# +7 (495) 645 80 10

Продать и подарить: ВС оценил добросовестность должника

Фаррух Саримсоков прокомментировал, насколько добросовестно поступил собственник, который решил продать дом и по предварительному договору получил задаток, а потом передумал – деньги не вернул, а недвижимость подарил родственнице.

Текст: Алексей Малаховский

Собственник решил продать дом и по предварительному договору получил задаток, а потом передумал – деньги не вернул, а недвижимость подарил родственнице. Добросовестно ли такое поведение, разбирался Верховный суд, а юристы дали совет, что делать, если вам внезапно подарили такой ценный подарок, и как его не лишиться.
Ситуация, когда должник выводит активы, чтобы исключить возможность обратить на них взыскание, является распространённой и даже рядовой для каждого крупного банкротства, говорит юрист КА «Юков и партнёры» Фаррух Саримсоков. Существование подобной схемы арбитражный управляющий заподозрил и в деле № А40-209178/2015.

Для возврата задатка используем банкротство

Представитель банкрота, управляющий Михаил Хомяков, уверял, что его доверитель не знала о существовании долга: «Продавец исходила из того, что у нее $490 000 остаются как задаток, ведь основной договор покупатель не стала заключать». Проект такого соглашения Шелудякова направила Глуховой только 13 июня 2013 года, подчеркнул Хомяков: «Хотя, должник еще до 30 апреля сама четыре раза посылала телеграммы с просьбой подписать основной договор, но реакция на эти письма отсутствовала».

А дочь банкрота на заседании в ВС объяснила, почему мать решила подарить ей имущество: «У нас возникла сложная ситуация в семье, мама тяжело заболела и развелась с мужем, она боялась, что в случае смерти он попытается претендовать на эту недвижимость». Солнышкова утверждала, что договор дарения заключили исключительно из-за семейных обстоятельств: «Никакого злого умысла в наших действиях не было».

Представитель Шелудяковой, юрист Дмитрий Чуванов, в ответ настаивал, что все действия должника в совокупности свидетельствуют о недобросовестности банкрота.

– Так, а в чем проявилась эта недобросовестность? – уточнил судья Иван Разумов.

– Глухова не хотела возвращать $490 000, которые взяла, – пояснил Чуванов.

– Так ведь вы изначально исходили из того, что эта сумма является задатком, который не возвращается в спорной ситуации, – заметил Разумов.

– Нет, надо исходить из того, что у продавца было безусловное обязательство вернуть эти деньги. Да и Мособлсуд их признал не задатком, а неосновательным обогащением, – ответил юрист Шелудяковой.

После этого Солнышкова подчеркнула, что полученные $490 000 они получили не просто так: «По условиям соглашения с потенциальным покупателем мы должны были на эти средства доделать дом и собрать пакет документов для продажи, что добросовестно выполнили».

Выслушав все доводы сторон, «тройка» судей под председательством Ирины Букиной удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила решение: в удовлетворении жалобы управляющего отказать, а акты нижестоящих инстанций оставить без изменений. Таким образом, договор дарения имущества признали действительным.

«Должник не предполагала, что предварительный договор признают незаключенным»
Юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы «Линия Права» Кирилл Коршунов поясняет, что в подобных историях судам, прежде всего, надо выяснить – почему стороны так и не заключили основной договор. Если это произошло из-за уклонения должника, то тогда можно сделать вывод о его недобросовестности и признать договор дарения недействительным, объясняет юрист. Но если основное соглашение не подписали из-за того, что стороны вели себя пассивно и не стремились к этому, то оснований упрекнуть должника в недобросовестности становится меньше, считает Коршунов.

Вместе с тем Магомед Газдиев, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры», замечает, что обычно люди, действующие добросовестно, не дарят детям имущество, которое только собирались продать и за которое уже получили задаток. Хотя он добавляет, что люди, которые действительно нацелены скрыть имущество от взыскания, обычно обременяют свои активы притязаниями сторонних кредиторов: «Например, передают в залог добросовестному залогодержателю». В этом деле Глухова даже не пыталась так поступить.

Но Александр Попелюк, партнер Lidings, указывает на совокупность обстоятельств, которые в этом деле переводят бремя доказывания добросовестности на должника: 1) у того есть значительный долг; 2) у того нет иного имущества, на которое можно обратить взыскание; 3) факт безвозмездной передачи имущества родственнику.

Однако Коршунов обращает внимание на важное обстоятельство в защиту Глуховой: стороны предварительного договора купли-продажи не могли знать, что их соглашение признают незаключенным. Он разъясняет, что после того, как срок на заключение основного договора истек, то задаток остается у продавца: «И никаких финансовых претензий несостоявшийся покупатель предъявить не может».

Что надо знать, когда тебе дарят недвижимость
Сами юристы дали разъяснения по другому вопросу – о чем надо знать добросовестному лицу, который принимает в подарок недвижимость, если не хочется в дальнейшем вести за полученное имущество активное судебное сражение. Саримсоков поясняет, что одаряемый всегда находится в более слабом положении по сравнению с дарителем.

По его словам, у получателя подарка обычно три риска в этих отношениях: «Кроме отказа дарителя, передать вещь – это последующая отмена такой сделки или признание дарения недействительным». Последний случай часто происходит как раз по заявлению третьих лиц – наследников дарителя, арбитражных управляющих в делах о банкротстве и кредиторов, рассказывает юрист.

Соглашаясь с коллегой, Коршунов дал пять рекомендаций для одариваемого:
проверить, является ли даритель недвижимости все еще собственником, получив выписку из Росреестра;
провести мониторинг судебных споров у собственника помещения;
проверить наличие возбужденных в отношении должника исполнительных производств на сайте ФССП России;
в максимально короткие сроки зарегистрировать переход права собственности: при двойном отчуждении недвижимой вещи приоритет имеет тот собственник, кто первым успел зарегистрировать переход права собственности;
до момента регистрации перехода права собственности одариваемому было бы полезно как можно быстрее вступить во владение помещением. Это связано с позицией ВС, что между двумя покупателями недвижимости преимуществом обладает тот, кому это имущество передано во владение.

https://pravo.ru/story/201310/

Комментарии запрещены.