может происходить несколько раз в час, и управляющие – может, даже и не в лице руководителя, а просто дежурных менеджеров – нередко отключают эти датчики, потому что они им мешают».

Иногда двери эвакуационных выходов закрывают. Например, потому, что через них в ТРЦ можно проникнуть в обход охраны. Кроме того, ломаются доводчики этих дверей, и, чтобы их не чинить каждый раз, дверь запирают на ключ, который в лучшем случае висит рядом за стеклом.

https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/03/30/755356-zimnei-vishni-povtoritsya

Комментарии запрещены.